旧改巨头的角力 富力介入广州赤沙村十年后保利入场联合开发

　　没有永恒的朋友，也没有永恒的敌人，只有永恒的利益——保利与富力应该深谙此道。

　　走过十余年漫漫旧改路的赤沙村，终于迎来了破局。6月17日，经股民投票表决，富力和保利组成联合体以100%同意成为广州海珠赤沙村旧改意向合作企业。

　　许多人应该想不到，这一个由富力开始、保利半路介入，相互角力弄得满城风雨的旧改故事，最终会是这样的走向。

　　“这已经是最好的解决方案了”，一业内人士说道。

　　而透过琶洲会展中心一河之隔的赤沙村，又能看到两位巨头在旧改江湖上的哪些势力对碰呢？

　　赤沙村十年

　　赤沙村引来争夺与它的黄金位置息息相关。

　　该村地处广州海珠东部，坐落于珠江南岸的琶洲岛，改造面积69.38公顷。赤沙村可以说是广州旧改的“明日之星”，其身上的光环则正是琶洲所赋予的。

　　从琶洲的定位来看，世界级创新特区、互联网创新集聚区、粤港澳大湾区人工智能与数字经济试验区……这里聚集着腾讯、阿里巴巴、唯品会、小米、国美等企业，以往每年广交会带来的人流汇聚于此，不少报道都将其称之为下一个“珠江新城”。

　　富力是最早踏上赤沙村改造之途的。2009年，为了筹备亚运会与亚残会，广州相续推出了多条旧村改造项目，其中就包含赤沙村。当年8月18日，广州亚运会前夕，广州富力地产股份有限公司与赤沙联社签订《合作改造广州市赤沙“城中村”项目意向书》，有效期为七年。

　　对于彼时处于初级阶段的广州旧改来说，这种合作模式并不是非常的正式和明确，且之后因为海珠生态城控规问题，赤沙村旧改方案迟迟未能获批。

　　在这长达十年间，富力除了着力与赤沙联社一起推动改造方案的指定与上报之后，还主动出资支持赤沙村修路、修建旧改宣传展厅、赞助赤沙村举办端午龙舟活动等等，可以说深入介入了赤沙村的发展。

　　一个小插曲发生在2015年12月，《广州市城市更新办法》和配套文件出台，明确规定，项目实施方案批复前，村集体不得自行选取合作企业。因此，赤沙村旧改工作一度停滞。后于2016年8月，赤沙村与富力签订的协议到期，赤沙村有权另择合作方进行村改造。

　　关键节点在于2018年，那一年赤沙村完成旧改意愿表决工作。同时，4月广东省旧改新政出台，允许甚至鼓励房企和旧村自行洽谈，并省去“招拍挂”环节，转而协议出让旧村改造地块，协议出让亦需要政府审批。

　　这相当于开放了各房企涌进这场争夺的权限。富力也嗅到了危机，在赤沙旧改选择合作意向企业表决前，富力向赤沙村亮出了自己的诚意，提高了补偿标准，如同意赤沙村民复建安置按照村民现状房屋基建面积x4层的标准回迁安置。

　　但在2019年4月的表决中，富力仍旧未能通过从赤沙村意向合作企业表决，同意率仅43.52%。在富力看来或许是命运的玩笑，但在其他房企看来这是一个绝佳的机会。

　　保利，就在这时候进场了。对于成功改造琶洲旧改的保利来说，赤沙无异于枕边肥肉，自然不会拱手相让。4月22日前后，保利带领近800名赤沙村村民去参观了琶洲村旧改。

　　值得一提的是，除了这两位巨头，事实上万科、越秀也有积极参与过赤沙村的旧改。其中，同样在4月，由于不符合相关条件及要求，万科针对赤沙村旧改合作企业的申请资料无法通过，无缘赤沙旧改。

　　剩下的，就是富力与保利在各方利益暗流涌动下的角逐。拥有琶洲村改造范本的保利自然想要拿下这块嘴边肉，但对于富力来说，即便是央企保利的入场，跟进了十年的它也不愿放弃这一囊中之物。

　　在保利入场之后，双方开始暗中角力。据悉，为了推进相关工作，富力的联席董事长张力还亲自出马斡旋。去年8月，赤沙联社又发起关于富力能够报名参加赤沙旧改的表决大会，富力通过表决再次回到赤沙选取合作企业程序之中。

　　富力与保利互相较劲，包括不断加码给予村民的补偿标准，如消息称富力方将补偿面积提高到按照现状建基*4.5层面积补偿，额外给予800元/平补贴；而保利则将额外补贴提升到1000元/平等等。

