高端对话一：宏观调控深化及政策取向下的行业趋势研判

　　主持人：在现有体制下，企业家们越来越多地关心外部"经济大气候"的变化。对于中国经济的良性运行与协调发展能否实现由一个顶峰过度到另外一个顶峰，在世界经济发展低靡不振的状态下，很大程度上取决于中国的改革与发展，取决于中国跨经济与政治周期的发展理念。

　　2013年，对于中国经济来说是十八大后的第一年，对于中国地产来说是宏观调控常态化下的第二年，对于中国商业地产来说，前两者很大程度上影响了其发展趋势。

　　下面进入大会 "高端对话"环节！第一场对话：【宏观调控深化及政策取向下的行业趋势研判 】有请主持嘉宾：全国工商联商业不动产专委会主任，亚太商业不动产学院院长 朱凌波先生

　　对话嘉宾是：

　　中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平 先生

　　佳兆业集团董事局副主席孙越南 先生

　　中国购物中心产业资讯中心首席专家禹来 先生

　　正大新生活集团CEO胡方辉先生

　　正佳集团总裁李穗生先生

　　中天城投集团商业管理有限公司总经理 苗思华先生

　　天朗控股集团董事长 孙茵 女士

　　赢商（集团）控股有限公司总裁 吴传鲲 先生

　　掌声有请各位嘉宾上台！

　　
高端对话一 现场

　　朱凌波：各位请坐，非常感谢赢商网邀请我来主持这个论坛，特别高兴在现场见到很多新老朋友，这个会不仅谈宏观，也跟在座企业，行业发展很好结合起来。就两个话题希望每位嘉宾用最简短的语言做一个阐述，刚刚出台最严厉的"国五条"及李克强经理力推新城镇化，这两个短期和长期宏观政策会对商业地产产生什么影响？

　　邢和平：商业地产影响比较小，商业地产是需要经营，团队，需要有很好的自营店，无论国家政策如何出台，商业地产都是需要扎扎实实一步一步做好经营工作，开发工作，做好产业链资金平衡工作。

　　孙越南：关于"国五条"对商业地产带来的影响，我个人看法是坚决利好，第一个会促使房地产企业尽快转型，因为"国五条"调控对房地产投机、投资的水分会被挤压掉，资金要有流向；对商业地产来讲资金层面相对宽松，同时我认为会带来商业地产量的剧增，这对我们做商业地产，特别商业经营来讲，如何去创新，求变，更加精细化这一块，我认为这对我们提出新考验，谢谢。

　　禹来：无论"国五条"还是城镇化也好，跟所有中央对房地产调控政策，以及长期化的方针，对商业地产都是利好，但对于商业地产，商业要求越来越高，对真正搞商业地产是实际性长期性的利好。

　　胡方辉：我认为两点，一个利好，一个陷阱。利好部分大家可以看到，但政策出台会把住宅开发商往商业地产赶，这使商业地产未来竞争会更加恶劣，商业地产流程比较复杂，简单的开发不会很容易复制成本，所以我认为第二个是陷阱。

　　李穗生："国五条"对商业地产首先是利好，但就像各位老总所说，马上使竞争加强。

　　苗思华：从2012年来说从进入商业地产开发商来说，最近这一两年反映出很多不如意的情问题。

　　孙茵：美国创新，中国城镇化这是两大热点，中国城镇化是非常大程度，深刻改变中国经济格局，中国城镇所释放出来巨大的需求是中国商业地产蓬勃发展的利好的趋势，而作为"国五条"这样一个常态的调控，以后也是一个趋势，城镇化"国五条"常态地产调控会加速地产企业向商业地产开发的转型，这也是一个大的趋势

　　吴传鲲："国五条"对房地产，商业地产企业资金构成如何？一个企业资金来源相当程度依赖于住宅销售，"国五条"从长远来看，孙总提到转型问题，肯定是一个企业外部原因的刺激，极大影响住宅销售，开发商资金流对持有性物业的投入上会有一些问题；城镇化，中国一直在提，一直在实际进程中，这一段时间频繁提到一个词，从某种程度上，对过去城镇化方式一种否定，现在我们是否看到新城镇化脉络究竟如何，还不清晰，因为涉及农民土地扭转，户籍改革，这些清楚才成功，刚才提到的风险，陷阱也好，我们不能盲目。

