万达杭州公司彭轻尘：杭州之大 岂是一座万达广场就能满足？

　　今年3月12日，中国商业地产领军企业万达集团以14.26亿元竞得杭州北部软件园一宗商业商务用地，占地面积8.3万平方米，约合125亩，可建面积25.4万平方米。万达因此进入杭州。作为全球商业地产行业的龙头企业，万达将给杭州带来什么？杭州对万达意味着什么？正如万达杭州公司总经理彭轻尘所说，对于了解万达的一部分杭州人而言，这是“杭州的万达梦”；但是对于万达来说，这是“万达的杭州梦”。

　　“万达的杭州梦”

　　问：对于以住宅开发为主的地产大鳄来说，进入浙江市场的路径通常是先进入杭州再逐步辐射全省；为什么万达是先进入宁波、绍兴、温州、金华等城市，然后才进入杭州？换句话说，杭州是万达在整个中东部最迟进入的省会城市，原因是什么？

　　彭轻尘：不管怎么样总是来了。除了西北边陲极少数省会城市之外，杭州算是万达进入较晚的省会城市。

　　杭州是一座与众不同的城市，历史神话与现实生活结合得非常好，美得很随意，而不是通过精雕细琢才能呈现。从人们的言谈和手势中，你就可以发现那种从南宋遗传下来的精致。只要读过苏东坡的诗词，就没有办法不向往杭州。但是杭州又不像其他城市，往往让人慕名而去，扫兴而归。杭州的美，是一种发自内心的真实。

　　对于这座独一无二的城市，任何与它有关的事情都要非常谨慎。因此，万达在进入杭州之前，做了很多年的调研。既然万达是肯定要来的，因此也就无所谓来得早还是晚。在做之前想得更透彻一些，比匆忙上马总要更好一些吧。可以说进入杭州也是非常谨慎的，因为要做就要做成功。

　　在全国，我们已经开业了68座万达广场，计划到2014年要开业110座万达广场。对于了解万达的一部分杭州人而言，这是“杭州的万达梦”；但是对于我们来说，这是“万达的杭州梦”。

　　问：通常地产大鳄进入杭州的第一个项目往往选择在下沙（杭州经济技术开发区）或之江国家旅游度假区，你们为什么选择杭州城北？

　　彭轻尘：作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，万达在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。万达广场是中国商业地产第一品牌，城市综合体是万达在世界独创的商业地产模式。因此，万达的商业地产模式，决定了万达与常规房地产开发企业的选择会大有不同。

　　和其他城市的大多数万达项目相比，我们在拱墅区北部软件园的这块地已经算是非常成熟了，在其5公里辐射圈内已经聚集了大量的已入住和在建住宅项目。而在其他城市，我们刚刚拿地的时候，往往地块边上就是还来不及城市化的农田。当然，6005元/平方米的楼面价和周边的住宅地价相比看起来很正常，但是对于我们来说已经算是很贵了。万达25年的开发实践证明，无论万达广场建在哪里，哪里就会是城市中心。

　　当然，万达进入杭州的第一个项目落址城北，也得益于拱墅区委、区政府、北部软件园各级领导的高度重视，他们非常清楚万达广场对于城区发展的引擎作用。跟住宅开发不同，万达的商业地产开发，不仅能带动这片城区的繁华，为周边居民提供享受城市中心的便利与愉悦，而且创造了更多的就业机会和长期稳定的税收。杭州的投资环境非常规范、透明，而且办事效率非常高，更让我们印象深刻的是官员对于杭州是有感情的，他们是怀着对这座城市的浓厚情感来做事的。我认为这是杭州的一个传统，从白居易、苏东坡那里遗传下来的传统。作为杭州官员的白居易和苏东坡，正是用他们对这座城市的浓厚情感，为杭州创造了一系列经典的物理空间与人文空间。

　　“让杭州感受万达的速度”

　　问：杭州万达广场的功能规划只有“商业+商务”，而没有住宅和酒店，甚至也没有酒店式公寓，这在万达的产品体系中属于哪个标准？

　　彭轻尘：目前万达广场并不单纯从物业类型上做严格区分，而是统称为城市综合体。万达城市综合体是万达在万达集团多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善的核心产品，主要指汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。

