高端对话二 解惑：“电商时代”下的商业运营创新

　　主持人：感谢各位嘉宾的如此精彩的分享，精辟的观点碰撞。对于商业地产从业者尤其是购物中心的开发者来说，2012年电商发展的迅猛势头无疑是最大的心理冲击，传统零售消亡论甚嚣尘上，产业链上拥有零售业的开发商无疑例外都开了网站，电商时代的到来对商业地产带来的只有消极影响吗？让我们还是乐观些，畅想电商时代的商业地产发展。下面进行第二场对话：【解惑："电商时代"下的商业运营创新】有请主持嘉宾：商业推动地产论坛秘书长，赢商（集团）控股有限公司总裁 吴传鲲先生。

　　有请对话嘉宾：

　　银泰商业集团副总裁王锐先生

　　龙湖地产有限公司商业地产部总经理魏健 先生

　　深圳市京基百纳商业管理有限公司副董事长兼总经理巴根 先生

　　红星美凯龙地产公司副总裁 贾涛 先生

　　苏州圆融发展集团常务副总裁沙勇 先生

　　台湾润泰集团（大润发）超市中国区发展部总经理洪万康 先生

　　泰国尚泰零售集团中国区总裁 周猛 先生

　　NOVO百货 总裁 唐宇寰 先生

　　有请以上嘉宾上台!

　　吴传鲲：各位嘉宾请就坐，谈到电商对这个行业影响，我想最著名一个主题就是万达的王总，和阿里巴巴的马云，最近赢商网也发表一些评论，电商都是老虎，主要观点就是不要把电商发展和传统商业对立起来，更多希望从把电商看作是一场信息化时代下一种现象，传统商业应该面对这种变革，抓住机会，这对行业是否更好一些？这是赢商网的观点，我们对话就围绕这个话题，电商时代下我们的运营，在这里就不一一介绍了，大家有开发商，运营商，也有百货，正好在这个话题上有一个非常好的碰撞。

　　接下来第一个问题，目前电商对于传统商业的影响，具体还是集中在零售业上，但零售业是商业产业很重要组成部分，特别百货。对商业地产的影响，究竟有没有直接或者间接的影响？在谈您的企业是如何应对？我们还是遵从顺序。

　　王锐：阐述一下个人观点，关于马云和王总的热点，私下很多朋友也在聊这个问题，我觉得这没有输家，赢家，网络和实体相辅相成，不会是你死我亡完全对立局面，刚才谈到这个主题，我觉得确确实实目前看电商的企业更多对零售的业态，商业地产特别购物中心来说，目前大家也知道，购物中心零售占比越来越低，基本上购物中心零售大概在45%的占比，我觉得至少从去年到现在来看，对商业地产的影响，没有对零售那么直接，但对零售招商有影响。也可能会促使商业地产运营管理方考虑未来如何应对，如何更多想方设法通过我们丰富的体验式业态，服务，营造主题或者环境把消费者更多留在购物中心的实体的商业里面，这是刚才吴总讲的话题，今天人比较多，我觉得发言机会比较少，我一次讲按。

　　我个人做商业那么多年，我认为现在很多人看到电商就是闻虎色变，我觉得没有必要，很多企业也在做网络销售，如果网络销售对实体是直接打击，为什么会这样做，不可能这是增加销售渠道，消费者的选择，和消费定位是多样性，有愿意买便宜商品人，也有人愿意买贵商品的人群，在网络进行购买格局跟实体商业购买格局有交叉，但这个比例不大，包括自己，我既在网络上购买，我可能喜欢或者需要的商品，也会在实体商店进行消费，不是说选择网络就放弃实体，或者选择实体放弃网络。

　　前一段时间大家都说电影行业发展很艰难，为什么？大家都可以从网络下载，家里也可以买得起家庭影院，影响设备没有必要去电影院看，但这些年电影发展非常迅猛，票房节节高升，为什么不在家里看呢？

　　很多城市里面都有商品批发市场，大家知道批发商品市场比零售便宜，但大家为什么都不进去？因为需求，人是群居交流，大家需要交流，但如果大家都不去公司，通过电脑，视频开会，消费者不用去实体商店，都在网上完成，我开玩笑说，之后只建住宅不用讲商业地产，那么这个世界就很可怕，但我认为这个世界没有那么可怕，这不过这个阶段来说，电商发展是快速提升，只是显得对实体商业冲击比较迅猛，但实体商业一定会采取策略进行定位，应对。未来会在20、25、30，再一个适合比例的时候就会平衡，现在对于实体店来说就是如何创新，这样直接影响会减少。

