“跟着移民者走” 万科等龙头房企发力地产国际化

　　龙头房企率先开始了国际化历程，或意在日益扩大的海外大陆新移民客群，或抢滩发达的资本市场争夺融资的先行之利。地产国际化，已成为一股不容忽视的潮流。

　　国内市场鏖战正酣之时，一些有着国际化视野的内地龙头房企开始全面发力，开辟国际市场。

　　4月16日，新加坡吉宝置业宣布，与万科结成战略合作伙伴。万科将通过子公司出资1.355亿新元(约合6.78亿元人民币)现金，收购吉宝置业在新加坡东部丹那美拉一个726套公寓的住宅项目30%的权益。这是万科在新加坡的第一笔投资。

　　此前的2月，万科与美国铁狮门房地产公司(Tishman Speyer Properties)成立合资公司，共同开发一处位于美国旧金山富升街201地块的高层豪华住宅公寓项目。该项目总投资约为6.2亿美元，其中万科将投资1.75亿美元，铁狮门则提供7500万美元。

　　在万科之前，已有信义、颐和等内地房企在马来西亚、澳大利亚等地投资零星地产项目。而龙头房企万科向海外市场的投注，不能不引发业界的震动。如果再加上万达到印度寻求投资机会的情况，我们不禁要追问，是什么动力和机遇推动了龙头房企的决策？ 　　

　　跟着移民者走

　　4月，郁亮登上了国内某权威企业家杂志的封面，第一次正面回应“王石、郁亮之争”。在这篇有多处直接引言的新闻稿中，郁亮明确了自己的“主政理念”，即在做好住宅地产基础上，在国内扩张商业地产。

　　与此同时，王石先后在美国哥伦比亚大学、中国绿公司年会两个公开论坛上，解读了万科进军国际市场的初衷。至此，王石赴哈佛留学的目的更加清晰：除了修身，还旨在引领万科走向海外市场。

　　地产行业评论人李咏涛就此接受本刊记者采访时表示，国际化首先是企业战略，即管理者具备全球视野，主动拥抱国际化带来的影响和变化，这对很多地产商来说是不小的挑战；其次是在运营上采取国际化措施，并力争在全球范围内配置资源，开拓业务；第三是建立具有国际影响力的产业品牌，万科显然已经进入了第二个阶段。

　　那么，在国际化的方向上，郁亮与王石之争就成了个伪命题，更遑论王石之于郁亮的影响力和控制力。由此，业界也看到了万科真正的“野心”，也就不难理解万科进入美国、新加坡市场的驱动力。

　　不过，一直特立独行且不喜欢“装神弄神”的王石在上述美国哥伦比亚大学论坛上，直截了当地说，不少万科的客户纷纷移民海外，其中30%选择北美为目的地，因此万科会跟随这些客户进军北美，把业务扩展到加拿大及美国。“这是万科在北美的机会”，王石的这番话讲得通俗易懂，也维护了万科以客户为导向的发展理念。

　　对于其他秉持国际化目标的地产商而言，客户也是第一牵动力。从广州走出去的豪宅标杆地产商颐和地产早在2009年就进军澳大利亚，以教育配套吸引粤港客户，取得了不俗业绩。其营销总监刘洋近期接受本刊记者采访时表示，“澳洲、美国的房地产市场经过金融危机后，正在开始表现出可持续复苏的迹象：购房者期望值变得越来越积极，房屋建设者的信心也开始变强，信贷条件逐渐放宽。”而中国房产投资客到这些市场去投资的越来越多。

　　渠道已打开

　　比万科规模小很多的明星地产公司SOHO中国，一直是国际化视野广阔的内地开发商。就在万科与铁狮门签约之后不久，就有传闻SOHO将投资估值约为34亿美元的曼哈顿GM大楼40%的股份。

　　中国资金正不断进入美国的商业地产领域”，中银国际(香港)地产业分析师Polly Chuang近日接受本刊记者采访时表示，相比个人投资客，携带巨量资金计划开拓美国商业地产市场的中国投资者，已经在美国市场造成了影响。

　　今年以来，通过中银国际等中介机构考察美国商业地产市场的内地房企越来越多，其中，尤以关注纽约、洛杉矶等特大城市商业地产的居多。Polly Chuang透露，已有一些内地房企将考察报告提交到了董事会或股东会。

