各大房企掀起借壳上市潮 资产整合及融资规模有限制

　　今年一季度，据克尔瑞研究中心监测的103家房企融资总量达到1097亿元，同比增幅达到96%；其中，海外融资总额占比为67%。在内地渠道持续收紧的大背景下，海外资本市场依然将是各大房企争夺的主战场。

　　万科于2012年宣布以10.79亿港元收购南联地产73.91%股权；随后金地斥资16.54亿港元收购香港上市公司星狮地产56.05%股份。4月24日，招商地产董秘刘宁解释，招商地产4月23日宣布的正在筹划的重大事项，即是将向香港上市的东力实业控股有限公司注入商业地产项目。

　　4月10日，据香港联交所股权资料显示，恒力商业地产3月20日将所持65%股权售予万达商业地产，万达持有恒力约24.82亿股，成为最大单一股东。

　　4月19日，盛高置地因待发布重大信息停牌。一位与盛高置地有密切业务关系的房企负责人向记者证实，绿地借壳盛高置地一事属实。

　　低价买壳

　　内地房企要想快速发展，在A股暂时关闭的背景下，港股融资平台是优先选择。

　　绿地集团董事长张玉良在2013年初媒体见面会上透露，绿地资产已达2000亿，其中海外资产及酒店资产涉200亿之多。绿地正加速推进其酒店及海外业务的香港上市进程，力争上半年、确保年内完成。

　　香港财经媒体《信报》报道，绿地入主盛高目前有两个方案，分别是前者直接收购后者约60%股权成为控股股东；其二是参考绿城引入九仓作为战略投资者的方法，盛高将向绿地发行60%新股，相当于6.3亿股股份，后者占扩大后股本38%。

　　根据万科、招商、金地、万达几家收购案例来看，这几家大型房企均以3-4成的折价实现收购。例如恒力商业主席兼控股股东陈长伟，向王健林旗下大连万达商业地产出售股份及可换股债券，相当于公司合共65%权益，股份出售代价为4.655亿元或每股0.25元，较停牌前报价0.345元折让27.54%，而可换股债券出售代价为2.09亿元，收购方将按每股0.334元，作价较停牌前报价折让约3.2%，涉及资金2.39亿元。

　　通过收购，这几家房企均获得了壳公司旗下的项目资源。例如金地集团以超过16亿元，低成本获得星狮地产在京、沪、深等地的一批土地资产，包括上海松江的住宅用地，计容积率面积约74.5万平米，星狮地产所占权益为54.85%；深圳高新科技园已建成的办公收租物业共计约14.3万平米，年租金约1.2亿元，星狮地产所占权益为100%；北京搜狐大厦面积约1.5万平米，年租金约3000万元，星狮地产所占权益为60%。

　　绿地锁定的壳公司——盛高置地主营业务包括开发住宅和酒店业务，截至去年底，盛高置地总资产约230亿元，总负债约187亿元，2012年年报显示亏损9.38亿港元，但未入账销售额有61亿元。

　　融资规模有限

　　如果说，赴港上市的目的是建立海外融资平台和长效融资机制，是长期行为，建立海外融资平台才是真正的目的，那么壳公司本身以及两地监管制度的差异也对企业资产整合和融资规模有所限制。

　　克尔瑞研究中心研究员朱一鸣认为，绿地要真正实现借壳上市，仍需经历很多关口。内地企业赴香港买壳上市，需经过商务部、证监会、发改委等部门的审核，若涉及到国有控股的上市企业进行收并购行为，则另需要相关国资委的批准。因此，相对民企的万达，绿地借壳的审批时间将更长。

　　根据香港法律规定，绿地未来两年注入的资产规模将受到限制，否则将构成重大交易，将按照IPO的标准来审批。也就是说，两年内只能选择进行少量的资产注入以及拿地和投资，短期通过股权融资的可能性不大。

　　“尽管这几家大型房企的壳公司规模不大，但海外市场金融产品更匹配商业物业融资。”朱一鸣认为，大型房企商业地产业务比重日益增大，而内地缺乏匹配商业地产的融资途径，龙头房企更倾向于分拆商业地产部分赴海外上市，以实现利益最大化。一方面，对于大型房企来说，处于调控中的内地房企，很难受到香港投资者的青睐，有资金实力的龙头企业更愿意另辟蹊径，通过在香港市场买壳的方式，实现曲线上市，这样的成本比IPO更低。另一方面，IPO上市流程更为复杂，时间跨度更广。