　　万达广场从2002年第1个项目长春万达商业广场开业至今，以时间为轴线，万达广场已经经历了产品的演变，从单店到组合店再到如今的“城市综合体”，已经实现了质的变化。所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。与之前产品相比，无论是产品种类、选址、规模还是主力商业家的进入，都产生了较大的变化，选址也从过去的核心商圈演变到了城市副中心、新区的中心，规模也从过去的不超过10万平方米扩大了50万至100万平方米，主力商家从百货、超市、美食广场、家电、影院到休闲。杭州万达广场主要由大型综合购物中心、独立商铺及街区和写字楼组成，这取决于这块地的用地规模和用地性质。如果政府出让土地的规划指标中有商业、写字楼又有住宅，我们当然也乐于开发更完整更具规模的万达广场。

　　问：杭州这个项目最像哪个城市的万达广场？

　　彭轻尘：在2012年开业的万达广场中，成都金牛万达广场、泉州万达广场是最好的。对于杭州万达广场，我们有充分的信心，把杭州万达广场打造成中国最炫的万达广场，超越之前的项目，成为最符合杭州文化、最能代表杭州城市形象的商业综合体。可以肯定的是，杭州万达广场全面超越成都金牛万达广场，是我们的工作目标。

　　问：杭州住宅开发堪称国内一流，但是商业地产相对比较落后，很多商业综合体从拿地到开业往往要经历四五年甚至更长时间，万达素来速度闻名，杭州万达广场大概什么时候可以对外开业？是否和其他城市的万达广场一样“满铺”开业？

　　彭轻尘：要是我们也花四五年时间，那是在浪费我们的投资和公众的期许，因为我们并不依赖土地的增值来增加销售额。万达广场从拿地到开业的开发周期通常是18个月到24个月。现在大家都在说万达速度快，事实上不是我们快，而是我们辛勤苦干加巧干。当然，我们万达不仅要求速度快，更要品质高。所以每开发一座万达广场，对于我们来说就是一场大会战。每一位万达城市公司的总经理几乎都是白发丛生。当然，速度快也得益于我们拥有强大的资金实力和管控体系，确保高效的执行力。反过来说，如果我们慢下来，大家就会问，你在全国都那么快，在杭州为什么慢啊？而且政府也会焦虑，你都拿到土地了为什么还不做出来？

　　“不仅是成长的记忆，更是城市的地标”

　　问：前段时间有万达收购银泰百货的传闻，巧合的是，在杭州万达广场东西两向大概3公里左右，各有一座银泰城（城西银泰城和中大银泰城，其中城西银泰城预计将在今年8月底开业），你们怎么看待将来的竞争？

　　彭轻尘：竞争肯定存在。但是我们为什么要怕竞争？竞争能够最大限度地促进这个行业共同进步，而且对消费者也是有利的。一家独大是不会有发展的，竞争才能促发展。如果银泰做得好，对我们来说是好事。他们做得成功，证明城市综合体的成功，证明商业的成功。杭州之大，岂是几个综合体就能满足？

　　问：我们知道马云和万达集团董事长王健林有个著名的赌局，即到2020年，如果电商在中国零售市场占50%，王健林给马云一个亿，反之马云给他一个亿。您怎么看这个赌局？杭州恰好是马云的大本营，杭州万达广场是否可以成为佐证王健林观点的典范案例？

　　彭轻尘：万达为什么总是这么自信？因为我们开出的万达广场业绩普遍都非常良好。无论技术如何变革，基于物理空间的现场体验是电商所无法提供的，万达广场不仅是很多人经常去的地方，也将是他们成长的记忆，更是城市的地标。杭州万达广场也不例外，是一个喜闻乐见、老少皆宜的地方。我们非常注重本土化，不管是前期的建筑规划设计还是后期的商业运营，都将融入非常浓郁的杭州元素，契合杭州人的审美观念。比如我们的外立面设计已经数易其稿，毫无疑问，它将是杭州的又一个城市地标。再比如杭州万达广场的餐饮，将大量引入杭州本土的品牌餐饮。毫无疑问，我们将力争把杭州万达广场打造成杭州城市综合体的样板工程。

　　“杭州之大，岂是一座万达广场就能满足”

