净负债率难降 保利置业欲出售广州中信广场等项目

　　作为广州的标志性建筑之一，中信广场绝对是广州屈指可数的黄金商业楼盘，但日前却有消息称，保利置业欲将持有的部分中信广场物业出售。

　　保利置业总经理助理蔡伟生日前接受访问时表示，如价钱合适，不排除出售写字楼及商业项目，其中就包括广州中信广场、上海保利广场、上海证券大厦及武汉保利广场等项目，涉资10至20亿元左右。

　　蔡伟生的此番表态，与保利置业今年初提出要努力降低公司负债率的计划不无关系。

　　在今年3月份的业绩会上，保利置业曾强调，公司在去年底已将净负债率控制在100%左右，而今后的长期目标，是希望将净负债率控制在70%以下。

　　然而，持续的拿地支出及整体毛利率下滑，令保利置业降低净负债率的愿意难以成行。

　　蔡伟生日前就坦承，公司今年要降低负债率仍需努力，因为在现金上升的同时，债务亦有上升，因此预料今年上半年的净负债率还将维持在去年底的水平。

　　据保利置业公布的2012年报显示，截至期末，其净负债率为94%，在全行业而言，实属高负债水平。

　　难降净负债

　　其实，保利置业如今约94%的净负债水平相比之前已有所好转。其在2012年年中时，净负债曾一度高达115%，而在2011年年底也曾处于103%的高位。

　　保利置业的净负债率之所以长期高企，与其坚持高资本杠杆的发展策略有关，因而就算在销售不断增长的形势下，依然难以降低负债。

　　2012年，保利置业全年实现签约销售额234亿元，同比大幅上升48%，但过高的资本杠杆使用，还是导致公司的负债面临压力。

　　同时，在收益率方面，保利置业也并未因销售额大增而有所改善，反而呈下滑趋势。2012年，保利置业的毛利率为30.4%，同比下降8个百分点，净利润也同比下跌5.3%。

　　而对于今年的毛利率前景，保利置业仍倍感压力。蔡伟生日前就坦言，今年要维持3成的毛利率仍需努力。

　　蔡伟生进一步解释称，土地成本上升是导致毛利率下滑的主要因素，以贵阳为例，保利置业在该地共拥有6个项目，而贵阳的地价已由2005至2006年间600元/平米，急升至近年的1500至1600元/平米，故令毛利率受压。

　　但贵阳又是保利置业的重点销售区域，2012年实现销售额约50亿元，占整体销售逾20%。而今年，贵阳也将占保利置业全年销售目标的14.6%，达到38亿元，目前仅完成约10亿元。

　　除贵阳区域销售表现不佳外，持续的土地投入也是导致保利置业净负债难以改善的因素之一。

　　蔡伟生表示，今年保利置业在拓展土地方面的开支预算为61亿元，当中已花16亿元付帐，而年内至今已拿下4幅土地，共耗资约20亿元，因此考虑到净负债率问题，未来买地将趋谨慎，不会抢地王。

　　此外，为了改善债务结构和负债水平，保利置业近期还少有的选择了发行美元债券。今年5月，其曾发行了一笔年利率4.78%的5亿美元债券，主要用于现有债务再融资及一般企业用途。

　　欲售商业物业

　　除在土地市场减少投入，以及发债等方式外，保利置业欲降低负债的方式还有计划出售旗下的商业物业。

　　据保利置业2012年年报显示，其持有的投资物业总建筑面积约47万平方米，2012年累计营业收入约为5.16亿元，租金水平与2011年相当。

　　在这些物业中，就包含了广州中信广场的3.8万平方米，上海证券大厦的4.8万平方米，上海保利广场的5.7万平方米，以及武汉保利广场的13.5万平方米。其中，广州中信广场物业的出租率达到96%。

　　对于保利置业欲出售上述商业物业一事，相关分析师认为，如果将这批优质的物业出售，短期内可为保利置业回笼大笔资金，这对其降低高企的净负债率大有益处。

　　不过，上诉分析师还提到，保利置业如果将这批物业出售其实并非明智之举，因为这类物业每年能为其提供稳定的租金收入，同时，这些物业在保利置业的发展壮大过程中曾起到重大作用。

　　事实也如此，上述由保利置业大股东保利集团直接注入的资产，确实为保利置业的迅速发展奠定了基础。

　　资料显示，保利置业的前身新海康航业投资有限公司成立于1973年。1993年2月，中国保利集团收购了该公司55%股权，此后，保利集团开始整合旗下地产业务，并不断将旗下优质资产注入公司。

　　在2005年至2010年期间，保利集团曾4次向保利置业大规模注入资产。使其由一个近乎空壳公司，成长为拥有近1700万平方米土地储备，业务扩展至包括长三角及珠三角在内的16个城市的全国性公司。

　　而广州中信广场就是保利集团于2009年9月注入其中，上海和武汉项目则是保利集团在2005年和2010年分别注入。

　　在外界看来，保利置业的成长就是由保利集团不断的资产注入奠定的，如今在公司已成规模，并能独立发展后，选择出售之前的资产从而为下一阶段的发展筹集资金，也不失为一种实用的发展策略。