任志强：未来3年房企有超万亿到期债务 现金流陷危机

　　由于航班延误，原华远地产董事长、阿拉善SEE生态协会第五任会长任志强在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会期间发表录音和书面演讲。但也一如既往引发了大量关注。

　　任志强表示，过去两年地价高企，土地价格的上涨还会推动房价上涨。他还表示，目前情况看，今年全年商品房销售额有可能创出历史新高，哪怕只是1%的增长。但这种观点遭到北京师范大学金融研究中心主任钟伟等专家和部分企业家人士的反对。

　　任志强还警告，由于调控政策的影响，今年房企银行贷款、债券和票据和其他融资都在持续下降，今、明、后3年房企大约有1万多亿到期债务。因此，接下来的时间，某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危机。

　　今年销售或创新高

　　最近几个季度以来，土地价格继续上涨。中国土地勘测规划院数据显示，2017年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3946元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为7088元/平方米、6200元/平方米和793元/平方米。均比上一季度有所上涨。

　　任志强在演讲中援引了上述数据，并表示，土地价格处于一个持续上升的过程。从二季度公布的数据看，地价上涨速度还在持续，这种上涨一定会影响到房价。

　　他还援引上述机构的数据表明，当前全国的综合地价（不含工业用地）水平在6644元／平方米，而东部区域的房价水平为10387.4元／平方米，任志强认为，按照这样的房价和地价水平计算，“基本上处于一个不挣钱或者低利润的状态”。

　　相比之下，中部、西部和东北地区的房价水平分别为5955元／平方米、5830元／平方米和6305元／平方米，甚至低于全国的综合地价水平。

　　因此，他认为，“从土地供给情况看，已经成为推动房价继续上涨的必要条件。”

　　但这一观点遭到钟伟的反驳。他表示，地价并不是影响房价涨跌的决定性因素，就像股票市场一样，在6000点买入的会被套牢，在2017年初买入三四线城市几千亩地的房企也可能会被套牢。

　　钟伟甚至明确指出，当M2增幅低于10%时，2-3个季度后，也就是今年年底明年年初，我国房价会有一轮显著下跌。

　　除了对房价抱有信心外，任志强对今年的市场成交量也颇为看好。他认为，从今年的房产市场销售情况看，从面积到金额，都将创历史新高。“哪怕今年只有1%或者2%的增长，仍然是历史新高。”

　　统计局数据显示，今年1-6月，全国商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%；商品房销售额59152亿元，增长21.5%。在连续下滑三个月后，这两项指标的增速双双扩大，分别比1-5月提高1.8个百分点和2.9个百分点。

　　还贷高峰期将至

　　任志强认为，从供需关系看，城镇化的背景并不会发生变化。即人口再继续向城市集中，特别是中小城市人口向百万或者三百万以上城市集中。与此同时，从消费的角度看，住房需求一定是一个不断改善和升级的过程。

　　但微观政策调控可能会对区域楼市带来影响。任志强表示，“微观政策会导致购买力发生变化、价格预期发生变化，开发商的投资能力、资金周转能力发生变化，也导致库存发生变化。”

　　去年以来，房地产调控政策经历了多轮加码，到如今被称为“五限时代”，力度之大前所未有。但由于摈弃了“一刀切”思路，不同城市之间的政策力度差别较大。因部分热点城市的成交量下滑明显，有从业者呼吁调控政策能够“松绑”。

　　任志强认为，政策松动有两个先决条件，一是房地产市场快速下行，二是实体经济发生巨大变化。他表示，今年1-6月份房地产相关税费增长很快，契税增长18.5%，土地增值税增加了23.9%，高于其他税费两倍多。所以，只有出现经济下滑，特别是由于资金面紧张导致的这种情况，才有可能对房地产政策做出调整。

　　任志强认为，金融风险防范工作的加强，其影响可能会波及到房企的债务问题。

　　他列举数据称，今年1-5月份，108家房企的银行贷款、债券、票据和其他融资额都在持续下降。6月份的数据虽然略有提高，但同比仍是下降趋势。

　　他表示，2015-2016年两年间，房企新增债务8500亿元，而2010-2014年的5年期间只有8000多亿。他估算，到2018年，房地产行业将迎来一个还债高峰，额度达到3300亿；2019年额度则达到4700亿，今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿。

　　在他看来，接下来的时间，某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危机，而还贷高峰也会影响到一些企业未来的变化。

　　这一观点与部分机构的结论较为吻合。广发证券就指出，从房企债务端看，样本上市房企存量债务的期限大多在2-3年。因此，过去两年大规模的债务融资或将在未来几年集中兑付。据统计，明后两年样本房企债务兑付数量将达到高点，兑付规模将分别高达3375亿、4474亿。

　　钟伟同样不认同上述观点，他表示，虽然未来两三年房企面临万亿还贷高峰，但房企的现金流问题不太大，因为2016年是个好年景，房企的销售额大概为12万亿。