鸿伟摩尔董事长杨建伟：城市综合体“疯狂”背后的隐患

　　近年来，城市综合体已成为众多开发商青睐的商业地产模式，不仅在北京、上海、广州等一线城市的城市综合体发展迅猛，就是一些二三线城市也把建造城市综合体当作了城市发展的目标。随着国家宏观调控，住宅产品在地产调控政策影响下的脆弱化，让不少开发企业更加侧重商业地产和综合体的开发，致力于零售商业、娱乐业等经营性地产产业并以此抵御市场动荡的影响力，城市综合体成为眼下地产业的救市稻草，备受开发商的青睐。

　　所谓城市综合体，就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，有超大空间尺度，有现代城市景观设计，也有高科技集成设施。

　　政府的推崇，开发商的簇拥，一批整体布局完整、功能特色鲜明的城市综合体项目相继涌现、逆市热销，城市综合体迅速成为中国房产圈的一大热词。在如今城市综合体遍地开发的时候，我们不禁思考，城市综合体真是商业地产的“灵丹妙药”吗？！

　　全国城市综合体泛滥

　　“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来”，“要做商业地产就做综合体”

　　在这些口号式的思维背后，隐藏着的是一场对城市综合体的疯狂扩张。

　　纵观近几年的楼市，“二至三年时间内开出几十个城市综合体”的豪言壮语并不少见。杭州更是早在2008年就提出要建设100个多功能城市综合体的宏大目标，掀起一场全新的“城市革命”。进入2009年，杭州不少城市综合体项目已经动工开建。

　　开发商同样积极性高涨。中粮集团、宝龙地产、恒隆地产、华润欢乐颂等地产大鳄均以城市综合体为载体开始了加速扩张。中粮集团目前已成功将其“大悦城”品牌复制到北京、上海、天津、成都、沈阳等多个城市；以恒隆和宝龙为首的港企首先将触角伸向了二三线城市，开始覆盖式战略布局，万达集团更是提出只做城市综合体的发展战略。

　　疯狂背后现危机？

　　庞大的城市综合体，单项投资少则数亿，多则数十亿元，考验的是地产开发企业的资金实力和运营能力。鸿伟摩尔董事长-中国商业地产联盟专家委员杨建伟介绍，通过这几年来操盘几个想项目来看，综合体开发的资金，首先是一部分自有资金，其次是商业地产不限贷，银行信贷支持；还有就是政府给予的一些政策支持，变相鼓励。而最大的资金来源，是城市综合体中的商务公寓等住宅产品销售，但因为不限购，可以有效变现回款。这种散售模式，暴露了城市综合体商业方面的运营缺乏稳定的资金支持，只有靠销售回笼资金。

　　此外，城市综合体的“消化”难题，将是所有开发商不得不面对的难题。杨建伟认为，衡量一个城市综合体项目的体量是否过剩，主要看该城市经济发展的成长性、固定人口数量和新增人口的趋势带动，以及城市人口的消费能力等因素。虽然这些因素都有成长性，项目建设也需要时间，但它们之间均有一定的配比度，开发商必须进行详尽科学的事前调研，否则后患无穷。比如，五星级酒店建成几年仍在巨额亏损，购物中心过于豪华客流严重不足，写字楼大量空置，开发商也许拍拍手走了，但这些空洞的建筑对城市将构成极大伤害。

　　城市综合体未来发展道路

　　探究众多城市综合体失败的深层次原因，杨建伟认为，开发商所犯的错误在于对当地消费力判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的成功经验，对当地市场预期过于乐观;此外，开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等，也是目前城市综合体开发普遍存在的问题。

　　几乎每个城市都有综合体的失败案例，我们要深刻认识到并不是所有的城市综合体都能带动城市的发展。杨建伟提醒各地开发商：商业定位要根据消费环境不可一厢情愿，忽视商业规律的开发思维、设计不合理、招商困难 运营管理困境、开发商后劲不足，这几大弊端正在困扰着国内城市综合体的发展。北京、上海等大城市的经济基础较好，有城市综合体生存的土壤，中小城市不能照搬大城市的做法，需根据区域条件、市场环境进行调整，中小城市的综合体不一定要像大城市一样具备各种齐全的功能，例如没有商务环境的支撑，高档写字楼就难以生存。开发大型综合体，需在项目的前期定位、业态布局、建筑规划设计、招商引资、经营管理、资本介入等多方面进行全盘考虑。

　　鸿伟摩尔中国商业联合会授予:“中国商业地产金牌策划服务机构”的专业策划公司，公司一直专注于摩尔业态及商业环境的深度研究、致力于商业地产市场研究、定位规划、招商运营、运营管理的专业资深商业地产策划与运营管理公司。公司悉心研究各类城市的消费与市场环境，专业从事“SHOPPING MALL、商业步行街、主题专业市场、社区MALL、旅游、创意地产”等物业形态的前期市场及环境调研、可行性研究、项目主题定位、商业模式及功能规划设计、招商代理、商业经营管理等核心服务。