　　朱凌波：基本听清楚了。下面听清楚了，跟各位所在行业的地位有更好的结合，探讨，希望大家做一个分享，首先请邢总谈谈。

　　邢和平：赢商网刚刚发布了报告，这里面有很明显的讲解，从个人层面的经验来看，我们只能谈一些标杆，从城镇化发展战略来讲，购物中心发展已经从一线城市慢慢辐射到2、3线城市，而且还有越来越大的趋势，北京，广州的大的核心城市，核心地段已经没有这样的商业资源可以被开发，但周边有很多商业中心，2、3线城市随着旧城改造，新城市建设，也形成很多大型，新的商业中心，购物中心现在趋势越来越大，从发展过程当中，像东莞，最早有一个很大，但没有成功，中小型的购物中心非常活跃，现在万达广场进入以后，中小购物中心产生了压力，看清楚城镇发展趋势，购物中心也随着城镇发展趋势变化的。

　　一线城市，我们看到另外一种现象，北京那样的城市跟国际上著名城市相比较，城市核心部位有一个回归，这不是一个简单的回归，而是一个利益的回归，谁有钱就可以来这里，在这方面我们建设我们的购物中心，要考虑到在城市核心和在城市郊区新商业中心您如何建你的购物中心，如何定位你的购物中心。

　　转向运营，方式模式大家很清楚，但核心只有两个，一个是利益，一个是创新，作为利益来说，作为利益的购物中心，我们一手抓几家，我们要对投资者，业主，对入户商家负责，对消费者负责，各方面利益的平衡是购物中心运营的核心，哪一个环节利益得不到保证就是失败的，我们如何做到，购物中心放量很大，在2、3线城市突然放量给我们运营带来很大的难度，我们就要考虑如何实现体验化，主题化，购物中心差异化，我们针对这方面做了很多工作，我们也给开发企业，经营企业提供新渠道，我们利用和国际上的行业协会，建立一个国家的行业协会之间的战略合作为开发企业为经营企业提供了一个和世界顶级品牌沟通的渠道。例如这个会议结束之后，月底去意大利跟意大利国家时装商会签订一个战略合作协议，完了之后在中国做一个推广，在中国建立以意大利为核心国际艺术产业园带动中国的艺术创意产业的发展，在这个基础之上，我们会聚很多世界顶级品牌，在中国2、3线城市会开多品牌集合点，我们给中国购物中心企业开发新渠道。

　　朱凌波：中国拿地，开业数量是巨大，据我了解中国目前开业购物中心将近3000家左右，上个月跟国际购物中心总裁见面他说一个数据，我非常吃惊，美国一年只开一家，这证明我们发展是非常不同的。我们第二个发言嘉宾就是孙总我们非常非常想听听佳兆业集团，在商业地产投资策略及产品和产品线。

　　孙越南：我们佳兆业集团09年在香港上市，以地产，经营，商业为主，商业地产以社区中心，酒店，体育文化产业等一下会做一些介绍。城市发展的区域还是以2、3线城市为主，直接进入一线城市，2012年我们在辽宁开了2个8万以上的购物中心，一年开两个，今年明年我们在深圳，惠州，沈阳等未来开5个购物中心，其中里面有三个是社区购物平台，目前土地储备包括再建的商业建筑面积170万商业建筑面积，也涵盖一些酒店建筑，未来计划在5年时间做到在营商业面积达到150万以上这是相对保守数据，这关于集团的商业情况的介绍。

　　佳兆业集团去年对于体育文化产业，由于目前购物中心同质化竞争非常激烈，我们可以看到前面2012年3月份购物中心数据分析，同质化竞争非常剧烈，商业地产我认为还是要有一些创新，还是要研究市场需求，从12年研究体育文化产业，从数据统计发现，美国2010年体育产业是4400亿美元，中国是1600亿人民币，他占GDP的体育产业大概占3%左右，我国大概占1.34%左右，占GDP的比例这是2010年的数据；2011年文化产业，这一块美国占GDP12.9%，中国占三点几左右，从这两个数据发现，未来中国体育文化产业是一个朝阳产业，我们也做进一步调查，通过国内的所有体育会展、展馆的经营状况，我们粗略统计34个城市的体育场馆，99.99%都是面临亏损经营，而且99.9%基本上都是政府经营，完全没有市场化运作，去年我们通过市场调查完了之后，跟龙岗区政府通过公开招标投的方式，我们获得了深圳龙岗大运中心总运营商的资格，我们进入这个领域之后，我想我们对这个行业是充满信心，同时我想通过这个产业的发展，未来在商业经营里面确实要寻找新亮点跟新增长点。

