高端对话三 远见：主题地产的未来

　　主持人：非常感谢周总的精彩演讲。从广义上来说，旅游地产、文化地产抑或产业地产都是商业地产的一种细分，对于中国的地产商来说，这些陌生的领域既意味着风险，也代表着商机，行业中的少数先行者已经开始试水，他们的经验分享将成为我们的参考指南。

　　下面，我们进入第二个环节："高端对话"【远见：主题地产的未来】有请主持嘉宾：赢盛中国商用地产集团副总裁沙利先生，有请对话嘉宾：

　　深圳观澜湖房地产开发有限公司集团执行董事萧慧贞 女士

　　绿景集团副总裁、绿景资产管理公司总经理 陈铁身 先生

　　天津希乐城企业管理有限公司董事长刘海南 先生

　　法国雅高国际酒店集团中国区发展副总裁 李德强先生

　　中信资本房地产投资董事柴志培 先生

　　奥园集团副总裁 王曙煜 女士

　　上海童梦投资管理有限公司 董事长 印岚 女士

　　K11南中国区助理总经理李震先生

高端对话三 现场

　　沙利：各位领导，各位嘉宾大家下午好，在传统商业领域无论我们如何去电商还是什么也好，都已经出现僧多粥少的情况。另一方面我们也看到在旅游地产也好，文化地产，产业地产也好，有非常多创意品牌没有得到释放，所以今天来谈谈。

　　这个新商业，也不算新，作为这个领域有非常多开发商在尝试了，也获取一些经验今天给大家第一个问题就是非常简单的问题，本来想大家谈谈对风险和商机并存的看法，商机大家结合行业特点会讲比较清楚，首先我们给大家一个问题，风险或者说在这些领域如果作为各位专业人士来讲你们有什么看法或者顾虑，我们把话筒交给我们的萧总。

　　萧慧贞：您所说我们今天谈是一个新模式，新商业行为在整个房地产，我们观澜湖房地产集团结合刚才主持人所说旅游地产，文化地产，养生地产，大家也去过我们的观澜湖房地产，深圳、东莞，海口，我们拿了一个比较大的区，我们有一个很好的平台，大气候的帮助，海南省成为国际旅游岛，大家都清楚现在所有中国人出去旅游的人次有多大，在2012年跟德国、美国相比排名第三名，我国人出去旅游的人现在已经排到第一位，我国人出去消费超越全球，排名第一，695亿的美金，63%去欧洲，33%去了美国，所以我相信这是非常大的机遇，中国的旅游有很多很方便的指出，政府2013-2020年在开会的时候也提到，把整个中国旅游如何有一个方法做得更好，把整个大环境做得更好，我是看到有机遇，也想听听其他老总的分享。

　　陈铁身：非常高兴有这个机会跟大家谈谈关于主题话题沟通，我看到这个题目比较忐忑，从个人经历及目前运营集团的模式，还有开放模式也好，经营模式也好都没有涉及到这样一个主题地产的业务，我们很关注这个问题，非常感谢有这个机会让我们思考这个东西考虑这个问题的时候，我们会从更多关键词是，主题地产，商业地产是放在更大的格局上考虑，商业地产供求关系，价值链的构造，这是一片蓝海，主题地产对商业地产来讲还是一片蓝海，主流主题地产主要是以旅游，产业，养老，但按照经济增加值的形式来讲，不仅经济外部性，复杂性来讲，都具备理论上的可行性，这是我感受到一个关键词，这对我们来讲是一片蓝海。

　　同时我感觉到这是一个陷阱，为什么是陷阱？在市场上有成功的地方，但更多是失败的案例，或者是是失败的无奈，为什么说很多开发商以主题地产作为包装呢？这是一个比较成功的取地模式，或者说获取土地资源的模式，大家在这里尝到一些甜头，从社会发展需求和消费提升的需求，城市定位需求，都在文化产业如何通过开发、规划解决一些增量问题，以这样一个口号、包装也好，跟政府取地是比较便利，在市场上有很多开发商也用这样一个业务模式去获得土地。

