狂揽高价地遭质疑 泰禾地产高速扩张模式暗藏风险

　　一位知名开发商提高嗓门对记者说，“现在土地市场太邪乎，通州台湖的地价都飙到一万九（元/平方米）了。一些小开发商的算账方式明显与大开发商不同。”在他看来，一线城市尤其是北京，土地市场风险已经出现。北京通州台湖区域1.9万单价地块的开发商便是从福建走出的泰禾地产。

　　在龙湖·双珑原著售楼大厅的“（北京）朝阳区孙河组团土地规划图”显示，同样都为1.1的容积率，地块位置相邻，龙湖拿下该项目的地价是20158元/平方米，而泰禾地产拍下的地价是29469元/平方米。

　　最近半年，包括上述台湖和孙河两块地在内，泰禾地产在北京、上海接连拿下7块地，耗资高达79亿，而且泰禾绝大部分为高溢价、高单价。

　　值得注意的是，据泰禾集团2012年年报显示，其房地产类营业收入仅为25.05亿。据泰禾集团2012年终总结大会透露的数据，集团地产销售额2012年首次过百亿。泰禾地产今年的拿地目标定为110亿。很显然，泰禾地产在赌一场很大的局。

　　对赌未来

　　中国房地产企业短短20年的市场化发展史，是以区域城市为大本营，蓄势向全国扩张的闯关过程。其间不乏惊险的故事，一些房企因资金链崩裂黯然倒下。但历史总是容易忘记失败者，而乐意传述那些神话般的造富故事。比如，万科、龙湖、恒大、碧桂园等，从百亿到500亿，再到千亿。

　　当万科从1000亿向2000亿迈进时，泰禾地产正处于从区域开发商向全国布局的阶段。

　　今年2月5日，泰禾集团2012年终总结大会上，泰禾集团董事长黄其森提出了“2013年泰禾集团的销售目标翻番，并且进入全国更多区域实现更为均衡的发展。”这意味着泰禾地产今年的销售额要超过200亿。

　　3月27日，泰禾集团公布2012年年报显示，泰禾集团将“持续发展高端商业地产，未来3-5年内开发10-20个地标级超大综合体。”其中2013年将同时运作8-10个综合体，项目主要分布在福建省。

　　随后，黄其森在接受媒体采访时又将扩张计划更改为“泰禾计划在3-5年内全国布局20-30座泰禾广场。”按照黄的设想，以这样的规模发展，今年销售目标翻番，明年就可能达到四五百亿。

　　黄其森已在激进践行他的计划。从2012年9月开始，泰禾地产加速了全国扩张步伐。

　　1月24日，泰禾集团以18.5亿元，配建2000平方米公租房代价摘得北京朝阳区孙河乡一幅地块，溢价率49.79%；4月11日，泰禾集团以19.3亿元，溢价率112%，将北京通州区台湖镇6幅地块收入囊中；5月20日，泰禾又以11.25亿元竞得一幅台湖镇地块，配建公租房7.3万平方米，溢价率48%，楼面价达1.9万元/平方米，成为北京通州新地王；6月5日，泰禾集团全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司以6.48亿元拿下上海闸北区商办地块，总面积5230.2平方米，溢价率达106.49%。

　　如同任志强在微博评价“黄总有点疯”，泰禾地产最近一系列拿地动作令业内人士普遍表示“看不懂”，包括当年甚为激进的孙宏斌。以今年5月份成交的楼面价1.9万元/平方米那幅地为例，其同区域正在销售的东亚台湖，单价只有1.6万元/平方米。如果泰禾该项目要想不亏本，意味着该区域的房价要在明年底接近翻番地上涨。这是多么乐观的预期！

　　记者拿到的媒体采访黄其森的部分录音显示，他对房地产后续发展非常看好。“我看北京哪一个区域都可以拿地，北京什么项目都可以做。”“北京现在人口是2000万，但很快就要到3000万了，真正要到世界城市了。”“短期看，北京土地市场地价偏高，但长期看，一万多也不算什么。”“前几年拿地都讲贵，但现在看都不贵。”

　　这些均为黄其森的原话。福建当地的媒体形容黄其森或者泰禾地产时多用“爱拼，才会赢”，“王者风范”或者“守正出奇”等词语。

　　高速扩张的房企中，泰禾地产不是孤例。同从福建走出的阳光城也在启动全国扩张。公开资料显示，阳光城的战略目标是，2015年要实现年产值500亿元。短时间内完成从百亿向五百亿的跨越，似乎是一些中小开发商的普遍“梦想”。

　　福建房地产专家刘福全对本报记者感慨说，“规模是很吸引人的东西，没有经历过的人很难抵抗住它的诱惑。”刘福全认为，开发商之所以喜欢以规模论英雄，这是因为，到目前为止，开发商都很幸运，因此，也容易过度乐观。“当初龙湖从重庆走向全国，也曾差点一口气喘不过来，但有谁真正明白这种规模扩张带来的高风险之痛呢？”