　　刚才谈到城镇化，在这里我也谈一下我的经历，吴总讲了城镇化到底是什么模式？我在8号参加辽宁世博园的活动，辽宁省委领导在会上跟我们交流，讲非常清晰，这一次新城镇化建设，实际上就是以产业拉动城镇化建设，非常清晰。在8号会上看到广东，浙江等大量产业集群走向内地开发县域经济，区域经济，领导亲自抓，所以这不是原来摊大饼模式，而是带动商业，消费，未来对商业地产带来非常大的机遇，谢谢。

　　主持人：谢谢孙总，您对城镇化做了很好的总结，我们现在可以叫做后城市化时代，第一代以4个特区，14个沿海开放城市，为带动大城市和大城市群城市，中小城市，县级城市这一次是新转型。下一个主题禹总是做中国购物中心第一批人，创立第一批标杆项目，我特别想听听中国购物中心发展还存在什么问题？

　　禹来：刚才我已经对商业地产政策影响谈了一些看法总体是利好，但对于购物中心，大型的购物中心大概在十年前，我提出中国购物中心发展在相当一段时间里出现二分一现象，二分之一现象简单表述想开发购物中心将会有二分之一项目根本开不了工，开了工的将有二分之一根本开不了业，开了业将有二分之一将会经营不善或者是要改革。换句话说， 中国购物中心成功率大概就是八分之一的成功率，说明一下二分之一不是定量概念，只是一个趋势概念；就全国平均来说不是某一个地区或者某一个城市，过去十年，2000年大概把那这年称为购物中心元年的时候，中国没有什么像样购物中心，到2010年来看二分之一现象是否这样，未来十年会不会这样？至少在未来市场会这样。

　　早期主要就是两个原因，一个原因城市规划，或者土地出让政策，使一部分购物中心开发商是紧迫进行；还有一个就是资金问题，在四万亿出台之前，有实力开发商确实不多，而且还是靠股东开发，现在来说从中国四万亿出台之后，主要的原因发生变化了，规划和土地出让政策，资金短缺因素已经不是主要因素，这个影响还是有，现在主要影响，购物中心出现二分之一现象主要两点，一个开发商对于商业地产规律的认识，商业地产规律说多了也就比较复杂，一个字：慢，或者租，这是一个资金池，无论如何打压，总会有人买单，所以以卖掩盖租了，但现在很多开发商做项目真正的盈利模式还是靠卖，租那一部分没有什么盈利，但他可以把租的那一部分掩盖的，也可以做，目前大部分开发商可以作为商业开发商，或者真正想做商业地产人并不是多。

　　目前在商业地产，大型购物中心来说，团队缺乏以及到瓶颈地步，团队缺乏主要表现在几个方面，一个就是真正对商业地产，对于购物中心项目进行整体的开发，经营，领头人少了。要成为领头羊，您至少从头到尾在这里做过开发过，经营过购物中心，而且要成规模的。在团队里面董开发，经营的人少，我也是搞开发，但我认为在商业地产开发、经营过程当中，主要缺点在于他们对开发不了解，但现在搞开发之后，商业对于开发这部分控制能力非常弱，一些项目的硬伤就是这样造成，现在开发和经营管理还是两张皮，这两张结合起来还是非常不好。

　　目前真正能够对于购物中心从开发经营管理及后期资本运营等等全过程可以把控的团队，几乎是非常非常缺乏，这两点就构成购物中心会出现二分之一现象的最核心原因。总体来讲最核心的核心就是目前我经常说，大家做商业地产所说的，选址，选址，还是选址，我始终认为做商业地产或者大型购物中心第一是团队第二还是团队，第三还是团队，我始终是这样认为。

　　还有一个宏观因素大家不要忽视，无论中国如何使用经济刺激政策，中国经济减速是定局，大家看看GDP，大家看看CPI，PPI的数据，一看就知道了。经济减速成定局的时候，商业地产特别大型购物中心，所谓城市综合体开发他开发强度比较强，有一个滞后时间，增速惯性还存在，增速、减速一比较，二分之一可能再给一个平方也不稀奇，变成十六分之一也不稀奇，"国五条"也，或者其他政策也好对商业地产是利好，对商业地产是利好，但对真正商业地产的地产商要求高，对于商业地产是利好，不等于对商业地产商是利好，是真正商业地产商开是利好，但不多，我们要做好商业地产，购物中心，我们就要下决心做一个真正商业地产商这很难的，当然如果你把很难的事做到，而且通过自己的实力做到，你可以成为按照十二又五分之一的人，但我们可以成为这部分人，是活得非常非常好的。