　　但是作为一个成功的商业模式来讲，取地只是其中一部分，他获取的资源，但你是否有把这些资源进行有效配置？有一个成功的开发模式呢？这在市场上是比较罕见，当然也有成功但更多是失败。

　　对于主题地产未来运营模式来讲大家的困惑就会更多，我个人认为在实践中来讲可能对大家是一个陷阱，这并不是很成熟的商业模式，这个时候如果说我们要涉足这个行业，更多要对资源，以及自身能力进行辩证思考之后，作出决策，想好之后肯定会更加稳妥一点。

　　刘海南：今天感冒了，非常抱歉，正如今天的主题，这是一个机会也是存在风险。感冒对于身体来讲可以杀死很多病菌，但今天这个时候感冒，今天是流行感冒让很多人恐慌，主题地产，现在的地产，主题地产大家应该有一点谈虎色变的感觉，但都想做商业地产，主题地产，但主题地产有一点点泛泛的刚才，内容没有做起来，只是一个题目。现在的消费者需求是往精神和文化需求，而不是购买需求，如何满足消费者精神、文化层面需求，是主题地产真正做好的方法，所以主题地产也有这种感冒，但不能有变动性的感冒，平时这种感冒是需要的。

　　李德强：主题地产，今天上午大家讨论商业地产，由传统百货，大卖场，购物中心等转变，主题地产由于商业地产的改变，包括刚才讲到开发商拿地的需要等其他一些原因，所以产生出现现在所有旅游地产，会议地产，工业地产，文化产业地产，整个市场可能供应跟业态，就像行业一样有多远化和多样性的发展，从集团目前来讲我们全球有4000多家酒店，国内运营137家酒店，这137家有七个品牌，从高端到经济型的酒店，不同市场，不同的客户需求不一样，我们就可以用不同的品牌套用在不同的市场当中。

　　风险，这作为一个挑战，所谓主题地产，不同于大家所做的住宅地产，所有开发商我相信从最初的住宅地产转到商业地产都有一个很大的磨合，从商业地产到不同的主题地产，从思维，定位等这是需要重新磨合过程，从酒店来讲在整个项目过程当中可能需要花更多时间，跟开发商沟通、解释，大家如何找到更好的切入点和契合点，谢谢。

　　柴志培：您说这个主题地产，我们更多看成产业地产，我们从06年开始做房地产投资，最早就是做住宅方面的地产投资，但随着07、08年国家开始对住宅市场宏观调控之后，我们就开始转向商业地产，商业地产很多嘉宾也说了，供给量和竞争越来越激烈，这可以为投资人带来高于传统的住宅地产，商业地产收益的方式，我们跟很多政策、官员沟通，很多地方政府也面临转型问题，以前地方政府从土地财政，税收在土地方面占很大比例，现在随着宏观调控他们也在寻找财政新的增长点，包括现代中国整个产业在GDP占的比例，跟西方相比比较小，人家占10%，我们占2%的产业都有发展空间。产业地产还是大势所趋，应该是未来的方向，从投资的角度或者从开发角度，产业地产对投资人，开发商也好提出更高的要求，我们之前也研究一些项目，某种程度叫产业综合体，一个产业你说是旅游，也不仅仅是酒店，可能有一些可售，有一些可租，有一些商业，有一些自持，这对资源整合能力提出更高要求，商业、住宅还好一点，产业地产要求更高，无论对商务等整合，对政府相关资源，配套的整合，要求非常严格。产业地产对于前期的定位和整个规划也提出很高的要求，跟商业有类似地地方，你如何证明你是唯一，你的特点在哪里。

　　从基金的角度，现金流对产业地产的挑战比较大，一般无论是旅游，还是其他也好，位置相对比较偏，前期从投入想作出土地潜在价值挖掘出来需要很大投资，这对一般开发商从资金方面来讲压力比较大。

