北京甲级写字楼租金三年来首降 将逐步进入平淡期

　　4月初的一天，WENDY所在的公司收到了新的租赁合同。公司在北京CBD一家商住两用写字楼——旺座中心办公，去年110平方米的月租金是14000元，今年4月涨至15000元。

　　这个涨幅尚算温和。

　　21世纪不动产中国区副董事长兼总裁卢航告诉记者，有些写字楼的租金和2010年相比，升高了一倍以上。

　　许多公司都是以3年为周期签订写字楼的合约。再度续约时发现，租金高得离谱。

　　租户们并不是束手无策。为了节约成本，WENDY的老板去年下半年在望京一个商住楼另租了一套房，供公司技术部使用，租金每月5500元。一些租户们选择用脚投票，汉威大厦、远洋国际中心、光华路SOHO空置面积增加。

　　在这场角力中，租户们似乎渐渐占到上风。如果以季度为周期衡量，CBD内甲级写字楼租金开始下降了。“个别业主为了留住一些租户，选择了调低租金”，第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼告诉记者。

　　涨跌之间

　　第一太平戴维斯和仲量联行等机构一直在监测北京甲级写字楼的动向。今年1月，王琼发现，北京金融街、CBD等核心地区的写字楼，租金差不多在每个月500元/平方米，接近于香港中环地区的写字楼租金，且两倍于上海地区同类型的写字楼租金价格。高纬环球的报告也显示，北京的租金水平在全球最贵写字楼排行榜中位居第七。

　　去年发生了一系列的“逃离”事件。比如，惠普已经和酒仙桥亨通商务园签了新的租赁协议。此外还有甲骨文和路透社将部分办公面积搬迁至上地，奥林巴斯和燕宝汽车要部分迁址酒仙桥区域。同时，中国烟草、卓越亚马逊、惠普、尼桑、联想、百度等大企业，在选择新的办公地点时，也开始刻意回避CBD等传统商圈，向通州、大望京、石景山等区域扩散。

　　留下来的租户，有些选择了退租部分面积。写字楼的拥有者们并非毫无察觉。供应量依然很少，空置率在下降，但由于宏观经济不景气，影响了一些企业的扩租需求。尤其是一些跨国企业。经济环境的变化是写字楼所有者无法左右的，亦是影响写字楼租金的最大因素。

　　王琼告诉记者，反映在CBD写字楼的租户构成上，中资客户比例在持续增加，CBD不再是外企的天下，中资客户的比例可能已经达到40%以上。

　　“为了挽留客户，写字楼业主往往会给予续租客户更为优惠的条件，租金往往会低于新租客户。”第一太平戴维斯商业楼宇部董事温书阅指出。

　　变化还在于，去年3季度开始，租金增长已现颓势。CBD区域租金近三年来首次小幅下跌。截至今年一季度末，北京甲级写字楼租金为每平方米每月318.8元，环比涨幅仅为0.4%。

　　国贸们的瓶颈期

　　租户与业主之间，新的平衡正在形成。

　　以国贸中心为例，该项目的拥有者中国国贸不久前发布的年报显示，公司2012年19.8 亿元营业收入中，写字楼贡献8.7 亿元，同比增长26.2%。国贸三期写字楼租金469 元/平方米·月（一期和二期分别为381元、436元/平方米·月），出租率87.0%。

　　招商证券分析师罗毅认为，中国国贸已进入增长瓶颈期，并对2013年预期较为悲观，写字楼租金涨幅将回落。

　　王琼也表示，过去3年内，北京甲级写字楼市场租金持续高速增长，已极大地削弱了租户的承担能力，加之宏观经济下行使得企业扩张需求放缓，同时，“去中心化”现象明显，新型商务区将为企业带来更多的办公选择，极大地减弱了传统商务区优势。未来一段时间，写字楼市场将逐步进入平淡期，空置率、市场活跃度以及租金增幅均会处于低位。

　　高纬环球中国区研究部董事张平预测2013年中国写字楼市场呈三大趋势：“第一，核心商圈高租金、低供应的局面，将进一步推进北京和上海企业租户选址的边缘化。第二，得益于优越的基础设施、人才储备及产业支撑，二线门户城市将继续成为制药业、金融业、高科技以及文化创意等行业，后台功能部门落户的首选。第三，提高民生和促进消费等政策，将逐步促进医疗、教育、批发及零售等与民生相关行业的写字楼需求。”

　　卢航认为，在成熟的市场里，员工数大的企业通常会选择郊区化办公，CBD会是一些高级律师事务所和金融机构、咨询机构聚集的场所，但由于北京周围总部基地类型的产品还不成熟，不仅选择少，且配套不够好，很多企业都不愿意去郊区。“这对开发商来说，也许是个新的机会。”卢航说。