　　吴传鲲：谢谢王总的分享，认为影响不是直接，电商对于传统商业地产有影响，但这不是替代性，不能替代性；电商是一种渠道，是一种大家都可以选择的渠道，某种程度上电商发展也是非常利好，促使我们的商业地产运营者要创新。

　　接下来有请魏总发言，国内规模最大，国内商业地产开发商规模最大之外，评价最高之一龙湖地产，大家都有一定共识，请魏总谈谈。

　　魏健：最近两年电商对我们影响不大，龙湖地产对于整个商业地产的投入是比较坚定，稳健，未来对于商业地产带来影响还是比较关注。我们做了很多研究，刚刚听提到这个问题，现在网购不到1万亿，在4.5%左右，按十二五规划来说2015年9%，像高盛大概10%，（英文）大概8%左右，这个比例非常快增长，这些都没有错误，大概就是10万亿，10万亿，2020年10万亿有可能，但50%不可能，我觉得到20%左右就可以了，但这个增长很快。

　　从我们企业来说有几个因素，一个就是体验，这是肯定的，我们发现2011年数据来说大家选择网购大概48%人就因为便宜，但是这个便宜不是所有人的追求，我们这一瓶矿泉水，这最不值钱，这不是卖水而是卖偏离，这一个东西就可以产生巨大产业，如果可以把体验做好，利用软件体验业态，包括服务还有一点我们会增加青睐未来在体验做得非常好的商家，我们愿意提供更加优惠租赁条件，这是长期共赢方式，我们也谨慎做低端，如果这个场做低端选择就要注意，低端对电商的冲击会更大。

　　不是说不去，但3、4线城市注意，我们发现从去年数据来看，从1、2线城市17、18的平均水平，但3、4线城市就超过4个点，再下面就超过10个点，这背后肯定有很多原因，比如说有更好的场合，还有3、4线就拉平。还有线上线下的互动，这一点龙湖地产做得非常好，我们也关注这方面，因为我们现在还处于探索阶段。

　　吴传鲲：低端的购物中心，或者商业受影响比较大，3、4线受电商影响会比较大，接下来有请巴总，这又高端，体验性比较强，是否感觉到电商的冲击。

　　巴根：电商只是一种新的销售渠道模式，不是替代，或者淘汰原有价值模式，原有手机代替呼叫机，不是这种替代性，更多像通话、短信功能现在出现微信等新兴渠道而已。对于购物中心和百货的影响真的没有很多人说得如此恶劣，这个影响不是很大，前面嘉宾也讲到这个问题。

　　人是群体性动物，不会把自己关在电脑旁边，所有需求都在电脑面前完成，可能会约一些朋友在一些场合交流，所以对于购物中心来说影响不是很大，购物中心更多讲体验式，购物中心无论是购物环境，业态，还是一些娱乐的功能，基本上在很多文化上面享受，所以电商对于购物中心没有太多的影响，目前有几个特点，一个就是消费者比较年轻，80、90后，消费的商品的特点都是中低端，价格比较低，但对于品质有要求，品质有要求很少会在电脑完成，但对于图书冲击比较大，我喜欢一本书，在实体店和网络上卖可能冲击比较大，因为都是一样的物品。

　　电商在新渠道出现的时候，购物中心也好，百货也好，无论在经营模式上，业态组合上，还有体验要求上，现场一些服务的方面，可能让消费者更多感受到消费者独特的，这是电商无法做到的一些东西，电商的出现一个对我们经营业态，从百货开始，电商从对接，有影响，对百货会有一些影响，百货又又迫使做一些调整，购物中心在体验方面做一些调整，影响仅此而已。

