仲量联行朱敏：城市综合体建设将提升贵阳商业发展

　　（赢商网记者5月31日报道）2440万平方米、1830万平方米、1420万平方米、1200万平方米……这些都是一个楼盘或房地产项目的建筑面积，而且这些“超级大盘”都集中在一个常住人口仅为400万左右的三四线城市——贵阳。

　　这些大盘中可以说是“无所不有”，住宅、购物中心、写字楼、主题公园、室内水上世界、海洋馆、大剧场、室内滑雪场、五星级酒店、学校、医院……聚集十几万人口、齐全的配套，已经形成了一个小商圈。

　　相对于贵阳传统商圈集中在市中心而言，这些大盘无疑将会形成多元化的商圈，这正与贵阳市政府城市突破战略“北拓、南延、西连、东扩”相符。

　　而在贵州省100个城市综合体规划建设中，贵阳今年将重点抓好34个城市综合体试点项目，超级大盘和大型城市体的迅猛飙升，不免让人怀疑，贵阳能够承担这样打的开发强度？

　　对此，仲量联行成都分公司零售资产管理部总监朱敏表示，目前贵阳的商业主要集中在老城区，业态也比较单一，但事实上，贵阳的消费能力相对比较高，并且出现高端消费外流的现象，而一些知名品牌商家虽然看到消费潜力，但是也因为没有合适的物业而没有进驻。

　　朱敏认为，大型城市综合体的建设对贵阳的城市升级，商圈扩容有比较正面的影响，但是其也坦言，商业地产开发相对住宅地产而言，环节更加复杂，需要投入的资金和人力资源更加多，所以她建议，贵阳可以把步子放缓点，开发商也应及进行理性开发。

　　赢商网：如今的贵阳，超级大盘频出之外，也在大规模推进商业地产的开发，今年以来贵阳商服用地供应增长189%，对此，您是怎么看待当前贵阳商业地产发展的现状以及未来？

　　朱敏：目前，贵阳的商业发展主要集中在中心城区，传统的喷水池、大十字、紫林庵、大南门、大西门等商圈都集中在中华路沿线。但伴随着经济的快速发展和人口的急剧增加，这些传统商圈已跟不上城市发展的布局和节奏。

　　此外，目前贵阳的商业形态比较单一，大多数以百货公司为主，而且缺乏特色，加上物业老化、交通瓶颈等，已经无法承担贵阳的消费力。

　　而根据调查显示，贵阳的人均消费相对比较高，在饭点时，在贵阳的街道上，可以看到每个餐饮店都非常火爆，说明贵阳的商业发展空间还是比较大，但是目前贵阳的商业没能很好满足的需求，零售品牌主要以本土品牌为主，一些知名品牌没有进入贵阳，是因为没有找到合适的物业进行拓展。

　　赢商网：据了解，贵阳市今年将重点抓好34个城市综合体试点项目，城市综合体迅猛飙升，不免引起市场商业过剩的担忧。像贵阳这样的三四线城市，是否真能够承受得了这样的开发强度？

　　朱敏：从目前来看，贵阳的商业地产发展还处于初级阶段，但是消费能力比较强，在贵阳可以看到很多高档车，但是这些车都是在上海、成都等城市购买的，所以，因为现在贵阳满足不了消费者的需求，高端消费力大部分流到外地。

　　贵阳不是说不能容纳这么多商业项目，而是说怎样打造有特色，差异化的综合体。不过，从城市发展和商业的开发商来看，贵阳还可以把步子放缓点，毕竟不能“一口吃成胖子”。

　　赢商网：纵观贵阳市场，越来越多的开发商进争相进入，很多房企也效法中天或花果园这种大盘模式开发，对此，您怎么看？未来贵阳市场的竞争是否会更激烈？

　　朱敏：随着更多商业项目的建设，竞争肯定会激烈，但这对贵阳城市的升级，商业发展，以及新城市副中心的辐射范围也会更大。同时，这些竞争也会进行“优胜劣汰”，淘汰掉规划、运营不好的商业项目，留下能满足消费者需求、运营比较好的项目。

　　不过，这些商业项目、大盘需投入的资金和精力都非常大，开发的难度也大，稍有不慎，就会陷入开发困境，甚至对企业的发展打击比较大。

　　所以，开发商在进行投资时，应该调查清楚市场条件，理应面对商业地产的发展。毕竟商业地产相对住宅开发而言，是一个比较复杂的行业，需要系统的高端模式和人力资源管理。

　　此外，更重要的一点是商业地产开发难度高，不仅在于前期的开发和招商，更加考验开发商功夫的是开业之后的运营。