　　朱凌波：我原来知道2、8定律，现在还有一个二分之一定律，您说到两个问题都代表很深行业发展现象，租售并举，以销售带动问题，但核心还是中国金融体系，金融产品缺失，我们前端投资，后端变形，没有中长期，低成本，就只有刺激。商业地产是一个高速发展，其实这个阶段非常正常，就像中国住宅一样，中国以前是没有产权的住房，没有资产概念，所以销售带动的挤压很多年的问题，现在商业地产开发之后，无论长期、短期，造成集中化未来非常赞同，会进入慢慢，更加平衡，持续发展阶段，商业地产看未来的趋势就知道，但发展历史是有规律，周期，这才能进入良性健康发展。

　　下面有请正大新生活集团CEO胡总，这个名字很好，正大新生活集团成功调整案例，我们非常想知道，正大新生活集团作为如此专业运营商在新时期，新发展阶段会有什么举动？

　　胡方辉：谢谢主持人，借此机会介绍一下正大集团，各位知道正大集团是从正大中意开始，正大集团1978年中国开放的时候第一个来到中国投资的外商独资企业，当时的营业号是0001号，目前我们涵盖行业比较多，农牧业，食品业，我们是唯一在中国注册的行业，也成为中国平安第一大独立股东，单一第一大股东，我们有制造业，大家知道大洋摩托，我们有发动机，这一次跟上汽集团成立汽车制造业，第一期投产10万辆，我们有零售业，电信业，我们在泰国有固定电话，移动电话，WIFI，宽带，我们还有很多电信频道台，我们还有十几个卫星台，我们还有电商，在中国运营叫做正大天地，当然我们还有商业房地产，90年代的时候上海陆家嘴CBD44公顷，我们是一期开发商，我们还有二期联动，我们建了当时中国第一个所谓，现在叫做城市综合体，我们单体建筑20多万方，是全世界最大的商业综合体，今天我们成立，集团支援整合正大新生活集团，我们为商业而做地产，很多是为了地产做商业，我们是为了商业做地产，未来是希望来持有这个商业物业进行运营。

　　我们吃过亏，我们刚刚进入中国的时候，我们很多是租人家，但合同就是10-15年，现在人家赶我们走，大家赶您，走的时候，我们培育好的时候，租金是很厉害的翻上去的，所以我们集团决定为了商业做地产，我们做城市市中心项目，以休闲为主，以购物为辅，很多领导讲过，百货活得很累，我认为电商时代的到来百货格局要洗牌城市市中心，购物市中心，购物很少大概30%以下，今天很多商业品牌运营商，我们借此机会讲讲，我们战略方向，我们在选择战略伙伴的时候，我们是希望选择跟我们长期合作，多地区发展伙伴，我们只做我们擅长部分，我们希望可以跟我们战略伙伴共同成长，通过品牌运营，品牌影响力共同打造更加幸福，美满的商业体，我在这里表态，我们不跟品牌商抢饭碗，我们只做自己擅长的部分，我们讲讲城镇化。

　　"十八大"的报告，因为来到中国发展也要研究当地政策，我们看城镇化这三个字，是出现最多，在各种报告里面，城镇化是历史必然趋势，农民多对社会稳定不利，对社会发展也不好，美国只有1%的农民，日本只有1.4%的农民，韩国7%的农民，中国49%的农民，城镇化我认为再下去中国，我们集团非常看好中国经济发展，中国这个国家不缺需求，需求是非常非常大，但这个需求由谁完成，这是这个问题而已。所以我们希望来到中国能有更多的战略伙伴，跟我们共同成长，一起发展，也借大会感谢以往跟我们合作的战略品牌伙伴们，谢谢你们。

　　朱凌波：我想问您一个问题，正大集团商业房地产，零售相关整个氛围占多大的比重？

　　胡方辉：很少，正大集团下属有一千多家公司，其中有11家上市公司，我们第一排是农牧业，现在金融排在第二，零售第三，地产比较后面。

　　朱凌波：谢谢，下面有请正佳集团的李总，广州在购物中心第一代的时候，天河城然后就是正佳广场，在五年之前，所有标杆项目一定会配合整个正佳广场，我们问一下广州天河城，正佳广场在广州商业地产发展过程当中发挥什么作用？在一线城市里面广州明显滞后，除了一个太古汇之后，我们还在讨论广州会有哪些新的后期规划，希望您交流。

