“中国第一大盘”贵阳花果园的超高容积率与销售缺失

　　“在这个项目，没有什么是不可能的”，本城的从业人员们如此调侃贵阳的第一大盘花果园。

　　实际上，花果园已经不仅仅是贵阳的第一大盘了，该项目被冠上了“中国第一大盘”、“中国神盘”等一连串名号。

　　建面1830万平米，2012年单盘销售近300亿，60万人入住，均价3980元/平米，10个购物中心，3年全部销售……这一些关键字都足以说明为何在贵阳这个偏安西南的三线城市的项目，短短时间之内成为全国关注的超级明星大盘。

　　但事实上，花果园项目的内容并不仅仅如此，从该项目的出现、入市到管理，可能都是不可复制的特殊存在。

　　“第一神盘”花果园

　　虽然去到花果园销售中心的那天正在降温下雨，使得4月的贵阳依然冷得像冬天，但这似乎并不影响拥挤而忙碌的看盘人士。

　　这是一个在其他项目上从未出现过的超大规模营销中心，占地1万平方米。

　　在前台的背景墙后面是一个巨大的沙盘，沙盘边上站满了正在解说的售楼顾问和认真聆听的购房者，离沙盘四周两三米的地方，约莫近30台电脑围得扎扎实实，这些电脑并没有人看管，前来看房的人们可以随意登陆花果园的选房系统。再远处，是大约近百组沙发桌椅，而几乎所有的沙发桌椅上都坐着正在交谈的售楼顾问和购房者。

　　从售楼中心的里门出去，走过一个展示着不少恐龙模型的侏罗纪湖心岛、从白天鹅、黑天鹅悠然戏水的未来湿地公园湖面上穿行，再顺着百鸟园旁边的台阶拾级而上，就到了正在收楼的花果园第一期住宅园区。

　　工地的工人和前来收楼的业主人数颇多，然而让人印象深刻的还是眼前密密麻麻矗立着的一栋栋45层的超高层建筑。

　　花果园的容积率高达6.8，所以即使这些住宅房源有45层之高，花果园的总楼栋数量也达到了148栋，因此项目的楼距并不算开阔，抬头看去，颇似香港著名的“鸽子笼”建筑。

　　而在对外的宣传资料中，其开发商宏立城是这样描述花果园的。

　　“2010年宏立城集团积极响应党委、政府号召，启动了总投资300亿元、总建筑面积560万的花果园彭家湾改造项目。2011年，宏立城集团再次拿下五里冲片区改造项目，大手笔圈定贵阳中心，使之成为一个占地6000余亩的城市中央生态区，一个总建筑面积1830万的贵阳国际中心。

　　贵阳花果园项目占位贵阳价值中心，是集天赋自然、城市人文、城市理想、顶级商业、巅峰商务与品质居住于一体的贵阳国际中心。依托12条市政主干道、10大购物中心、200万平方米商业、200万平方米写字楼、6大主题公园、8所学校、若干所幼儿园、三甲综合医院……荟萃一城繁华，商务、商业、金融、信息、人才、消费、休闲等在此聚首。花果园与传统商圈喷水池、大十字相距1.5公里，形成贵阳三大商圈的鼎足之势，升级一座城市的光荣与梦想。”

　　看上去，宏立城为花果园项目描绘了一个很美丽的蓝图。

　　超高容积率与销售缺失

　　然而，梦想似乎却总是难以照进现实。

　　在我们的这次调研访问中，即使是贵阳本地的房地产从业人士，在惊叹花果园辉煌的销售业绩之余，也在纷纷诟病花果园项目的种种缺失。其中被最多人使用也最形象的一句话就是：“花果园就是把之前平面的棚户区，改成了立体的棚户区。”

　　显然，花果园被人诟病最多的问题就是该项目超高的容积率。不过据了解，6.8的容积率在贵阳并不算高，据早前媒体的报道显示，在贵阳市区，现在容积率8以下的项目极少，而有部分规划中的容积率已达到13、15，连20的都有。

　　但仍然有市场人士在媒体面前做出了这样的质疑：花果园一盘(规划)容纳人口60万，在西南地区，60万相当于一个县的城乡人口总数，现在把一个县的人搞在5000亩这样一个大盘里。可以吗？

　　他的回答，显然这是不可以的。

　　据了解，事实上因花果园的很多购买都是来自充分挖掘贵州省其他城市的人群，最后该项目的入住人数并不会达到60万，但该人士坚称即使是一半，也是一个极为庞大的数字。

　　同样，超高的容积率，庞大的居住人群，未来带来的将是对交通的重大考验，他认为，在目前贵阳严重阻塞的交通条件之下，未来这些人群的出行也会很成问题。

　　他介绍，目前花果园项目总计规划了东南西北四个出口，他说想像一下五年之后小区住满了人之后，到每天上下班的时候，仅有的四个出口要面临多大的运输压力，地面上的私家车会排成多长的队伍。

　　此外，另有业内人士也极为担心花果园项目在未来交房时会出现一些意想不到的纠纷。而这是由于花果园项目销售体量过于庞大造成的。

　　按照贵阳一家专业地产机构的评价，花果园自己组建了一个极为庞大的销售团队，但因为这个项目实在太好卖了，所以这些销售人员的培训都不够。

　　据了解，按照培训地产销售代理的一般要求，要在一家专业中介顾问公司成为一名销售人员，会经过长期而专业的培训，除了对房地产专业知识的补充外，最开始的一个月会到城市的各大楼盘去跑盘，从而了解市场上各个项目、企业的情况。

　　但目前在花果园，这些过程都是没有的。业内用来调侃的一个小故事是，当有人问花果园的售楼顾问自己看中的那套房子具体在项目中哪个位置时，售楼顾问在销售中心的玻璃旁边，指着正在修建的楼盘随意地说，你要买的房子就在那里。但实际上，这个准业主看中的房源在离售楼中心非常遥远的地方，根本无法直接看到。

　　而这也正是大多数行业人士所担忧的，在未来花果园项目收楼时，业主们如果发现自己买下的房子的实际位置、甚至是细节情况和当初购房时售楼顾问承诺的并完全不一致时，可能会衍生出许多的麻烦。