　　问：宁波有三个万达广场，万达在杭州是否会有第二个甚至第三个第四个万达广场？换句话说，万达在杭州将会有怎么样的战略部署？

　　彭轻尘：杭州作为浙江的经济金融文化中心，城市建设快速发展和商业空前繁荣，有着省内其他城市无可比拟的城市地位和经济总量。除了杭州的主城区外，万达对在临安、萧山、余杭、富阳、桐庐、建德等县市都进行了深入的调研，我们认为这些城区都具备了建立万达广场的潜力，这些城市的经济实力和消费能量，完全能够承载起万达广场这样的大型商业综合体。

　　“从无到有”相对比较难，但“从一到多”就容易了。万达实行的是城市公司负责制，一旦杭州有合适的项目，我们随时就可以启动第二个甚至第三个第四个万达广场。很多城市都有不止一个万达广场，杭州为什么不能有更多项目呢？杭州之大，岂是一座万达广场就能满足？

　　问：对于下一个万达广场，你们的选址标准是什么？

　　彭轻尘：万达广场的选址一般有两种情况，第一种是选择在城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场、重庆南坪商圈等；第二种是选择城市的新开发区，看好城市的再造，发展迅速，如宁波鄞州区、苏州工业园区等；第三种是城市的CBD，如北京CBD万达广场。当然，现在万达广场的选址与之前有了一些变化，比如传统市中心的核心商圈我们一般很少进入，而是更多着眼于有可能培育成次级商圈的区域。因为城市核心商圈土地十分稀缺，竞争激烈，土地成本极高，而城市副中心及新区土地成本较低，规划起点更完善，更适合营造高品质的项目；而且，目前中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为商业项目实现较好的消费基础；再者，城市副中心及新区的土地一般规模较大，可以开发多种产品，降低开发风险。

　　除了土地本身，我们选址的另一个重要标准就是当地政府对我们项目的支持力度。比如在我们杭州万达广场落户拱墅的过程中，拱墅区委、区政府、北部软件园的领导为万达营造了非常好的招商氛围，知商亲商，在政策和服务方面都提供了很大的帮助。

　　“近几年，每年要开出约20座万达广场”

　　问：万达已经形成了一个庞大的商业帝国，除了商业地产之外，万达还有高级酒店、文化旅游、连锁百货产业，对于这些产业下一阶段的目标是什么？

　　彭轻尘：大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货四大产业。2012年，企业资产3000亿元，年收入1417亿元，年纳税202亿元，净利润超过100亿元。已在全国开业68座万达广场、38家五星级酒店、6000块电影屏幕、57家百货店、63家量贩KTV。2015年目标是：资产4000亿元，年收入2500亿元，年纳税300亿元，净利润200亿元。

　　万达商业地产股份有限公司是全球商业地产行业的龙头企业，已在全国开业68座万达广场，持有物业面积1290万平方米，规模全球第二，计划到2014年开业110座万达广场，持有物业面积2300万平方米，成为全球规模第一的不动产企业。万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。目前这个阶段，我们每年要开出约20座万达广场。

　　万达酒店建设公司是中国五星级酒店投资规模最大的企业，能独立完成五星级酒店的设计、建造、装饰、机电等全部工程，目前已开业38家五星和超五星级酒店。计划到2015年开业80家五星和超五星级酒店，营业面积超过300万平方米，成为全球最大的五星级酒店业主。万达酒店管理公司是万达集团全资的五星级酒店及度假村管理企业，拥有五星级的万达嘉华、超五星级的万达文华、顶级的万达瑞华酒店品牌。万达酒店管理公司的目标是五年内成为中国著名酒店管理品牌。

　　万达文化产业集团是中国最大的文化企业，注册资金50亿元，资产310亿元，2012年收入208亿元，已进入电影院线、影视制作、影视产业园区、舞台演艺、电影科技娱乐、主题公园、连锁娱乐、报刊传媒、字画收藏、文化旅游区等10个行业。计划2016年收入达到400亿元，进入世界文化企业前20名；2020年收入达到800亿元，进入世界文化企业前10名。文化旅游正成为万达新的支柱产业。

　　万达集团是全球最大的电影院线运营商，拥有国内的万达电影院线和美国AMC影院公司，开业影城495家，6000块电影屏幕，占有全球近10%的市场份额。

　　万达百货已在北京、上海、南京、成都、武汉等地开业57家百货店，计划到2015年开业120家店，营业面积360万平方米，成为中国最大的连锁百货企业。