　　李穗生：谢谢朱老师，我是一个具体操作者，这些天也在想，作为一个比较微观来说，天河城出现代表着第一代购物中心，现在大家都会谈天河城，这作为天河标杆已经出现了，正佳广场的出现作用更大在于通过正佳集团，通过正佳广场的出现之后才形成了广州市的天河商圈，这个商圈现在已经有200多万平方米的精品面积，现在还有太古汇，万元汇，购书中心，广州市政府举办广州市购物节，广州市政府作为要跟美国、日本等媲美的商圈打造，去年在会议上天河商圈跟一些商圈签订联盟协议，今年准备跟法国签订联盟协议，因为正佳广场的出现形成商圈，这个商圈蓬勃发展，到现在也促使整个广州市城市CBD，珠江新城的商业化发展。

　　在具体精品店，经验业态的时候，正佳跟天河城还是有区别，天河城第一代购物中心更着重是在于零售，品牌零售，而新一代的在后来发展，包括刚才所说，我们越来越愿意在购物中心里面休闲，体验的业态，而不是重点都在拿这个品牌来说，我们招商也好，经营管理也好，我们可以把这几个文化说出来，在休闲，环保方面等绿色方面多做一些工作，这跟以前很有差别了，这里跟现在新一届政府的城镇化，新的城镇化概念是比较吻合。

　　刚才还提到第二个问题，现在广州市的购物中心发展没有活得很好，一个购物中心从立项到经营是很长周期，一个从立项到开业，我算了一下基本上没有5-8年是做不了，刚才也说的二分之一死了很多，现在可以看到在广州市那么大的购物中心，不少有十几个了，但真正可以活得稍微滋润一点的，就是天河城和正佳其他都在很困难的过程当中，甚至太古汇也在慢慢成长过程当中，这需要一个消化过程，资金都是独立，机会不是很好的时候肯定有一个等待。太古汇就是非常经典例子，他为了正待这个时机就是按着这个盘不做，天河商圈成熟之后他才开始，大家都在等待一个契机，现在广州，包括广州地区，今年落成有50多万平方米的购物中心，番禺一个，增城一个，这些的出现也对周围出现很大的杀伤力，"国五条"对购物中心将来的经营者必须要考虑，接受极大的考虑，无论谁，有钱人都想进入，相信当年曾经一个记者写过，天河城就是一部提款机，他认为这种现象长期存在，这种错误，今年，明年都在制造过程当中，但将来就是考验一个团队的整体能力，谢谢主持人。

　　朱凌波：天河城，正佳广场发展历史，广州有什么现象，我们就是关注行业纵深发展周期，北京、上海这些年也明显滞后于二线城市，沈阳，成都、杭州等这些城市发展商业地产非常迅速，规模等远远大于一线城市，但一线城市出现很多现象是我们关注这个行业成熟很重要标准，一线城市的创新还是占有领先地步，北京出现国际青年主题购物中心，休闲式的购物广场，上海最新的战略中心等，一线城市尽管速度慢，但还是引领购物中心发展潮流，就像日本，美国速度很满但创新性还是非常厉害，跟二线城市快速，标准化的发展，确实带领购物中心一个新阶段，3、4线城市会有更大的区域性，生活型，一站式主流的购物中心发展。

　　下面有请二线城市，现在西安、合肥，武汉等城市，西安处于发展阶段，天朗控股集团不仅仅是陕西省会城市，而是作为中新型城市，西安继成都、沈阳之后，未来空间非常看好，作为当地本土的品牌，包括龙头开发商，你们为什么选择进军全国的战略，而没有选择在西安刚刚开始快速发展阶段，在本土市场做熟，做透，你们是如何思考？

　　孙茵：非常感激有这个机会在这里跟大家分享一下，我们天朗控股集团一些经验，作为来自西安，我们应该讲是在西北五省，第一家在中国做整体布局的地产企业，在我们进入华东地区，包括西南，包括环渤海这些地区的时候，我们在整个土地拓展过程当中我们没有遇到太大障碍，主要因素得益于我们是比较早的进行了地产企业的企业转型，也就是地产企业的金融化和产业化的转型，天朗控股集团三大板块资本，地产开发，产商综合培育等我们对三个板块进行地产开发，我们进行城市区域综合性开发，同时我们将产业植入到区域当中，我们会植入产业园区，包括体验式的商业业态，进行一个区域综合性的开发，所以我们在进入，像华东地区这样比较发达区域的时候，我们在跟政府，沟通一个区域开发的时候，应该讲障碍非常小，非常受欢迎，也几乎没有可竞争的对象，这是进入中国整体开发可能一些经验，谢谢。

