三四线城市泡沫涌动、危机四伏 宝龙地产被迫回归北上广

　　随着三四线城市泡沫涌动、危机四伏景象渐显，一直深耕三四线城市的宝龙地产，开始被迫“回归北上广”，重新图谋在一线城市寻得更安全的增长发展。

　　似乎是一个轮回，短短两年间，从2011年开始的二三线城市房地产开发热就降至冰点，众多开发商在一轮小城市跑马圈地、大干快上风潮之后，又纷纷转回一线城市，留下的众多住宅大盘中的星点灯光，庞大综合体内零星的入住率无不预示着惨淡。开发商因一二线城市限购而纷纷转战三四线城市之后却发现，经历“大跃进”后的三四线楼市泡沫已经越积越大。

　　2011年正是调控政策中限购限贷加码时期，逃离北上广深成为一股趋势，到不限购的广大三四线城市去成了一股潮流。尤其是随着中国城镇化的进一步加快，不少三四线城市掀起大规模“造城运动”，楼市潜在危机被迅速激发。随着三四线城市泡沫涌动，回城潮又起，甚至一直深耕三四线城市的宝龙地产也开始试图放弃一直坚守的三四线阵地。

　　扩张后的收缩

　　2011年，香港上市的内地房地产开发企业——宝龙地产，发布了未来发展战略：在中国20座城市拥有35个物业项目，总开发面积超过1000万平方米；通过标准化开发流程实现快速复制模式；发展战略上，立足二、三线城市，辐射四线城市，择机发展一线城市项目并在未来5年内宝龙城市广场的数量扩张到100个。

　　继2011年起，宝龙地产在三四线城市城市广场项目密集开业，青岛即墨宝龙城市广场于当年12月24日开业，12月30日，洛阳宝龙城市广场开业，12月31日，安溪宝龙城市广场开业，随后宿迁宝龙城市广场、青岛李沧宝龙城市广场、安溪宝龙城市广场密集开业。截至2012年12月31日止，宝龙集团在三四线城市共经营了十三家宝龙城市广场。

　　3月19日，宝龙地产公布2012年度业绩年报。实现租金及物业管理服务收入上升78.9%至5.08亿元。截至2012年12月31日止，实现净利润22.13亿元，但相比2011年35.5亿元，大幅下降37.66%。根据公告，截至2012年末，负债总额为237.08亿元，同比增长20.96%。

　　虽然宝龙集团总裁许华芳在今年3月19日的业绩会上对媒体透露，2013年宝龙继续看好三四线城市商业地产的未来。但从目前来看，比照2011年公布的100个城市广场战略愿景，宝龙明显开始进入收缩期，仅于2012年底前后新增了山东蓬莱及上海奉贤两块地块。且据相关人士透露，安溪、宿迁、李沧等宝龙城市广场招商并不理想，在建项目进展缓慢。

　　宝龙集团总裁许华芳随后向媒体介绍，未来，宝龙地产将会继续集中发展大型、综合性商业项目。将继续聚焦于二、三线城市，战略性进入一二线城市。宝龙地产董事长许健康也于近期表示，北京等一线城市地价较贵、竞争对手比较强，他更看重这些城市未来发展的趋势地块，如城乡结合部的商业发展机会。

　　外界普遍认为，宝龙地产高层的这一表态，实际上正式宣布了公司战略方向的转换。由此，多年来一直以三四线城市为主要市场的宝龙地产，也加入了近期愈演愈烈的房企“回归北上广”的风潮。这也从侧面印证了各界对于目前中国房地产市场可能首先会在较小规模和经济较为落后的地区首先出现危机的担忧。

　　几番摇摆

　　截至2012年12月31日止，宝龙地产实现净利润22.13亿元，相比2011年35.5亿元，大幅下降37.66%，利润下滑明显。这或许是导致宝龙欲进军一线城市的理由。

　　接近宝龙高层的某分析人士认为，毕竟利润下降后，公司需要有所动作，给投资者一个交代。另一方面，总部在上海的宝龙地产在沪没有什么项目，也不利于企业形象的维护。“喊了口号就有能量，”该分析人士认为。