　　王曙煜：我来自奥园集团，关于主题地产作为奥园地产来讲还是有一些经验跟大家分享。奥园集团在中国倡导很多地产集团讲到不可行地产的时候，这已经提出来，早期的时候可能在华南板块特别清楚把运动和教育理念融入在地产开发当中。在2002年我们这边开始探索所谓主题地产融入到地产开发当中，2002年全国有一个策划大师王志刚跟我们董事会主席，当时就规划在南沙养生地产牵头，带动住宅开发和综合性开发。这个里面大家今天看到我们整个养生地产融入到到出成果，经历了将近十年的时间，大家才能看到今天的经验，同时在这个过程当中，在09年的时候也是真正开始把说也模式引进到整个地产的融合当中去。

　　今天的话题是比较紧凑，我很想说一句话，真正把主题地产我很看好，无论在什么模式下面其实都应该有一个，特别在住宅地产上受到政策控制下，主题地产，商业地产也好，未来我们公司十分看好。但如果要做好这些的时候，一定要去衡量，要理性看待这些机遇，把这种理性转成实实在在，转成实际开发过程中，包括前期拿地，设计，后期的经营，这是一条非常长的周期，但这一块只需要我们把很多的经验，要看到不仅仅我们拿到一个名字在地产开发当中，而是要如何做好它，我们想分享就是一定要有理性的抓住机遇的，我们也可以看好未来。

　　印岚：感谢赢商网提供这个机会，说到主题地产和产业地产，我从事20年房地产开发，我觉得地产开发从原来粗矿型，同质化，逐步专项产业化，精细化的趋势，这种趋势可能我们所有的人都避免不了，都要去面对，究竟是蓝海还是红海很难说作为主题的五土地开发或者产业开发来说，这涉及资源非常非常多，我们做项目是涉及很小一片，在产业里面非常非常小的一片，这是很多旅游地产，商业地产找到我们，我们一下子觉得我们如何突然做旅游地产，我们每年，每天每个店培育下来都有上千个人在我们这个店里面娱乐也好，游玩也好，现在旅游局也好要授予我们旅游3A景区，我们变成（英文）的3A景区这也是首创，在这里面还是一个很小角色，我们最大的店也就是11万平米，小就是五千多平米，如果你使用这样一个概念，这样一个概念承担主题产业，主题地产的开发这是绝对承担不起来，在做主题产业，主题地产开发的时候，我们选择的主题是什么？能否扛起这个主题非常重要，还有社会需求是什么？如果铺天盖地都是高尔夫球场，我觉得可能高尔夫球场也不见得很紧俏。

　　在做主题地产的时候我们也要避免同质化问题，如何避免同质化，这可能是所有投资者和开发商都要考虑的一个问题，中国是一个抄袭性非常强的社会状态，谁也改变不了，对于一个先行者来说，可能对先行者考验非常大，你手里面有多大资源，有多少资源，有多大的资金量，有多少时间耗得起，所以主题地产应该是一个多元的因素，这是我的一些观点。

　　李震：跟大家简单分享我个人的建议，我一直认为在任何时候风险和机遇共存，就看你是否有这个胆子做第一个吃螃蟹的人，从06年开始做商业地产策划，06年在上海做一个比较大的商业地产转型定位策划，我做了第一个吃螃蟹的人，最后的效果还是比较好，之后也是让我做这个项目成为当时华东区最大的一站式的家庭购物广场。之后很多很多专有名词出来，互动，体验，主题，主题地产，文化地产也出来，在二、三线城市一窝蜂上大型综合体，购物中心，但很多可能在三、四线城市之后，我们看到都失败了，前后很多嘉宾都提到，你真正要打造一个主题地产，文化地产还是要看整体环境，文化，区域文化，你的企业承载度，是否能否去打造一个你所想要的主题地产，建议在座各位，我们还是要谨慎去分析，考虑整合自己的资源，才做下一步的决定，我们是否要上一窝蜂的主题地产，产业地产。