　　吴传鲲：谢谢巴总的分享，巴总认为对购物中心影响比较小，还是要加强体验。贾总最近来到新企业，企业是老的，但是事业是新的，请您谈谈。

　　贾涛：大家受刺激比较小，我说说我的。作为整个电商来说，还是一个渠道，商业地产大家是搭建平台，马云做也是搭建平台无论实体还是虚拟，都是一样，我们在整合资源，马云也在整合资源，整个电商又给消费者提供消费渠道，很多东西特别刚才再讲，很多主流消费可能就是8090后，他们从出生开始接触很多东西都是跟电子相关，他们看到这个非常亲切，60、50后对于电子这一块亲切度没有那么深，这一块是两个不同平台，这没有绝对冲突，这是非常好。

　　我们做商业地产一定要跟电商便捷，消费渠道要做有机结合，不仅是开发商，包括我们的供应商，他们也在选择实体平台和电商平台，我们在资源整合当中，我们也考虑创新性工作，我们做婚庆市场开发，现在在筹备无锡项目，体量不大，4万平米，我们打造成为婚庆市场，形成一站式婚庆服务，在这些资源同时要借助电商，婚纱，摄影等本身就是从电商来说可能带来很大便捷，选择，但要在实体进行感受，我想作为这个来讲，更多是如何把实体和电商的渠道有机整合，这个东西可以给顾客带来便利，这是作为商业运营，要探讨和研究，而且要正视的问题，作为顾客来讲，原因有很多，一定要体现，我们在商业地产开发之前，如何更好的满足，顾客体验需求，而不是简单停留在他来消费，包括我们内外环境也好，可以给大家更加舒适空间，主题，来一个理由，这是商业地产要研究问题，给他更多理由，和购物剥离的问题。我们做婚庆选择品牌还是比较窄，作为恋人你不选择婚庆吗？不可能。

　　会前有提到品牌同质化，商业地产也就这些资源，要做到非常与众不同，这不太可能，只能根据市场，建筑物如何打造具有个性，个案特色的，我想这一点，实际上我是可以做到，包括现在我们在规划，未来打造的品牌，在北京我们也在做规划，体量14万平米，我们把零售压到30%，作为娱乐类和餐饮类一共加起来占到70%左右，乃至于高尔夫室内体验馆，增加一些新增业态满足顾客需求，包括吃饭也好，婚庆也好，高尔夫也好一定要过来的，电商可以解决这些便利，通过到购物中心来看，选择马上可以下单，吃完饭之后，回到家里面你需要的货品就在家门口，这对于消费者来说一定是期待，我们在大街上看到大包小包拎着一定是民工，否则没有人会作为一种享受，所谓这种便捷还是商业地产的主题，谢谢。

　　吴传鲲：谢谢贾总，他一个观点跟我们有一点类似，我们要考虑如何使用，而不是对立态度，还要强调结合自己的项目，强调体验性，把零售比例压到30%以内，这确实非常低。现在有请沙总谈谈。

　　沙勇：我非常看好电商的前景，马云和王总的打赌，把电商的预期拉得很大，有一句话是这样说，传统实体商业对于电商犹豫一个有功夫对着机关枪一样，以商业地产投资和运营作为主题，但这句话意思就是说，电商对于未来，不仅是百货，购物中心，特别对于整个生活方式的改变，要有足够重视和预期，这样做商业地产才有更好的进步，如何应对我们可以研究我们核心就是说四个字，两个词，生态和休闲，从苏州的时代广场，无锡推出城市综合体，这几年也做了300万方，虽然5、6年时间规模不大，但我们精耕细作，主要原因不能由于电商所提出来，应该几年前就提出生态化和休闲型，我们会打造一个绿色综合体的环境，购物中心也是生态化，休闲型。

　　现在回过头来看，这种常识和实践是由于消费者行为的改变，确实是由网购的产生，我总结了一下电商这种不可替代的三种优势，而且非常巨大；他可以不受地域和时间的限制，高速，有效整合渠道和资源，更多从B2C的B而言，从电商企业而言，实体商店可以不受空间限制，时间都可以，这是第一点，第二点对于电商而言，可以提供的货品只要想做，甚至可以做到无限度，可以做得很多。什么意思？我们做实体商店怎样都有规模，1万还是的10万，你可以把1万做得满满吗？但电商可以无限大；第三点我们购物中心或者百货为消费者服务，每个商家都希望锁定消费客层，我们做百货都会做一个VIP卡，我们为了识别他消费习惯在那里锁定他培养成为忠诚客户，但这在电商把可以轻而易举解决，所有的的消费都有痕迹，电商顾客和消费者可以留下痕迹，聪明商家就会放大优势锁定客户，我们都是为消费者服务考虑的其他便捷等等，我觉得都不用说太多，功夫相当于机关枪还是有道理，但我们也做商业地产，电商也有三个很大硬伤，他不能做到互动分享，吃喝玩乐这方面的优越性就体现出来，我们可以做到服务体验，这对于购物中心来说一定要体现，实品和虚拟的优势，我们这两个东西把实体东西发挥到极限，身临其境感，消费者可以在网上实现餐饮，快捷食品快十几分钟，慢几个小时，但没有消费者愿意做旅游消费，这是实体商店或者商业地产最重要的东西，我们现在也做绿色休闲，我们也做，这个综合体说简单也是循环概念，但我们可以做成不简单的。

