苗思华：中天城投商业已形成方舟系列和纯商业产品线

　　近两年，这个位于西南的贵州省房地产倍受关注，不仅因其规划建设100个城市综合体，更因为频频刷新大盘开发记录。从位于贵阳的建筑面积720万平方米的中天城投未来方舟到1830万平方米花果园，再到今年2月份签约的规划面积20平方公里的仁怀碧桂园，都可以冠以“神盘”的称号。

　　对于贵州大盘开发的现象，在接受赢商网独家专访时，中天城投集团商业管理有限公司总经理苗思华表示，这跟贵州省除了贵阳外其他城市发展都比较弱有关，整个贵州省拥有几千万人口，刚需还没有达到饱和，所以大盘也就应运而生。

　　作为贵州省唯一一家房地产上市公司，中天城投将加快在商业地产方面的投资，在综合体产品方面，已形成了方舟系列，除了未来方舟，还规划有文化方舟、假日方舟、时代方舟。同时，在纯商业部分，也形成了CCMall、CCPark、步行街三种产品。

　　据苗思华透露，中天·未来方舟去年已动工400万平方米，今年动工400万平方米，预计在2018年完成整体开发，预计将带来50亿元的利润。

中天城投集团商业管理有限公司总经理苗思华

　　未来方舟2018年完成开发 带来50亿利润

　　五年内，在贵州省会城市贵阳，5座超高层建筑——一栋540米、一栋350米、两栋300米、一栋200米将会拔地而起。而这五座超高层建筑都位于中天·未来方舟中。

　　据悉，中天·未来方舟位于贵阳老城区的云岩区渔安安井片区，总投资达600亿，总建筑面积约700多万平方米，其中商业面积达150万平方米，预计居住人口约17万，是贵阳核心城区的第一大盘。

　　项目分为山地低密度住宅区、城市综合体、博物馆、门户区、高端滨水区、半岛区、环球谷区域等七个功能组团，包括旅游板块、高端人居板块、生态景观板板，有大型主题公园、五星级温泉度假酒店、综合型疗养医院、大剧场、室内滑雪场、海洋馆等。中天·未来方舟内包括贵州省建筑高度地标建筑群、近150万平方米综合商业，144万平方米生态办公集群，白金五星级酒店（4座五星级酒店）群落。

　　苗思华介绍，中天·未来方舟中的商业板块由各种主题商业群组成新城市规模，一个主题配上休闲、娱乐、餐饮就变成了一个商业群。苗思华举例，比如亚洲最大的室内滑雪场配上其他的休闲、娱乐、餐饮等业态，就组成了一个单独的单元，也就是一个商业群体。这样的主题商业群还包括国际主题乐园、海洋馆室内水上乐园、未来中心、IMAX国际影城等主题商业群，同时也形成了未来方舟中商业群体。

　　与普通的城市综合体相比，中天·未来方舟不仅在体量上规模庞大，更是在造一座新城。“未来方舟其实是实际上已达到一个城市规划的规模，由多个主题商业群构成一个新城市。”

　　此外，中天·未来方项目中还注重文化方面的打造，斥资5亿建设歌剧院，还有博物馆以及中学、小学等配套。在7公里长的滨河步行街中，还通过餐饮以及歌舞表演的形式，展现贵州少数民族文化。

　　去年，中天·未来方舟已动工400万平方米，今年也将动工400万平方米，预计在2018年完成整个项目的开发。而商业部分的招商工作也在去年启动，快时尚、影院、休闲、娱乐、餐饮等业态都在招商，处于谈判阶段，“我们和品牌商家的合作并不希望只是一个项目的合作，而是形成战略合作联盟。”苗思华说到。

　　据苗思华透露，中天·未来方舟预计未来公司带来的利润将占项目投资额的8%到10%，达到50亿左右。主要是来自自持商业部分的租金、物业增值，以及低商、步行街商铺的销售，写字楼、公寓的销售。

　　形成方舟系列和纯商业产品线

　　作为贵州省第一家上市公司，惟一一家房地产类上市公司，中天城投以地产开发、能源、旅游、资产运营管理四大板块为主。在去年，中天城投启动了商业板块，并由苗思华组建了中天城投商业管理公司。“未来，商业地产在中天城投中的份额会很大，会通过各种渠道解决融资和资金问题，投入到商业地产开发中。”对于中天城投来讲，商业地产将成为举足轻重的版块。

