吴江商业地产迎来高速发展期 机遇与挑战并存

　　一个城市的地理位置和经济发展水平决定了城市的商业和商业地产发展水平。曾经的吴江市在中国经济百强县中名列前茅，经济实力雄厚，城镇居民购买力强大。从苏州市民口头流传的“吴江客户撑起了泰华商城。”这句话从侧面印证了吴江市民的消费能力毋庸置疑。    

　　近年来吴江城区发展迅速，城市建设步伐明显加快，随着老城区的改造和南部新城、太湖新城的建设发展，城市格局发生了巨大变化。城市的发展重心正在悄然南移西进，以万亚广场为首的吴江永康路步行街商圈已经不能满足城市发展的需求，随之而来的是新城区的商业开发也进入了快速发展时期。    

　　据搜房网统计，2011年吴江市合计出让土地155.7万方，其中商业地块出让面积约80万方，占据吴江当年土地总出让面积的的51.4%。而到了2012年，商业地块出让面积为64.6万方，占比则是高达63.9%。大量的商业地块上市，势必会带动吴江商业地产发展的新一波热潮。商业地产大爆发 商业综合体扎堆上市    

　　吴江作为中国百强县市排名第一的城市，人均GDP突破1.4万美元，有着100亿/年的庞大消费力，传统的商业已经无法满足消费者的需求，吴江急需全新的主流商业中心，多元业态为一体的一站式城市中央综合体，来完善吴江商业格局、匹配市民新生活方式。    

　　最早掀起吴江商业综合体投资热的当属恒达广场，作为奥林清华三期商业配套，恒达广场赶上了南部新城开发的第一波热潮，行政中心南移、轨道交通路线敲定等利好因素获得了大量品牌商家的青睐，同时也成功俘获了投资者的放心，创造了吴江商业地产营销的传奇。恒达广场的横空出世也刷新了吴江市民对于一站式综合性商业项目的认识，引领了吴江商业地产发展的新趋势。    

　　随之而来的是，金球广场、华邦国际、吴江赛格广场、欧蓓莎家居生活中心、绿地太湖城、吴江万宝广场、和记广场、吴江财智中心等大量商业综合体扎堆上市。商业地产遍地开花，随之而来的同质化现象也尤为明显，新上市的商业项目大多是将传统的零售商业捆绑主力店加入影院、娱乐城整合成体的模式运营，相似的业态、同样的套路，势必会加大市场的竞争和项目后期经营的难度。    

　　从目前吴江已经投入运营项目来看，许多拥有商业项目的企业，他们并没有真正意义上的商业管理团队，缺乏商业管理运营经验，前期规划失败和自身定位模糊以及开发商对市场把握不够准确，导致大部分项目经营状况并不理想。如伟业新都汇、汇金中央广场等项目，实际经营状况都甚为惨淡，无法兑现当初宣传时的种种承诺。经营状况比较好的万亚广场、正翔广场（沃尔玛进驻）等项目，均是靠统一经营的模式来强制维持品牌的一致性，达到较高的经营业绩。如何在总量猛增的情况下保持特色，在激烈的竞争中寻求自我突围，将是吴江商业地产在未来很长一段时间内将面对的难题。

　　区域分布不均 板块发展差距大

　　随着吴江行政中心的南移，太湖新城的建设发展和轨道交通的建设，城南和太湖新城成为吴江房地产发展的热门区域，吸引了众多国内知名房企进驻开发，商业地产也不例外，反观城北板块和运东板块则显得黯淡许多。据统计，吴江商业地产项目近7成分布在城南和太湖新城板块，板块之间的差距明显。

　　城北板块 社区商业是亮点 

　　吴江城北板块借助南苏州太湖水系以及和苏州城区的无缝对接，是吴江传统的繁华地段，区域内拥有永康路步行街、万亚广场、正翔广场等吴江热门商业区。由于城区开发已经较为完善，土地资源珍贵，老城区目前仅有金球广场一个商业项目在售。随着新湖明珠城、伟业迎春路板块、亨通地产多个项目的交房入驻，城北现有商业对于新增人口的供给稍显吃力。社区商业成了城北区域商业地产发展的新突破口。据了解，新湖明珠城、丽湾国际、亨通吴越祥院等项目郡配给不同体量的社区商业。而伟业集团则规划在迎春路板块修建邻里中心来满足社区居民的商业需求。

　　城南板块 商业项目遍地开花

　　随着吴江行政中心的南移，城南板块在近几年发展迅速，大量品牌房企扎堆进驻，其中不乏金科、中南等国内一线房企。据规划，吴江城南板块未来将会是吴江政治、经济、商业的核心区域，具有很大的发展潜力。目前城南板块商业项目众多，分布较为密集，恒达广场、万宝广场、伟业新都汇、华邦国际、吴江财智中心大型商业项目正在迅速崛起，板块热度可见一斑。

　　运东板块 商业发展之路还很漫长

　　运东板块毗邻吴江市中心，其优越的地理位置和经济地位，带来众多企业的青睐。几年间，已有近千家企业入驻其中。与此同时，运东板块聚集了星湖湾、奥林运河湾、美岸青城•幸福里、、格林华城等众多住宅小区，商业发展前途光明。但是由于运动板块和吴江城区的分隔，导致其商业地产发展一直不顺，区域内仅有的汇金中央广场，引进了家乐福、大型院线双主力店，也不能摆脱人流少、开业率低的尴尬局面。太湖新城 未来吴江乃至苏州城市发展的方向

　　吴江太湖新城于2012年1月成立，是苏州“一核四城”城市格局的南部板块，。太湖新城处于长三角城市圈核心地带，西濒东太湖，紧靠大运河，东望上海市，北近苏锡常，南眺浙江省。区域交通便利，四通八达，可以迅速连接长三角各大城市和主要港口。经过一年多的建设，太湖新城从人们脑海中的模糊印象变成了清晰可见的实物，随着绿地、首开等大牌房企相继进驻、总部经济的落地、滨湖新天地等项目的建设，可以预见吴江太湖新城将会是未来吴江，甚至是苏州城市发展的方向。