　　还有一个细节，在去年的端午节龙舟赛中，保利和富力均各自捐助60万元，为赤沙村夺冠助兴。看起来，这是一场势均力敌的较量，似乎谁都有实力“死磕”到底。

　　到了去年底，事情开始有了不一样的走向。12月，上级审批期间，赤沙村联社收到富力与保利两家房企共同发函申请撤回报名资料，赤沙第三轮选取意向合作企业终止。

　　彼时有接近富力的人士获悉，由于相关部门希望两家能合作、共同改造，但原先的招商方案并不接受联合体，所以两家企业撤回报名资料，重新提交。

　　从今年6月17日的合作企业表决情况结果公示中，正是由联合社企业（富力+保利）作为赤沙村旧改合作意向企业。

　　“只要能快速推进，既有央企的保障，又能有民企的灵活，这不是双赢吗？独家还是联合体其实没有所谓的。”世联行广州大区副总经理林家星说道。

　　巨头的角力

　　一个赤沙村背后，折射出来的却是如今羊城旧改场上激烈的氛围，即便是旧改巨头，都无法有十足的把握拿下任意一个投资动辄百亿的村。

　　而保利与富力，这两个旧改大户的交锋与争夺本身就颇具戏剧性。

　　分别成立于1994年和1992年的富力和保利，同样发家于广州。两家本地老牌房企涉足旧改的时间，都远比如今活跃在广州旧改局上的大部分房企早。

　　从三旧改造的概念看，富力的旧改之路开启得更早一些。上个世纪90年代，因广州城区的旧厂房已经不适应生产力的发展和产业的转型升级，也严重影响了人们生活环境的改善，破旧立新迫在眉睫。

　　富力就是这时候开始旧工厂、旧厂房的改造。从广州荔湾区一个化工厂旧改项目起步，富力在广州陆续参与完成大型的旧厂改造项目，截至2001年末富力在广州已完成10个大型旧改项目，包括钢材厂、硫酸厂、锅炉厂等。

　　彼时，便有“广州每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”的说法。

　　涉及旧村则从2007年开始，彼时富力参与了广州首个旧村改造猎德项目，这一案例成为了广州旧村改造的传奇。2011年，富力开始着手杨箕村旧改项目，这又是彼时广州唯一一个由民企独立完成的旧村改造项目。

　　保利则是从2009年开始探索城市更新，其操刀的琶洲村则顺理成为了广州第一个企业主导改造的城中村，同时，项目于2014年左右启动村民回迁等事项，这也是广州第一个完成整村改造的城中村。

　　这两大本地巨头，在广州旧改市场上无疑都是举足轻重的。即便如今不少如升龙、星河等过江龙入局广州旧改，但旧改本身就是一个地域性强的改造方式，相对而言，本地企业占据着绝对优势。

　　不过，在同个市场里扩张难免狭路相逢，竞争与冲突也就随之出现了。值得一提的是，赤沙村并不是保利与富力唯一正面交锋的项目。

　　就在保利介入赤沙村的4个月后，保利又“截胡”了天河渔沙坦项目。

　　2018年5月，富力竞得天河渔沙坦村留用地块。随后在去年8月，天河区渔沙坦村公司为选择旧村改造项目意向合作企业进行了投票，保利以高票42票战胜富力、合景，当选为渔沙坦村旧改的意向合作企业。

　　虽有业内人士称，留用地与整村改造的操作主体没有必然联系，然而过往将留用地与村改分开出让的项目，基本上都由同一家企业摘得。

　　“单独做留用地的不多，因为很直接的原因就是留用地不能做住宅地产开发，对于房企来说不仅难度大，核心还在于对收入贡献少，除非地段价值高，否则愿意单独做的很少。”林家星称。

　　可以说，在两次旧改交锋中，保利均在后期强势介入，不管是单独拿下村旧改还是合作，这对于保利这个后来者来说都是胜利。

　　而从目前两者的旧改版图来看，据不完全统计，截至目前保利已完成改造1条村、正在改造3个项目、与村达成合作项目十余个，手握广州旧改项目超18个，包含琶洲村、红卫村、冼村等项目。

　　而富力则参与了杨箕、猎德、陈田村、田美村等旧改项目，涉及约16条旧村，改造面积超686万平方米。

　　难分胜负，大概是对这两个旧改巨头势力对比较为贴切的评价。赤沙村的十年落幕，是否会让这两位对手变成以后旧改场上的朋友很难说，但这个项目已注定是广州旧改史上的一段“佳话”。