　　而据苗思华透露，中天城投已在商业地产方面进行梳理，在城市综合体和纯商业方面打造出了系列的品牌。大型城市综合体方面，已形成方舟系列产品，除了上述提到的未来方舟，还有文化方舟、假日方舟、时代方舟。

　　这些方舟系列中的产品都有着非常清晰的定位，未来方舟希望打造贵州、贵阳市的新名片，推动贵州文化，面对来自全国甚至全世界来贵州旅游的人。而文化方舟位于老城区的中心地段，打造五星级酒店、写字楼、公寓、购物中心为一体的综合体，面对乃年轻一族的消费群体，引领贵阳快时尚消费。而假日方舟则定位为休闲度假旅游基地，打造7500亩山地户外体育旅游休闲，位于乌当区的假日方舟项目将建设贵州省唯一一家最大的国际标准高尔夫球场。

中天·未来方舟规划图

　　在纯商业方面，中天城投也形成了CCMall、CCPark以及步行街三条产品线。CCMall为自持的购物中心，体量一般在10-12万平方米；CCPark则定位为购物公园，侧重于休闲、体验式购物广场；步行街，包括美食街、风情街等。“这三条产品线会根据具体的定位分配到未来方舟、文化方舟、假日方舟项目中。”苗思华说到。

　　无论未来方舟亦或是文化方舟，规模都比较庞大，开发周期拉的长，这对中天城投的资金链提出严峻的考验。对此，苗思华表示，中天城投的资金来源是多样化和多渠道的，除了在资本市场进行资本运作，也采取合作开发的模式。“此外，中天城投和政府关系到位，在项目上保证高质量，一些基金公司和民间资本也都愿意和我们合作，资金方面不存在问题。”

　　商业地产开发要“始于建而终于管”

　　贵州在今年出台了《贵州省城市综合体布局规划》，规划在贵州省建设100个城市综合体项目，这无疑对贵州的商业地产发展提供良好契机。苗思华表示，目前，贵州的商业在全国来说，比较落后，还停留在百货和街边商铺的阶段，商业地产的发展空间非常大。而作为贵州的龙头企业，肩负着打造商业地产发展的风向标，引领消费理念的重担。

　　不过，苗思华也坦言，在贵州开发商业地产，面临着改变商家和消费者观念的挑战。消费者习惯了在百货和街铺中消费，对一站式的购物中心以及综合体也需要一定的时间适应。同时，目前，贵州的零售品牌几乎都是本土的，对外来的品牌的认知度方面也需要引导和耐心。而一些知名品牌由于对贵州的商业地产发展空间并不了解，所以在进入贵州市场还存在一定的疑虑。

　　也正是看到了贵州商业的发展空间，开发商集中在贵州开发大盘，被誉为“中国第一神盘”的花果园中规划有十个购物中心，商业面积达到了200万平方米，而中天·未来方舟中也规划了150万平方米的商业，使得贵阳的商业空间呈几何倍数的扩充，这是其他城市中没出现过的现象。

　　对此，苗思华认为，这跟贵阳独特的城市规模有关，除了省会贵阳外，贵州省其他城市都相对落后，贵阳面对的是贵州省的几千万人口。贵阳市贵州的文化、经济、政治中心，其他地州市的人们会到贵阳来买房，送子女来贵阳读书，刚需远没满足，这也是一些人想不明白的地方，大盘的销售其实非常好。

　　随着中国城镇化的不断推进，大量人口将定向各种不同类型城市集聚，由此衍生出的对商业地产的需求将是巨大的，也有更多的资金涌入到商业地产行业。“城镇化推进和服务业发展对商业地产来说无疑是利好的消息，但是也有很大风险。”苗思华联系到了2012年也有很大股资金进入商业地产，但是由于只重经营不重开发，后来就出现了很多项目被收购、并购的现象。

　　“商业地产有一句话叫始于建而终于管，开始于建设，最终是落在运营管理上。对于一些从住宅开发转型到商业地产的开发上来说，往往会忽略这一点，这是最大的问题。”苗思华希望在城镇化推动下进入商业地产开发的企业，能有所防范，要有商业开发的理念，注重后期的运营。

　　相对于商业地产开发的蓬勃发展现象，品牌商家却纷纷放缓了发展的步伐。苗思华认为，除了经济大环境不好，同质化购物中心过多也是品牌商家放缓开店的原因。

　　对于开发商来说，在进行购物中心开发的过程中，进行市场细分化，增加文化元素，开发功能性业态，形成主题性购物中心，形成差异化，既不被同质化竞争所困扰，也不会面临招商困难。

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