　　朱凌波：由于时间有限，我们还准备另外一个话题，就不谈了。接下来有请中天城投集团的苗总，您在很多楼盘都有操作，您在三线城市做投资600亿，成为贵阳城市副中心的项目，不知道您对贵阳是如何思考和预测呢？

　　苗思华：非常感谢朱老师给这个机会，中天城投集团是贵阳第一批最早上市房地产企业，也是唯一一家上市房地产企业，下面还有地产，能源、能源会展，资产管理，这四大板块下面其中资产管理，商业，物业，体育及教育都属于资产板块的。现在我们老板，董事长07年接手中天城投集团的，中天城投集团都是国企，我们老板接手之后进行大部分改革，发展非常快速，现在在整个贵州省，我们整个集团主要板块有三个区域，一个老城区，我们在市中心最好地段有两个综合体项目，大概120万体量，持久性的购物中心大概12万左右，还有一个80万体量的综合体，打造贵阳市最高端购物中心。

　　金阳新区有金融和会展，会展有30多万商业，整个会展配套，包括CBD中心，金融中心也有30多万，这是亚洲非常大，这在金阳新区布局两个大项目，还有一个东区，还有未来方舟项目，这是在贵阳老城区和新城区结合的地方，体量非常大720万平米，整个规划主要是高端住宅，旅游，商业为一体，主要监督的任务，整个周边集团在贵州就是运营角色，跟政府也好，跟企业也好，主要是肩负城市运营商角色，所以肩膀上运营责任非常重，我们现在施工建设也就是1000万，我们叫做假日方舟，因为方舟是我们产品线，未来方舟，时代方舟，文化方舟等这是我们产品线，在方舟上我们有三种产品，一个是CCMall（音）自己持有的购物中心产品系列，还有CC PARK购物广场，还有CC KS（音），购物街三种形势。对未来方舟项目体量非常大，主要任务就是做一个新城，把老城区配套，生活，改变老城区的生活方式，商业发展趋势，我们方舟未来规划有亚洲最大的室内滑雪船，歌剧院，海洋公园，影院等，旅游、商业，高端住宅，这是一个很大商业集群。

　　我以前在广州、深圳等一直在操盘，从个人来说贵阳这个商业市场，大家有机会去贵阳看就知道，整个商业手段还是存在街边铺等传统手段，这对于我们的发展空间非常大，我非常有信心，因为整个品牌也好，包括实力也好，品牌非常少，也有很大的发展空间，我反而担心自己能力问题，但只能尽力，希望把它做好，也希望各位老师，各位朋友有机会来贵阳，特别我们的供应商，现在贵阳很多品牌都很想进去但就找不到很适合的物业，中天城投集团已经开始动了，希望大家一起来贵阳一起合作，为贵阳发展一起努力，谢谢。

　　朱凌波：广告非常及时，最后一个话题留给吴总，中国商业地产有一个如此专业的机构，南派没有非常前卫。我们也希望听到媒体更加中立，客观评判观念，把这个词交给你。

　　吴传鲲：前卫这个词很可怕，我更加喜欢呼吁这个词，政府介入房地产开发要转变，商业地产这个剧变，政府是背后的，至少从某种程度上是很大的推手，所谓城市商业网点规划，政府没有从专业角度，宏观经济角度对这个城市商业供应，或者商业有一个总体量上的控制这个是缺乏，这是一个呼吁，呼吁政府介入方式；第二呼吁就是行业，对行业，开发说，无论刚刚说从地产到商业还是商业到地产，无论哪里呼吁我们商业地产能不卖就不卖，能不散卖就不要散卖，能经营后一段时间再卖就经营一段时间再卖，如果你实在要卖，这个价格不能太高，要为后面收残局的人留一定恐惧，无论商铺升值空间，还是土地的升值空间都在10、2年我之后，这个残局无法收，从社会角度来讲这是资源非常非常重大的浪费，就风险而言，这是我们一起共同成长的事情；相应主题城镇化对于城镇化这个事情，重点3、4线城市要有一个判断，这个人是流进还是流出要有把握，开发集约化产品这是一个创新发展；假设你还想争取一些政策红利，最好从低碳，环保、节能上动脑筋，谢谢。

　　朱凌波：谢谢吴总，谢谢各位嘉宾给大家提供精彩的观点，再一次感谢各位！