　　我们还有生态科技，绿色技术，包括热门的循环，可以为以后运营带来很多成本降低，我看好他，但并不是说我们就会被取代，我们会使用我们的优势互补我们的短处，我们可以把他们好的优势进行学习。未来无论是电商还是实体商店，能够生存，物竞天泽，一定具有实体商店，传统企业的也休基因，并且又有电子商务的基因，传统基因是什么？互动分享，体验，包括非常人性化的环境，还有品牌和文化，历史故事，这些都是优秀基因，我们要放大，这样可以在未来继续保持他的地位，否则不可避免就会被覆盖。

　　吴传鲲：谢谢，我们还是应该把传统商业的优势发挥到极致，洪总您受到影响是不是比较大，周总，唐总的影响是不是小一点？我们有请洪总回答一下这个问题。

　　洪万康：几位嘉宾已经把我们要想到，讲的东西，集团讲的东西讲了，我不知道讲什么好，当然坐在这边必须要讲话，审问也好，拷问也好，提问也好，不讲话坐在这边是不行的，当时我们做实体店，电商对我们是否有影响？不可能没有影响。我们认为时代在发展，科技在进步，所以我们说电商的产生是一个必然物，就在几十年以前，以前只有传统百货，超市出来之后，我们也分流一部分百货的商品，比如说原来进入百货公司，百货公司里面什么都有，甚至食品也有，家电也有，现在可以看出来百货公司买家电没有了，基本上由专业公司进行，国美，苏宁。这是什么现象？这是重新细化，分流过程，我们说电商对于传统商业有一些推动作用，而不是威胁我们，我们必须要创新，任何一个做服务行业的，没有创新的思想就不能存在这个社会，服务业当中，所以对于实体店来说，我们一直在考虑一些问题，找出定位，更多让消费者能够来我们店里面，不让对我们的信任流失，这是我们需要慎重考虑的问题，我们认为这是一个好事情，中国人赌性太大，对于实体店，虚拟店可以进行打赌，但我们觉得这是一个社会进步的现象，所以对于实体点来说我们如何去挖掘我们的潜力，让更多愿意来实体店进行体验，消费的人，有更好的体会，我们说刚才几位嘉宾也讲了，人一个群居动物，所以不可能宅在家里，我们要解决电商对我们的处境问题，我只是简单讲讲，我可以想到问题，其他问题前面嘉宾都讲完了。

　　吴传鲲：接下来有请周总。

　　周猛：我的体会跟洪总所说一样，关于电商，未来发展的方方面面，各位老总都已经做了许多精辟概述，下面我也有幸做一个机会，应赢商网的要求有一个专题演讲，对于我们来说大老的碰撞会引起很多关注，我感觉有几个非常明显，可能是趋势吧。

　　电商迅速成长，这是一点，刚才也问到对百货有什么冲击，我觉得对我们冲击不大，我们成长也非常高，一个成熟的店肯定成长比较慢，因为基数低，实体店盘子很大，你再成长11，20%、50%这不是同一个数量上，电商成长之是一个优势；实体店的冲击，更多我们需要看，刚才各位提到实体店的优势和劣势，以及电商的优势和劣势，相互此消彼涨，这当中可能有一些新整合，对于电商冲击最大就是家电、零售这一块，家电零售为什么冲击大？我感觉一个就是产品的标准，工业化的东西，基本上没有个性，虽然说三星，苹果的东西很漂亮，但在市场上来说还是一样。