　　最后引用故事一句话，主题地产还是有风险，大家谨慎进入。

　　沙利：非常感谢各位嘉宾就是理性看风险，谨慎看商机。大家表达这么一种概念，既然是对话，下面有很多同仁关心问题，我现在一个一个问题针对，首先把这个问题给萧总，观澜湖房地产称得上中国的主题地产先行者，包括很多大事件，观澜湖房地产体育休闲综合体问题，包括在海南设立兰桂坊，据说还有高尔夫免税商场，萧总能否分享一下观澜湖房地产打造主题大体系是如何，您能否简单说一下，另外在这里面是否有最值得分享经验给我们说一下，这是比较重要，这是大多数开发商比较关心问题。

　　萧慧贞：谢谢沙总，观澜湖房地产92年出生，我们看重所谓体育的主题层面的商业地产，很多人知道我们有一部分是房地产，在今天那么多企业前面房地产我们微不足道，所以我们一开始肯定就是商业地产，主题地产。我们之后去到海南岛，这把我们整个企业20年来的沉淀，包括我们自己在深圳、东莞高尔夫球场片区，我们的养生旅游，我们自己打造的温泉，为什么做温泉，现在享受去旅游的客人都是30-50岁左右，全中国都是一样，我们做一个养生旅游，把这个项目也放进去。

　　在海南岛一些问题也说，地块很重要，海南岛的地块在我们开发的期限当中还是非常不够，还有好几十年可以开发，在这个基础之上我们不仅做了全球最多，最大十个公众高尔夫球场，已经不是富人的体育，还有兰桂坊，电影公社，跟中国导演冯小刚等，跟不同主题地产在下面，往综合旅游地产发展，刚才提到时尚，还有（英文），医疗这几块在我们计划之中。

　　691个美金消费大家可以想想这也是真的，他们出去旅游都是为了出去卖东西，刚刚提到的项目也是我们一个对象，现象我们是电商不是个体，是家庭，所以一个家庭已经有5、6个人可以消费，如何满足他们的消费，那么大的商场是不可以，我们观澜湖房地产在未来五年的定位，希望可以在五个不同的地方，省市多开五个不同的观澜湖房地产，这跟我们主题，高尔夫球场这肯定是我们DNA，但如何管理，如何运营，如何把各位嘉宾所提出的风险，转回我们的机遇，我觉得我们还是从海南岛计划情况来看我们已经有心理准备，这是我们五年之后，还有五个观澜湖可以出来的。

　　再上去我们还有其他发展？可以拭目以待，整个观澜湖房地产在2014-2016年中间，我们还有一个场地可以做到免税，免税这一块也是比较疯狂的，现在很多中国朋友，旅游者已经对于不是一般的消费产品可以满足，在免税店可以出来的东西跟其他普通市场的店不一样，这是我们其中一个亮点在里面。

　　希望观澜湖未来五年可以不断把我们的经验，在市场上周围一个周期，多一点的担忧，难题我们尝试，实现出来，就好像主持人所说希望我们是共赢，今天的平台不是我们一家观澜湖房地产可以做，我们希望可以联手，因为我们都是跟不同的专长排挡，在市场上寻找优质排挡一起做，才可以做得好，做得快，作为中国人在海外是一个亮点。

　　沙利：陈总提到绿景集团还没有提及这个产业，坦诚一点，陈总公司顾虑是什么，能否分享一下。

　　陈铁身：我讲一下，这可能也是一个行业顾虑，大家讲到所谓风险，我对风险的理解并不是说我们能力上的缺失或者有没有这样的消费群体的存在，并不是这样的东西，我讲的风险而是对整件事情可以成功因素不确定，这是一个概念由于应变的能力不剧变，如果环境发生变化你随机应变能力不具备这就是风险；从不确定性来讲，不像之前成型的开发模式，在这里我讲一个观点，主题地产的项目主题，或者说开发项目的主题，这个概念是两个概念，主题地产讲这个概念更多是影响一个片区，最起码是一个影响片区甚至是一个城市的定位，甚至影响一个产业链的形成，甚至形成人们消费趋势的引导，是从这个局面理解的，这个开发模式，我个人理解，这是一家之言。