　　目前，美国房地产市场已进入经济复苏周期，投资占GDP总额已从几年前最低谷时期的不到1%，上涨到如今的1.1%左右。这已恢复到2000年左右的水平，距离2008年大萧条之前1.9%左右的高位还有不少距离。在投资者看来，这意味着其中尚有不少上涨空间。

　　现在，中国企业如投资美国商业地产，可选择购买股份进行权益投资，或收购一些管理得不好的大楼。“因为中国投资者的到访，纽约、洛杉矶商业地产特别是写字楼的价格从去年10月份以后开始上涨。”总部位于深圳的某上市公司投资管理部拓展经理田斌近日接受本刊记者采访时如此表示。他刚刚随集团领导到上述地区考察相关项目。

　　就融资模式而言，国际市场有着更加宽广的渠道，比如，在国内刚刚起步的地产基金(主要是PE)，在欧美市场已非常成熟。Polly Chuang告诉本刊记者，今年以来，美国市场上已出现多个以基金以中国机构投资者为融资对象，投资方向则是美国房地产市场的项目。据他所知，包括四大行之一的多家中国合格境内机构投资者(QDII)已与专门投资纽约商业地产项目的一个基金达成融资协议，融资规模保守估计在3亿美元。

　　万科在与铁狮门的合作项目中，选择了较为保守的方法，即自有资金投入1.75亿美元，铁狮门提供7500万美元，其余部分将通过债务融资覆盖。成立后万科将持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。

　　而本刊记者获悉，在国内较早开展地产基金业务的盛世神州房地产投资基金董事长，已在美国注册一个总融资额2400万美元的项目，投向是亚特兰大和芝加哥的地产项目，且该基金资产配置中大约四分之一到三分之一由外币构成，这充分显示了地产国际化渠道之广阔。

　　打造平台，着力长远

　　地产国际化的战略实施，同样离不开香港这个资本市场或曰跳板。去年以来，招商、万科、金地这三家老牌内地房企，加上中粮地产，已先后在香港获取了壳资源，为下一步扩张打下了基础。

　　其中，金地更是借钱买壳，让业界刮目相看。金地对此的解析是，成功收购后，星狮地产旗下优质住宅和商业项目，不仅有效助力金地集团一体两翼战略的推进，更将持续加深金地在国际资本市场的影响力。金地认为通过此次交易，进一步夯实了全面导入国际化战略之路的基础。

　　入主南联地产的万科也表示此举是为“国际化的铺垫”。万科董秘谭华杰对某权威财经媒体说，收购主要为了进行国际化尝试。万科总裁郁亮此后则表示，将在中国香港设立境外事业部，在美国成立业务推进小组。

　　香港的融资平台受到这些企业的关注和投注，是因为香港资本市场有诸多金融产品，这些金融产品可以让每年拥有固定现金流的商业项目打包融资。”负责融资的田斌以内地唯一一家在香港拥有REITs的越秀为例分析道，越秀地产旗下商业地产项目——广州IFC成功注入越秀房地产信托基金，每年租金实现了证券化，即由第三方投资者买单，越秀地产不但可以将广州IFC超45亿元的开发负债转出，同时获得了近40亿元的现金收入。

　　这很好解决了国内商业地产有着固定现金流却无法快速回笼资金的难题。越秀地产的模式可以概括为“开发-经营-金融”，即开发一个商业项目，进行商业运营，待项目成熟后注入上市型房地产信托基金，又从中回笼大笔资金。而这些，唯有通过香港等海外市场才能实现。

　　其次，之所以要充分利用海外资本市场，也是由房地产国际市场的特征决定的。“美国的商业地产市场并非产生暴利的行业，机构投资者进入该市场，毫无疑问应当有长线的投资考虑，这需要有相关金融产品而非银行信贷，来与之匹配。”Polly Chuang分析道。

　　田斌表示，美国房地产市场投资环境稳定，风险较小，政策变化也不大，无论项目本身还是对应的金融产品，都有稳定的内部收益率(IRR)。如果风险控制做得好些，IRR会更高。这样的市场特征，无论对于优质的内地开发商，还是内地的投资者，都是很有诱惑力的。

　　中国人投资美国商业地产，应该是一个大趋势，但市场还处于孕育期，探索者还会交学费。”李咏涛表示，令人欣喜的是，迈出国际化第一步的内地房企已经有了自己的平台，以及越发清醒的认识，相信成果会很丰盛。