“国五条”细则致北京多家拿地房企或集体违约

　　几乎与“国五条”出台同期，2月28日，北京市集中拍卖土地13块，当时由于房地产市场空前看好，房地产企业出现“抢地”高潮——地块底价78亿元，拍卖成交价超过107亿元。

　　就在地块成交的第二天，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，至此，备受瞩目的“国五条”细则落地。因为实施细则比此前的市场预期更加严厉，业界对于房地产市场形势的预判发生根本改变。

　　“这令一天前拿地的房地产企业叫苦不迭。土地拍卖时只是要求房地产企业缴纳一定数额的保证金，但至今已过近一个月，按照以往经验早该补齐余款，但目前还没有一家主动支付。”3月24日，全国房地产经理人联合会副秘书长、全经联研究院副院长祁世芳向记者透露。

　　房企酝酿集体违约？

　　3月25日，在北京市国土局网站上，记者未能查询到关于这13宗地块的任何成交信息。记者随后电话联系到北京市土地整理储备中心，一位栾姓工作人员表示，对于此事他们并不知情，要详细了解情况再回复，他同时要求记者按程序发去采访提纲。

　　据知情人士分析，此前遇到此类情况，房企的首选方案是退地；如果不能退地，多数会选择违约，甘愿损失定金降低预期风险。

　　2月28日，北京土地市场迎来13宗地块集中出让。最终，12宗居住用地和1宗商业地块用地全部寻得买家，万科、天恒、诚誉、龙湖、保利、绿地等30多家房企在现场展开厮杀，场面极为激烈。

　　北京市国土局数据显示，13宗土地供应土地面积147公顷，建筑规模157万平方米，过半土地溢价率近50%，总成交额约107亿元，平均楼面价6822元/平方米，共配建各类保障性住房28万平方米，可提供保障性住房约5550套。数据同时显示，北京市前两月的土地出让额已占去年七成。

　　然而，令这些疯狂拿地的房地产企业措手不及的是，中国政府网3月1日发布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。通知在此前公布的“国五条”基础上，对调控政策进行细化。

　　通知强调，继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20％计征。

　　业内人士认为，通知出台意味着，楼市政策将迎来新一轮收紧期。若未来房价继续上涨，一线城市二套房购房门槛提高将是大概率事件。未来一段时间，楼市成交量可能将有所萎缩。

　　前一天拿地的房地产企业叫苦不迭，称“拿我们开发商耍着玩”。

　　据知情人士透露，这13家企业已经多次相互沟通，试图讨个说法，存在集体违约的可能。这些房地产企业提出的理由是因为事发突然，地产新政属于意外事件不可抗力，从根本上改变了此后几年的市场预期，所以拿地房地产企业有理由退地。如果不退地，那就直接违约，顶多把定金损失掉，也不至于背上一个大包袱，冒市场逆转房价暴跌的风险。

　　“广东版国五条”率先落地

　　3月17日，华远地产股份有限公司董事长任志强在华悦铭远世家读书会上回答记者提问时表示，如果没有地方细则出台，“国五条”很可能废止。

　　“指导意见中规定的20%个人所得税的要求，目前没有一个地方政府出台细则。如果一直没有地方出台细则，就只能按原来的政策执行，新政可能就要落空了。”任志强说。

　　任志强分析指出，原来的文件是1999年由财政部、国家税务总局、建设部联合出台《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号），对个人转让住房的个人所得税应纳税所得额计算做了具体规定。根据《个人所得税法》的规定，个人转让住房应按财产转让所得计征个人所得税。财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，计算纳税，其税率为20％。

　　2006年《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照财产转让所得项目缴纳个税，该税率为20%的差价，或在住房转让收入1%—3%的幅度内确定。由地方政府定，所以地方政府大部分定的比较低，有的地方是5%，有的地方是2%，“如果没有新的文件，就只能这么定了，除非政府再出新的文件。”

　　据任志强介绍，2010年实行过购房退税政策，但后来退税政策取消了，但是没有任何一个新的文件修改了2006年《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。他认为，目前严格执行按20%交税的是东莞。东莞在2006年开始发展，因为没有老房子，都是新房子，大部分都是商品房，所以网上都能查出原始价格、交易价格。

　　“而像北京这种城市，很多房子是没有土地出让制度以前的，无法确定原来房子的价格，而且税务系统要求房主自己举证房子原来价值，但没有人愿意去自己举证，于是就没有办法去查差价。”任志强介绍说，“还有一种说法是按评估值算，如果按评估值算，目前已经很高了，差价也就没有多少了。”

　　不过，3月25日晚，广东省政府网站公布了《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，广东省关于国五条调控政策的本土细化执行政策出炉。“广东版国五条”提出五项具体调控措施，但此前备受关注的二手房交易20%差额个税并未提及。

　　泡沫破裂只是时间问题

　　几乎楼市生态链上的每个人都在等待“国五条”地方细则的落地。而最近频频传出“国五条”细则的各种江湖版本，也迫使北京、广州等住建委忙着现身辟谣。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，现在似乎到了地方政府与地产调控政策博弈的关键时期。

　　从3月1日新政发布以来，中国各地房地产交易空前激烈，平均交易量徒增300%以上，已经导致全国性的恐慌。为了避税，同时引发假离婚潮离婚率也暴增300%以上，甚至刚刚结婚不到半个月的新婚夫妇也携手走进离婚殿堂。

　　近日，天津部分银行暂停房产开发贷款的消息也引起业界广泛关注。据报道，建设银行天津河北支行今年仍在做开发贷，但是信用要在AA以上，如果是项目公司可以相应地降低标准，但是对投资人的资质也会有很高的要求。北京银行天津开发区支行相关人士也表示，他们现在基本上做不了房地产开发贷款。该人士称，由于审批比较繁琐，批下来的可能性很小。自从国家陆续出台调控政策以来，这个行业贷款就比较难批，去年和前年都停过一段时间，现在恢复了，但是基本上批不下来。

　　天津某地方银行支行则表示，从年初到现在为止还没有任何一家地产商申请开发贷。银行业内人士表示，因国家政策控制房地产开发贷款，有些银行已经不给房地产贷款了。

　　业内人士指出，中国房地产已经上涨10年，一线城市北京上海广东房价上涨十几倍。事实上，没有只涨不跌的市场，何时下跌只是时间早晚问题。而这次突发征重税，极有可能戳破中国房地产市场的巨大泡沫。

　　“国五条”将如何走下去？业内人士指出，地方政府和房地产产业链的各个环节都进入了观望阶段。