　　价格透明性，标准化产品，价格非常不透明，产品不标准可能有影响。电商的成本在租金，人力，水电费这一块是省，但物流和广告费是多了，这样一对冲，电商真正赚钱，实际上成本结构上没有太多优势，目前电商之所以提供很多价格上的优势，可能就是电商领头，领军的企业，更多是风投在烧钱，这种情况可以持续多长时间？电商定价和实体店定价是要趋同的，如果大家要盈利。

　　我谈是比较大范围，小就是另外一种模式。大的电商无论从苏宁、国美，包括其他的主流，包括京东不赚钱，赚钱就是天猫，天猫赚钱模式非常有意思，实际上就是晚上的购物中心，也就是说是相当多的企业在他在这里开店，后收获是这部分人在网上开店的人，不是从卖东西赚多少钱，所以回过头来说再说购物中心，实体购物中心模式，我觉得电商提供机会多于威胁，因为电商的运营模式业态非常丰富，现在时髦来说，他提供很多O2O模式，你网上预订，支付，最后到实体店企业的模式，他可以提供很多便捷，成本低，范围覆盖大的。

　　价格未来竞争一定会便宜，到底接下来再说，电商要靠什么盈利，我觉得很丰富，包括我们实体店的企业，这也是思考的问题，你也做，但简单做一个B2C模式，我不赚钱为什么做？B2C如果跟实体店，现在的模式能够分享共同优势，这是未来我们可能要解决的问题。

　　我的结论跟各位一样电商的出现，可能分到一部分蛋糕，但蛋糕是在放大的，他会推动新一轮业态整合，也会带来非常高的成本和相当一部分电商的市场份额，但是简单来说实体店的取代我认为不太可能。

　　吴传鲲：谢谢周总的分享，周总也间接回答网友提问问题，对实体店的影响要分标准化，价格透明，工业设计特色，如果没有可能冲击比较大，其他都有很多应对方面。

　　唐总，唐总您的百货是有主题或者有一定个性的百货，我想这一类百货在面对电商冲击是否有影响如何应对？

　　唐宇寰：我们主要是面对年轻人群，我们有定位影响，但这不是很大影响，影响这些人群本来也是不会上网，但这是一个新生活方式。电商时代对于商家来说，既是一个挑战也是一个机会，从机会上面来说我也经常跟一些品牌沟通，合作，他们也考虑到成本上面，租金方面，对一个品牌来说不用装修，如果装修还有固定资产，在销售等各个环节锁定时间，节省开支，网络还可以覆盖很多实体店不能覆盖的地方，这个事情是一个出发点。

　　在网络上进行一个货品的消化，渠道面广一点，没有时间和地域的限制，这是一个机会，机会的地方。挑战的地方毕竟价格有一定的优势，我知道后面后台具体主流成本，但从财务报表来看，确确实实少了很多成本，所以从一个商家来说，我认为未来在硬件方面，和软件方面的投入，我们工作量会更加细。

　　硬件方面：当然体验的消费是不会改变，是不是对于一个商铺来说可以逐渐，逐渐走出更加细分化的市场定位呢？而不是做到同质化的定位，大家把自己的购物环境，可以营造更好一点，可以利用绿色，自然、环保，节能元素营造自己的商场。

　　软件方面：从传统品牌管理，可以更加深层次进入品牌管理，包括服务方面的精细化的管理，方便客户，消费客户精细化的数据采集，制造他们消费行为，提供一个定向，他们需要的商品包括价格，包括他们所需要的品类，这方面是商家会投入更大一点。

　　吴传鲲：谢谢唐总，这是非常实际的经验体验，电商肯定有冲击，发现在场各位嘉宾都承认有冲击，影响，但都认为可以解决的问题。

　　接下来最后一个问题讲到，刚才也提到从目前来看主要就是电商来势比较凶猛，但零售总额比例只占5%不到，我想请各位判断一下，刚才已经提到电商发展趋势究竟会在哪里，对商业地产长期性影响，更严厉一点，对商业地产产品方式，运营模式，变革性的影响有没有或者在哪里？