　　从这个意义上来讲，您要开发好主题地产首先跟这些元素相关联，因此我们跟政府的导向是相关联的，政府的相关政策是相关联的，而且这个政策不仅仅是地产政策，可能还甚至财政、税收等相关政策。

　　大家在中国生活都知道，政策对中国来讲可持续性是比较差，在这个政策环境里面做决策，你不确定性是增加的；从产业发展来讲中国的产业发展很快，GDP增长很快，这是一个快速发展的国家，产业转型的生命周期相对较短，如果锁定某一个产业，但产业本身发生变化，你整个供应链发生变化的时候您如何应变？我的顾虑就是在于这些不确定因素太多，我们不能盲目把握这个项目的开发模式，我们是否具备抗风险能力，而不是开发项目能力，这是我的观点，谢谢。

　　沙利：接下来刘总，就风向一下，我觉得既然刘总提出儿童梦概念，就跟大家分享一下吧。

　　刘海南：我一直不把儿童梦当做一个项目，但毕竟还是一个项目，因为也要拿地，规划，建设。这个项目大家是第一次听说，我们有类似于儿童体验，也有情商培养，我们还有其他放养式，流动式的导向，还有其他方面结合性格塑造方面的培养，不同于应试教育方面的教育，因为现在中国教育确实可以看到孩子成长缺少快乐，自私自利，独立能力差，缺少团队精神的劣质性越来越明显，我们去国外考察，去参观，中国和国外国家经济差距越来越小，但国民综合素质的差距还是很大的，如果说从我们这一代改变来已经有难度，所以从孩子开始，我们做提升孩子综合素质方面的教育。

　　我们在天津建了两万二千平米的项目，今年建一万平米0-6岁的孩子的教育，羽毛球冠军合作的羽毛球学校等都是为了提高孩子的行为，习惯，性格，性样，道德，身体等多方面的素质工作，我们准备在全国建类似大型3-5万的儿童梦的产品，在广州，上海、成都今年都有一些布局，同时我们在一些三、四线城市会做一些五千平米-一万平米小型的儿童梦，还是以教育为主，像商业这些东西是我们目前没有做，因为我想像迪斯尼等其他，无论如何做好才有延伸产品，把内容做深，做宽，从营销角度做好，把服务做精细化，产品做好才可能油市场，希望和在座的地产大老，包括各个公司有一定的合作，我们这个产品不一定在城市中心，可能在郊区，在广州也是在近郊区，在上海、成都都是在近郊区，我们在市中心也有，商业综合体也可以结合在一起，也可以独立存在，这是比较灵活儿童综合素质教育方面的儿童梦，谢谢有这个机会可以介绍一些天津儿童梦城。

　　沙利：大家关心一个问题，法国雅高国际酒店在主题地产，最直接就是旅游地产，旅游地产是否有一些规划，在国内旅游地产方面大概有什么计划？

　　李德强：在国内有137家酒店，目前签约正在开发还有将近100家酒店，这个网络还是相对比较庞大，包括现在已经在洽谈的项目。这里面很多传统酒店以外，还有旅游地产酒店，我们三亚，丽江等都在运营，我们还涉及到文化产业的地产，包括度假地产，工业地产项目。各种各样的项目我们都有一些涉足，但我们归功于法国雅高国际酒店不同产品线的分布，在不同的产品去做的时候，开发商看，所有地产开发，当投资者开发商，我们作为酒店管理者，决定权在开发商，我们唯一可以做两点：第一，跟开发商将非常专业的建议，对每个项目来讲一定都是主题酒店，但并不是每一个酒店都适合做五星级酒店或者白金级酒店，中国传统话讲勿以善小而不为，当我们用更专业的意见给开发商，实际上我们是在降低开发商风险，也在降低自己日后如果是经营这个酒店，所造成的风险。

