泰禾集团19.3亿竞得通州台湖商住用地 溢价率112%

　　北京土地市场再掀“抢地潮”。

　　4月9日~12日，北京有多宗土地进入出让流程。其中，通州区台湖镇地块、石景山区鲁谷路C2商业金融用地均吸引了多家房企竞夺。

　　最终，通州区台湖镇地块被最高报价企业福州泰禾房地产开发有限公司以19.3亿元摘得，楼面地价达1.18万元/平方米，溢价率为112%。鲁谷路C2金融用地被新能（北京）国际房地产开发有限公司以11.65亿元摘得，溢价率高达174%，楼面地价为21311元/平方米。

　　据泰禾集团相关负责人介绍，此次出让的台湖地块仅有2万多平方米的住宅用地，其余约14万平方米均为商业用地。泰禾欲将其打造为以总部经济为主的商业写字楼加上住宅配套项目。“如此来看，19.3亿元的总价很正常，开发成本控制在13亿元左右就可以了”。

　　业内人士分析认为，从此轮土地成交可看出，虽然“新国五条”调控力度加大，但房企对北京房地产市场的预期仍然看好，热点地块自然是兵家必争之地。值得注意的是，一些房企亮相商业金融用地市场，说明在住宅调控力度加大的背景下，房企在开拓业务时出现了转型趋势。

　　“总价19.3亿元很正常”

　　4月10日上午，记者在北京市国土资源局二层交易大厅内看到，万科首开联合体、北京城建、泰禾、绿地等9家房企正在竞标通州区台湖镇地块。

　　北京市土地整理储备中心招标文件显示，通州区台湖镇4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地块（F3其他类多功能用地），4-1-022地块（F2公建混合住宅用地）的土地面积总计为167590平方米（其中建设用地110888平方米），建筑控制规模≤163535平方米。该地块东至亦庄东石东二路（规划支五路），东南至站前街南五街（规划二路），西南至东石东南斜街（规划支三路），西至通马路，北至站前街南三街（规划支十一路）。

　　竞标现场公布的信息显示，台湖镇地块底价为9.1亿元。在接下来的开标过程中，福州泰禾房地产开发有限公司以19.3亿元的最高报价名列第一，北京城建报价17.35亿元，万科与首开股份联合体报价13.17亿元，旭辉控股集团报价13.1亿元，绿地集团报价12亿元。

　　“按照最高报价核算，楼面地价将达1.18万元/平方米。”在场观摩的一位北京房企代表表示，去年年底万科与首开联合体在台湖镇所拿的地块，其楼面单价也是这个水平。“看来房企未受调控影响，对市场预期依旧较高。” 

　　“按照通州区现房2万元/平方米的均价计算，楼面地价1万多元/平方米并不高。我们在台湖新开发的项目比较多，发展前景较好，具有升值空间。”北京城建的一位拿地负责人告诉记者，他们对这块地的设想是“住宅和商业并行开发”。

　　最终，福州泰禾房地产开发有限公司摘得通州区台湖地块。对于如此之高的报价，泰禾是如何考虑的？其对该地块的开发规划如何？

　　据泰禾集团相关负责人介绍，此次出让的台湖地块仅有2万多平方米的住宅用地，其余约14万平方米均为商业用地。泰禾欲将其打造为以总部经济为主的商业写字楼加上住宅配套项目。“如此来看，19.3亿元的总价很正常，开发成本控制在13亿元左右就可以了。如果以住宅为主的话，可能会涉及‘商改住’，所以利润并不高。” 

　　泰禾集团该负责人表示，根据台湖镇的相关规划判断，该区域缺乏商业项目，所以建设商业配套可提升整个区域的价值。预计14万平方米的商业地块将被开发为约50栋以总部经济为主的商业写字楼，主力户型在3000~4000平方米之间，预计售价在3万元/平方米以上。对于2万多平方米的住宅地块，将建成小户型，出售给进驻独立办公别墅的企业高管。

　　一位开发商告诉记者，台湖地块吸引诸多房企让人很意外，4月9日出让的鲁谷C2金融用地吸引了龙湖、富力等多家以住宅开发为主的企业也让人意外，由此可见现阶段房企拿地热情高涨，商住混合用地和纯商业地块成为目前房企关注的热点。

　　房企调整拿地方向

　　“北京的住宅价格很高，不可能一直就这么持续下去。相反，北京的商务需求十分旺盛，所以开发商的选择方向也会有所转变。”高策地产机构总经理车轮认为，在“新国五条”北京实施细则公布之后，近两次的土地交易可窥一斑。

　　记者了解到，龙湖、泰禾、旭辉、富力、信达、恒泰等多家房企参与了石景山区鲁谷路C2商业金融用地的竞拍。最终，该地块由新能（北京）国际房地产开发有限公司以11.65亿元摘得，溢价率高达174%，楼面价为21311元/平方米。

　　“虽然调控政策加码，但对商业地产的冲击并不大。”中原地产市场研究部总监张大伟表示，此次参与竞拍的企业较多，激烈的竞争抬高了溢价率。

　　张大伟分析认为，“新国五条”的限购范围扩大、执行从紧，二手房转让征收20%个人所得税，部分城市提高二套房的首付比例和利率，这三项政策必然会在短期内抑制房地产市场需求，从而起到给楼市降温的作用。房企的拿地方向也会根据自身的战略布局作出相应调整。

　　一位参与鲁谷地块竞拍的房企代表也表示，由于受到“新国五条”的限制，许多开发企业可能考虑转向商业地产。“对于我们而言，开拓商业地产项目也是公司的一项战略目标。”