　　王锐：可以补充说一点，经常在会议上聊到这个问题的时候，现在很多小电商实际上，成本并不是最后，最终的成本，现在至少税收，等等这些方面，包括现在借助物流系统，成本可能还会增加。一个嘉宾说价格未来是不是有竞争优势？我觉得未必。吴总提到这个问题，对于商业地产影响在什么地方？产品业态的占比还会发生影响，最直接影响就是，现在购物中心出租越来越高，但业态进行挑战，大多数都是体验性，休闲式，社交式的业态的时候，是不可能像成熟的零售业那么高的资金，在回报上，预期上，开发商要有足够的心理能力。

　　势必会产生很多新的，像婚纱等其他也好，在这个市场成功总要付出一些代价，这个市场需要摸索，花时间培养才能成功，这对于商业地产来说也是一个比较严重的考验，您是否有这样的能力打造这个新业态，这个新业态打造出来适应能力如何，有赖于市场的验证；您如何提高自己服务过程的品质，一个朋友讲到太太的购物经历，他看到这个有兴趣的商品的时候，他扫了二维码，他说网上还有非常便宜的，不要买，后来再看到也是如此，后来太太说好好的购物兴趣，被你拍几张照片就没有了，所以这是一个问题。还有环境，为什么我们要投入资金营造空间设计，环境营造呢，就是如此。这是吸引消费群到实际商业非常重要的方面，所以我个人觉得未来可能对商业地产来说，你的租赁和回报预期不要那么高，要有一个合理预期。还有新业态的创新，和市场培育要有一个过程，新业态创新同时你服务，环境等体验相关的方方面面要进一步完善，才能去应对网络的冲击，这是我的观点，谢谢。

　　吴传鲲：影响就是VIP，以后可能会发生变化，可能会有新业态产生，要加强体验性，接下来有请魏健。

　　魏健：我特别同意刚刚所说，电商有很多问题，包括物流问题，包括整体成本问题等，他利润很低，毛利率大概就是5-7，很难挣钱，能持续多长时间？拭目以待。另外还有一个问题，原来2011年我们来看48%的来自价格，2010年52，价格一直在下降。不是所有产品，检测一部分产品，线上线下的差价，在2009年大概就是63%，这个数据2011年70%，现在2013年大概76，欧洲比较成熟的市场，大概85%，不是所有，而是一些比较特别，所以价格差异性也在往小方向发展，电商本身会有一些问题，对于购物中心是否有影响？我觉得不用看特别远的未来，就看全世界其他国家，特别像日本，香港，包括新加坡，现在购物城的平均水平跟现在这些国家的平均水平相比差距还是很大，我觉得电商是一个好事，有一个猛虎在后面追着，可以推动整个行业的潮流，更好的发展。

　　刚刚嘉宾提到，电器，3G的电器，还有一些书籍这些冲击比较大但你看看实地店书店非常火，我就看了两次，前一段时间去台湾看书店，24小时开业非常火，书的冲击影响很大，但给我们很大启示，你可以做好了这就是完全不同的前景，我们一个钱总在我们的购物中心里面，他们的书店做得非常好。未来购物中心的水平在电商的推动下会越来越好，谢谢。

　　吴传鲲：谢谢魏总，魏总反过来来解，电商最大优势就是价格优势，如果这个价格优势仔细研究起来可能就是一个伪命题。

　　接下来有请巴总回答一下。

　　巴根：这份报告显示，很多电商其实不一定是盈利，去年京东跟苏宁价格战来讲，都是两败俱伤，盈利就是消费者，对于商家来说不赚钱的事情是不会做，对于电商真正趋势还是需要慢慢看，电商还有一个税收问题，在跟实体店不平等的平台上，但是这方面国家有关部门也会慢慢规范，税收问题也提上日常，在这个平台上未来的竞争和消耗的渠道会发生一些变化，总体而言，电商是一个新型的销售渠道社会发展必然产物，对于传统实体店和销售渠道的补充。随着发展实体电和电商之间的业态会慢慢发生变化，一些业态适合在电商销售，比如说一些品牌商的折扣商品，很多品牌把正品放在电商去做，我觉得一定会做不到还是要进入实体店，就服装来讲，需要试穿，感受服务，产品，这在网络上很难实现，这对于百货是很好的推动，收益还是消费者，促使百货和购物中心要提供更好，更适合消费者需求的业态，体验的需求，我觉得对于消费者来说是好事。