　　我可以跟大家分享一下，之前做过度假旅游地产项目，我们也有沟通，因为也在广东这边，我们一个合作伙伴，和我们合作几个项目之后，拿到一个项目在广东的海边，非常漂亮的海景，旁边有码头，高尔夫球场，非常高档的别墅等等，他讲，我要做五星级酒店，我们觉得也非常好，我们跟他讲，我们也认同。我们又同时讲，您今天想做五星级酒店您当然有您的市场，因为一开始说要毗邻三亚，您是可以跟三亚毗邻，但因为你在广东，可能跟三亚有一点不一样，在三亚对我们来讲我们通常不建议在开发商做项目酒店，因为三亚去的时候都需要做飞机，一往返机票就几千块钱，他可以付得起机票钱可能还有更高的需求，而且你还毗邻广东、深圳，你在非常好的海边，很多人渡假可能不需要做飞机，可能有比较低的成本，很多年轻白领，刚刚毕业工作几年，夫妻可能有一个10万左右的车可以开，这些人是非常大的群体也是非常大的渡假需求。

　　这样来看，你是否在五星级酒店前提下再增加利用率把酒店作证两个，一个五星，一个三星，这样既满足原来规划，服务高端，无论广州深圳香港等因为都在一个小时或者一个半小时的车程内，你有非常庞大的渡假群体，有这方面的需要。他的设施，投入并没有增加多少，但反过来讲，有更多的客源，服务，这样可以更好增进生意，同时可以增加所有酒店利用率，比如说公司，他要找度假型酒店要在这里开会，公司里面有不同的级别人，他可以分成两个不同的酒店，同时公用酒店会议室等，这化解在整个项目风险，提高项目收益，这是我们经常在不同项目过程来讲开发商要探讨的东西，但不是每个项目都做五星级，大家也提到在主题地产里面，我们对开发商讲适合才是最重要的。

　　沙利：中信房地产投资公司是非常成熟，在中国有很多项目。既然说到主题地产跟大家说说作为资本市场来讲，看待一个什么项目，资本市场比较关注，是他们比较关注，可以吸引资本的进入，这是大家比较关注的问题。

　　柴志培：产业项目，因为我做基金的还是比较看重项目的前景，我比较注重我投出去多少钱，现金流如何，到最后的收益，刚刚陈总说得很对，我们的前期项目，旅游地产等都有一定的投资，有一些也做过详细研究，不确定性很大，非常大，特别在政府相关配套的政策和产业投资方面，政府换届，说话不算数，甚至投资政策在拿地方面短期行为而不是长期的政策扶持这个也比较看重。

　　从资本市场来看，要有一个经济的退出机制，这个产业做完不介意投8-10年，我如何退出，如何证券化，资本化，如果完成自己的收益，这是比较观众。

　　产业地产就是覆盖的覆盖性，无论高尔夫还是文化产业创意也好，这种项目第一体量比较大，辐射范围比较大，简单一个商场可能覆盖一个城市，社区的商场可能覆盖2公里，这个产业从选址到定位，从政策到配置，到各个方面一定有得天独厚的条件和不可复制性，取代性，谢谢。

　　沙利：黄总也提到奥园集团比较早涉足这个领域，我也看到番禺奥园大型购物中心出来，奥园是否在整个战略配置上，商业地产有比较大的发展，奥园准备在刚才所说主题或者产业地产方面是否有大的举措，能否给大家分享一下。

