住宅新政搅热商业地产 乐基广场等小户型办公扎堆面市

　　伴随着各地方新政细则的陆续出台，2013年楼市的走向及命运一度引起了业内专家的无限猜想。对于并未直接受新政影响的商业地产市场，许多开发商也是赶在金三银四推新，一向最受欢迎的小户型办公、SOHO自然成为了上市的主力。据统计，除了已经推新的乐基广场、金轮星光名座、苏宁名都汇、中央金地等项目之外，海峡城、苏宁慧谷、江宁万达广场也将赶在银四结束之前推出其小面积办公产品。

　　纯新盘表现“扎眼”

　　小户型办公、SOHO继续上演主场秀

　　从目前已开盘的项目来看，除了花生唐、森林摩尔商业街区推出了商铺房源外，其他推新项目均以小户型的办公、SOHO为主；纵观金三银四已开盘及确定开盘的项目，不难发现，像乐基广场、金轮星光名座、海峡云谷等这样的商业纯新项目，着实为南京的商业地产市场增色不少。

        据悉，乐基广场虽单价较高，但开盘之后销售一直不错，目前仅剩40-50套40年产权办公、公寓房源在售，面积58、103平方米，均价26500元/平方米；而作为九龙湖板块的又一商业综合体项目，金轮星光名座的单价则相对较低，目前该项目在售44-138平米的SOHO、办公户型，单价8880元/平方米。

　　3月以来，城北板块的办公成交量一直位列各板块的前列，苏宁名都汇、中央金地两个项目功不可没。苏宁名都汇在售40年产权公寓，主力面积55-65平方米，还剩有50多套，平层单价10000元/平方米左右，挑高均价13800元/平方米；中央金地在售03栋13-18层景观楼层办公房源，面积62-80平方米；另在售02栋3-18层办公房源，面积57-70平方米，折后均价约18000-19000元/平方米。

　　“南京目前商业地产的发展建立在住宅的模型之上，在以销售为目的的市场提前下，大部分的开发商都希望自己做出来的办公产品也能成为快消品，而为了迎合目前市场上大量的投资性需求，小户型、低总价的办公产品自然成为了最佳选择。”365商业地产学院副院长李绍明先生认为，从某种程度上讲，正是因为当下大量需求的存在，才造就了主打小户型办公、SOHO的纯新盘在金三银四的亮眼表现。

　　除此之外，海峡城3、7号楼房源销许已领，共142套办公、商业房源，办公房源均价19000元/平方米，商业房源均价28500元/平方米；苏宁睿城的商务写字楼组团“苏宁慧谷”也将于近日推出，项目由5.8米挑高LOFT与4.2米5A甲级写字楼两种产品组成，主力面积60多平米左右，江宁万达广场也将于4月推出40-60平米国际写字楼产品。作为南京目前具有代表性的几大商业项目，同期推出小户型的办公产品，市场竞争的激烈程度可见一斑。

　　住宅新政“挤出”投资客

　　投资渠道少 小户型办公产品成首选

　　“赶在新政落地之前，我卖了手里的2套房子，现在400多万放在手里想投资办公、商铺，但是没有经验，能不能给我推荐几个升值潜力大的项目？”从房管局彻夜排队过户开始，20%的住宅交易个税何时落地征收的问题，给众多小型房产投资者带来恐慌，然而抛售房产之后的钱可以用来干什么，又让很多人产生了困惑。

　　“目前中国的经济发展的阶段决定了投资市场的基本特征，投资渠道少、投资产品少等种种限制致使了房地产成为了人们首选的投资手段，住宅市场政策的不断收紧，越来越多的人开始转向商业地产市场。”南京问策商业管理有限公司总经理苏晓晴如此解读新政对商业地产市场的影响。

　　纵观目前南京的商业地产市场，不论是河西、江宁这些热点发展板块，还是城北、城中，无不主打小面积、低总价的办公投资性产品，而在365商业地产频道的2013投资者信心指数的调查结果中，更是有超过70%的投资客选择此类的投资产品。“小户型的SOHO办公，可办公也可当公寓，出租面比较广，而且相对商铺在经营、出租、管理上的风险较小，对于我们没有经验的投资者来说，更省心。”为了避开新政，刘先生卖掉了手里的房子，选择了河西的一酒店式公寓，除了不限购不限贷的特性之外，在他看来，小户型的办公在一段时间内不会受新政的影响，而且升值潜力比较大。

　　面对金三银四投资型办公产品的扎堆上市，业内专业人士称，这一局面令人“喜忧参半”，“喜”在房源多，投资者的可选择性强，“忧”在投资者急于入手，无法考虑清楚购入之后的下行租赁问题。“办公产品的投资首先要考虑到项目所在地区今后的政府规划、商务发展潜力等问题，从而来正确的估算该项目的投资回报率，真正做到理性投资。”365商业地产频道总监汤荣如是说。