　　总结一句话就是：相互补充，共同发展。

　　贾涛：一个市场，一个就是顾客，无论电商还是实体店有存在这个问题，市场细分问题。在电商上大家没有水电，人工成本等，但同时在网络当中，如何让消费者想到这个问题，让人家去消费，这个平台一定是有输赢，89年大家都做B2C，B2B，最后风起云涌，很多公司都在做，电子商务，最后两年之内全部死掉，谁赚钱？电脑，每个公司都要过来修电脑。市场细分是必然，你面对就是顾客，顾客的想法，谁会在网上消费，哪些需要在实体店他是有感受，最明确一个词理由，要有理由，理由充分可以，理由不充分，没有真正进行非常详细的市场细分一定是失败，对于实体来说一定要给顾客来的理由，在网上要给人家在这里浏览，消费的理由。

　　沙勇：对于未来趋势研判，我简单用八个字概括。跨界融合，两极分化，两极分化：什么意思在针对目标方面以购物中心为代表，在这里可以体现共同分享，服务体验，吃喝玩乐这一块市场会增加，守住，营业额有所体现，非常适合电商，类似于这种产品，这一类营业额也会扩大，也体现市场这方面，这将来会在业态上的体现来看会出现两极分化，市场渐渐就是趋于分化，这是大来说，并不是那么清晰，跨界融合，电商线下也会做实体，实体店也会做虚拟的店渠道，但从电商的营业额增长来看会大于实体店，但最后肯定会区域平衡，因为这个市场分得差不多，就平衡，最后就是两者都不能替代，大家与时俱进，共同发展。

　　吴传鲲：电商高速成长是正常，到一定时间就会平衡。接下来有请洪总，可以谈谈共同面对电商，对于开发商能够做一些什么？或者一起可以做一些什么？

　　洪万康：刚才我发言，电商对于传统的影响，有影响但不一定说我们没有发展，我告诉各位，我们去年的数据，去年大润发无论是营业额还是利润，还是我们的店速都是两倍增长，说明什么问题？中国市场很大。真正内需潜力还没有真正发挥出来，所以潜在的市场是足够支撑我们新业态发展，跟老业态的存在，所以我们电商这个发展，实际上是推动我们更快更新，更快的创新，更好去提高我们的封闭市场，对于商业地产的影响，我说这跟电商没有关系，你的定位，是不是正确？你的选择是否正确？你当地销售能量能否支撑，是否准确，如果不准确你盲目去做，或者不满足于顾客需要的，不符合顾客需要的方案建造的商业，终究会被淘汰，所以我认为第一对于传统商业是有影响，但也有推动。

　　第二市场潜力巨大；

　　第三跟商业地产没有直接挂钩问题，我观点就是三个一点，谢谢。

　　吴传鲲：洪总没有影响，还达到新高。

　　周猛：电商和实体运营商最终的结果会是你中有我，我中有你，只不过在功能上，在产品和服务的分配上，可能有不同的侧重点，如果说可以胜出，对于实体运营商来说，你网络布局比较广，品牌影响力比较大，同时你又可以迅速运用电商的手段，这样将来胜算会更大，对于很大的电商，靠风投支撑相当长一旦时间，这样的亏损运营，但已经占有市场份额的电商来讲，迅速探索出运营模式是迫在眉睫，否则跟实体运营商把电商反过来的时候，机会就不多了，这个时候也很麻烦了，基本看法就是这样。

　　吴传鲲：谢谢周总，这两个都是相互，线下的苏宁，也建立了电商。

　　周猛：前面几位嘉宾都提出这个观点，我们还会考虑O2O的结合，会增加生活元素多一点的品类，O2O的结合我们也在考虑可能在店里面展示的东西不一定要把所有库存展现出来，可以通过一个款你就可以陈列一种颜色，两种颜色，剩下可以通过IPAD呈现，让消费者有体验的感觉，我认为还是要做好客户，这个客户分析好，分析透彻，他们需求是什么，一种他来你店铺进行实际的消费体验，另外一种让他通过APP推送新品，或者促销活动，可以在家里面，在办公室可以选购商品，未来会是一种O2O的结合。

　　吴传鲲：谢谢在座的每一位嘉宾分享相信通过各位的发言，相信对于电商和商业地产的冲击会有一个了解，这一次对话到此结束，再一次感谢台上每一位嘉宾，谢谢大家！