　　王曙煜：我可以介绍一下我们项目，可能有很多同行不太清楚，我们在番禺桥南地方我们打造25万的综合体，其中有三栋公寓，还有一栋八万平方米的购物中心，两万平米步行街商业，这个项目从前年开始到去年年底12月21日正式开张，整个招商大概使用了一年半时间，在开业的时候这个项目基本上已经是接近了98招商率，开业的时候70%以上达到比例的商家同期做了开业，这个项目在奥园集团打造过程当中，奥园集团研究两个方向，一个就是养生地产，养生地产领域当中我们在中间做了很多工作，包括自己学习很多经验也引入自己养生地产做得更加深入一点，还有的酒店，监管中心，让真正养生地产的落位更实一点，奥园广场作为09年开始启动，在整个地产集团下面，机遇下面我们也很看好商业，购物中心的发展，同时也是在未来很多年当中各个区域拿地的方面，还有一些优势，我们也比较看好这一块商业，我们在09年的时候，这个项目算是第一个作为奥园集团真正落户商业战略上首个项目，这个项目内部评价还是非常成功，这个成功源自于早期，这个项目在拿地的时候很谨慎，包括在做设计，再到后面的建设，开发，包括招商，经营还有配合销售，销售型的项目，比如销售型的商业街，我们从最后一期，把这个项目作为经营最后做一个去考虑，这个项目的成功，所以在这里就选取一些合理的比例拿出来作为销售，我们这8万平米的购物中心是自己进行招商，通过这个步骤奠定我们在进行商业地产，把这个步骤迈得更快一点，符合09年集团提出战略，奥园未来肯定就是商住并重，以这样步伐走，在未来几年当中取得成功经验之后，会逐步逐步加大商业地产的投入，这个比例也是从20%，希望占到整个集团40%的比例，这是我们大集料。

　　有了这个计划之后，在番禺本区域里面我们拿到比较多商业地块，以这个成功模式作为一个榜样，在沈阳，嘉宾也讲了，在沈阳当地三环那里都有40万总商业，两个大MALL在里面，总建筑面积有200万左右，所以可以看到奥园的步骤，会在商业上不断提升。

　　沙利：我们都知道成功之后，购物中心，儿童主题这一块变成标配，但煜总您是行业先行者，中国购物中心真的需要那么多儿童体验中心吗？在之前项目成功之后，是否有向儿童体验消费全产业链的消费挺进。

　　印岚：这是很大问题，也是我们考虑问题。第一个问题我们可以很明确说“不”！儿童产业这是一块很大的蛋糕，但那么多年来为什么儿童产业一直在我们的商业里面不是占主角地位的，其实再过若干年也代替不了主角，所以上个月的30号在上海一个讲坛上跟大家讲，我说儿童只是一个影子，父母才是主角，什么爷爷奶奶，姥姥老爷他们才是主角，儿童这是一个影子，我们也想用儿童的影子，把大人吸引过来，现在6+1，六个老人带一个儿子，六个老人带一个儿子过来，每个大人掏一百块钱就不得了消费主角不是儿童。

　　刚才刘总说到中国现行教育很多弊病，确实是如此。但目前无法改变，或者说彻底改变这个弊病，毕竟应试教育才是主角，所有素质教育只能作为补充，所以我们之前项目的成功定位还是比较明确，我们只做儿童素质教育的补充，既然是补充就不可能成为主角，现在太多太多的购物城，城市，甚至非常非常非常少，只有十多万的城市说我要做一个，我说不要，你一定做不起来，一定不赚钱，你一定竹篮打水一场空的，如果你们切入，从08年到现在，短短的五年，中国已经关闭了24家，当然财富目前很多。

　　作为这样一个项目，对于某一个特定项目综合体来说，确实会带来大量人流，但如果这些人流分到十个商业综合体来说，我刚才说的平均每天一千个，你分到十个就是平均一百个，这是微不足道，就把自己打死了。

　　我们一不小心又去参与了一下主题商业或者说主题的房地产业，在成都拿一块地，在国色天香门口，这是比较成熟的景区，1、2期全部开，每年可以吸引千把万去旅游，我们做了大概五万平米的商业，作为旅游商业的补充，里面有小镇等等，但我不敢把这个小镇作为唯一的产业，我们希望做的是可以跟国色天香比较刺激的娱乐是相反，这种比较休闲的体验式的商业，是覆盖一个全年龄段休闲体验商业。