　　实际上宝龙在2010年就曾欲在沪拿地。但2009年，青岛城阳宝龙城市广场102户购房者集体状告宝龙集团要求退房案件，以及其后的该项目长期空城，已经逼迫宝龙开始思索三四线城市的风险，公司这才随后有了进军上海市场的计划。当时许华芳曾说，宝龙地产计划将上海、天津等一线城市的比例增至15%，原有的二三线城市比重将会缩减到60%-70%。

　　但是，限购政策在京沪落地，让宝龙无奈退回原先熟悉的市场。随后的城镇化风潮似乎让宝龙重新发现了三四线城市中蕴含的机遇，故2011年以来，宝龙再度加码三四线。从结果来看，2年前的决策虽然为无奈之举，但也确实下错了筹码。

　　投行券商等研究机构普遍认为，宝龙各地城市广场项目缺乏真正的优质地块，所拿地块大多处于城市新区，加上在三四线不发达地区、建设高密度城市广场项目本身就是冒进之举。而缺乏一支专业的商业地产管理团队，又成为宝龙地产又一个发展瓶颈。

　　由于迅速扩张带来的资金压力，宝龙地产前几年一直采用通过物业销售来回流资金，在近几年的收入中，物业销售的占比一直保持在95%以上，租金收入占比极低。以售养租的方式发展城市综合体模式。但由此带来的弊病是，散户管理极其困难，许多城市广场项目几乎不存在有效规划。

　　2013年年初，宝龙地产宣布：该公司及子公司担保人与德意志银行、汇丰、美林及苏格兰皇家银行就发行于2018年到期的2.5亿美元11.25%优先票据订立购买协议。

　　根据宝龙地产的公开资料显示，近年来宝龙地产已经通过发行优先票据进行了多次融资，

　　其中仅2010-2011年两年间公司就在资本市场上共进行了三次融资，先后融得约28.5亿元的资金，这同时也是该公司在三四线城市大举扩张的一段时间。

　　特别是2012年，宝龙地产9月发行的10亿港元优先票据，实际上仅获得了9.945亿港元的借款，但同时却是以抵押企业30.24%的股权为代价。当时就有人估算，宝龙地产是以不到两折的价格抵押了控股股东三分之一的股权，足见其资金链压力。

　　为获取稳定及经常性之收入，也因为散售模式的不可持续性，宝龙集团保留及经营购物商场等若干商业物业供租赁之用。截止2012年12月31日，宝龙集团持有用于投资的物业其建筑面积合共约167.8万平方米，较2011年之面积增加15.4%。投资物业录得租金收入约人民币3.2亿元，较2011年增加64.6%。宝龙集团在2012年继续发展其酒店业务，作为长期经常性收入来源。但这部分钱显然无法与庞大的开发规模相提并论。

　　隐藏的危机显现，销售乏力空置率不下，由销售型转向持有带来巨大的资金压力。在这种情势下，宝龙地产坚守的拓展三四线城市的战略模式，已经到了难以为继的地步。

　　回归北上广

　　宝龙的问题显然并不是一家独有，即使是住宅市场，三四线城市的存量已经达天文数字，有一份调查报告表明，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与商品房实际消化速度形成巨大差距。

　　报告以邯郸为例，该市是河北省三线城市，目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。按照人均居住面积31.6平方米计算，邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳100万人以上。而当地非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积，邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米，以此测算，在建与在售楼盘至少需要消化10年。

　　在经历了三四线发展高峰后，许多涉足其中的地产商都感到钱紧，且业绩增长明显放缓，保利地产董事长余英在微博上表示，“一线城市是房企必争之地，去年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的。”

　　标杆房企的动作或可说明一切。恒大地产曾经在三四线城市广泛布局，但在2012年11月，恒大地产主席许家印坦言，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，该集团不得不改变策略，全力转战二线城市。

　　不仅如此，从2012年开始，保利地产共在13个城市拿地，其中位处三四线城市的地块仅为2个。金地集团则在5个城市有购地动作，全部集中在此前已有进入的一二线城市。