　　为什么我们敢如此做，也是因为土地价格问题，如果成本非常非常高你是不敢这样做的，所以对于旅游产业来说，其实土地成本和开发成本和时间，因为资金都有时间价格，这三个因素是我们必须要考虑的，在儿童产业这一块蛋糕看起来是很大，但细化分，又非常非常厉害，其实每一个年龄段的产品都是不同的，我们粗一点分可以分0-3，03-6，6-10岁，但他一年四季消费都不一样，这一双鞋用过可能下一个季就不能用，如果做全产业链的话就是商机，但又有几个企业可以做这样的全产业链了？才分散了，我们在琢磨，根据自己掌握的资源做一些相关的延伸产品，这些产品我们希望有更专业的团队合作，因为我们不专业，我们希望更多的专业团队跟我们一起，这个小镇也不是我们几个人力量，而是集成社会力量一起做，我们有一百多个赞助商大多数都是世界五百强企业，他们提供物料，赞助费，技术，否则我们很难生存，这跟我们倒闭20多家不一样的地方，我们集成很多社会力量一起做这些事情。

　　沙利：我们知道K11是集时尚为一体的时尚购物中心，但我们看到购物中心大部分都存在比较传统的商业区，社区，艺术区里面，就今天这个理论来讲，未来K11是否有发展不同系列的产品，可以运用到产业主题地产上面去，更多适用于旅游地产，确实做得比较好，请李总说一下。

　　李震：有必要用一点时间介绍一下K11品牌，我们这个品牌成立于2009年，我们实力非常雄劲，K11从成立之初我们就定位为高端的商业管理品牌，我们会用K11品牌管理集团旗下所有高端的物业，但第一步我们所要管理的话，是自己的高端购物中心，我们把他叫做K11购物中心。K11不能说是主题地产，但有自己所属的品牌DNA，就是艺术，人文自然，在整个购物中心运营当中，我们把艺术人文，自然这三个DNA充分结合在当中，举一个例子，大家都再说体验，互动，这是商业地产说得最多的字眼，K11如何把艺术、人文融入自然当中？通过五官感受，任何一个客人K11来到希望都通过自己的五官来体会到K11的人文艺术自然，K11在所有公共区域，眼睛可以看到的地方，我们是有大量的艺术品呈现在我们的整个购物中心里面，我们的艺术品是叫做（英文），艺术乐园。不同于传统的艺术博物馆，我们的艺术品是可以跟所有顾客互动，我们选举都是多媒体装箱印象技术，很多几百万的大师作品都在公众区域让观众零距离接触，所有绿化也是我们的DNA，我们有60%的面积被绿化所覆盖，在城市中心有一些特别乐观垂直绿化增大绿化面积，我们的嗅觉，嗅觉如何在购物中心体验，不知道谁去过香港K11的中心，我们一进去大堂就会可以闻到香味，这是我们的特色，我们在购物中心里面都可以闻到专属K11的香味，如何把购物中心把触觉融入进去，在我们互动的艺术品，高科技产品在K11商场大家知道有一些叫做冷区，热区去，做一些互动，大家在做动作，气球，打乒乓都可以做到，这是很小的成本，就通过这种方式完成。

　　听觉，所有商场现在都（英文），K11的背景音乐根据不同的时段，不同的楼层，不同的区域根据人在这个区域他规定买奢侈品，我们音乐可能就是比较典雅，高端，做高端国际餐饮可能就是比较轻快，让你胃口大开，在每个区域都可以听到不同的音乐。味觉，K11还引入很多第一次进入这个城市，或者第一次进入中国的餐饮品牌，还有选择，我们在选择餐饮租客的时候更突出独一性，新鲜感，可以从悉尼第一次走出澳洲的餐饮品牌，通过这些新的餐饮租户，让客人在胃上达到刺激，K11发展目标，大家会非常看重我要发展区域人文气质，艺术、人文、自然，为什么K11可以在一个区域成长起来，这跟人文环境分不开，当地的本土文化的历史，所以在选择K11今后不同范围内，我们对这个城市，区块本土文化特色是非常看重，这是今后可以尝试的方向。

　　沙利：非常感谢各位精彩的言论，我们从不同的领域，方面得到了一些专家的建言，时间关系再一次感谢各位嘉宾的精彩言论！