　　兰德咨询总裁宋延庆认为，当前房地产市场已经不再适合高速扩张。诸如恒大、碧桂园等开发商，当初全国扩张时地价很便宜，但如今地价已经到达高点。

　　模式之惑

　　刘福全认为，规模在表面上看起来很好，但如果没有探索出自己的模式，在过快扩张中，即使是曾经的“英雄”都很容易倒下。

　　尽管泰禾地产与阳光城扩张启动时间相近，但扩张方式迥乎不同。阳光城主要布局城市为福州、厦门、兰州、西安和太原等地，产品类型为中低端，追求高周转与高溢价。泰禾地产则主要面向一线城市，以高端住宅和高端商业为主。在商业地产模式中，泰禾对外的口号是“学习万达，赶超万达”。不过，从泰禾对外表态看，泰禾只是认可万达住宅商业不限购的政策机遇，并不认可万达模式。

　　泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男曾向媒体表示，“泰禾高端商业地产是指设计上、产品上的高端，像万达是采取复制模式，还是偏中低端，我们要做的是学习万达然后超越万达。”

　　沈力男的说法显然缘自黄其森。在黄其森看来，泰禾在福建已率先试水的两个商业综合体实际上已经超越万达。一方面是因为泰禾商业偏向中高端，形成差异化；另外一方面是因为万达千孔一面，对当地的商业消费习惯并不了解。而本土企业泰禾地产则有明显优势。

　　语气一向温和的黄其森，内心对万达产品模式其实是自傲的。“黄其森曾经以近乎嘲讽的语气说起，万达在福州当地居然做室外步行街，他认为，万达此举没有考虑到南方冬天的寒冷。”接触过黄其森的一位业内人士对本报记者介绍说，“泰禾商业在福州当地试水的成功，让他（指黄其森）信心膨胀了不少。”公开资料显示，泰禾广场2012年商业类产品销售额达48亿元，位居福州商业类项目的销冠。

　　但刘福全担心，成熟的商业模式没有一些本土开发商想象的那么简单。“对于一些本土开发商而言，他们把房子卖出去难度不大，但后期的运营难度可能会超乎他们想象的范畴。”

　　黄其森特别提到，泰禾商业模式注重个性化。但按照泰禾的规划速度，一年内至少要布局3-4个泰禾广场，仅2013年要同时运作8-10个，如何做到差异化运营，还是个未知数。

　　泰禾地产扩张的住宅路线为高端住宅，龙湖视为竞争目标。但宋延庆认为，产品路线都是中高端，但泰禾地产的销售能力明显不如龙湖或融创中国。“这两个公司都非常注重市场推广营销，产品无论怎样，但他们都有能力卖出去。但泰禾地产租售能力稍逊一筹。”宋延庆称，中小开发商以低端、高周转的方式扩张成功的可能性或许有，但以高端、低周转的方式就很难成功。这一点，绿城集团便是前车之鉴。

　　据了解，泰禾集团在北京目前唯一在售的项目是“运河上的院子”，该项目位于北京通州，已经运作多年，目前最高报价为3亿元1栋。其他高端住宅主要位于福州，如泰禾·红树林A、B、C、泰禾·红峪等。

　　另外，泰禾快速扩张还面临管理模式的挑战。据接近泰禾地产的业内人士称，黄其森个人管理风格是“管得比较细”，包括他可能不够专业的领域。

　　高杠杆风险

　　人们质疑的是泰禾地产的资金链。银行出身的黄其森擅长的专业领域是资本市场。知情人士称，他在福建当地喜欢“混金融圈”。超出一般企业的融资能力，是泰禾地产疯狂扩张的基础，但可能也是泰禾地产最大风险所在。

　　2010年9月3日，泰禾集团借壳*ST三农上市。此前黄其森将福州泰禾房地产开发有限公司价值24.2亿元的全部股权注入福建三农。从年报来看，虽然泰禾集团业务多元，但从营收构成看，房地产已经成为其主营业务。

　　上市后的泰禾集团常常进行资本运作，但其年报与公告对融资成本等均语焉不详。综合各类消息，泰禾集团主要融资方式为银行贷款、民间私募以及信托。抵押物从公司股权到项目股权，杠杆使用率极高。

　　以通州台湖项目为例。该项目融资方式是重庆国际信托有限公司（以下简称“重庆国际信托”）设立“中维泰禾集合资金信托计划”，信托计划规模为20亿元（福州泰禾拟以7亿元的财产参与该信托计划），用于上述项目的开发建设。泰禾杠杆使用率接近30%。

　　记者在重庆信托网站上看到，该信托产品对外承诺的预期年收益率为8.5%-9%，保守估计，泰禾此项目融资成本至少13个点左右。而高成本、连环抵押、高额担保，正是泰禾集团财务主要特点。据泰禾集团2012年年报显示，该公司2012年筹资活动产生的现金流量净额较上年增加24亿元左右，主要是借款增加所致。泰禾集团当期货币资金为27.3亿。房地产业务营业收入为25.05亿，成本为16.09亿，毛利为8.97亿，同比2011年指标增长不大。据测算，2012年资产负债率已高达82.59%。

　　泰禾集团2013年一季度财务报告显示，截至2013年3月31日，泰禾集团的净资产为24.4亿元，负债率为82.64%；总负债高达122亿元，是净资产的5倍，而现金仅为14.8亿元。

　　借款似乎没有止境。泰禾公告显示，泰禾地产每拿一块土地，泰禾集团对外担保额就要增加相应额度。据泰禾最新一期公告显示，截至2013年6月5日，泰禾集团实际对外担保总额已达87.4亿元，占公司最近一期经审计净资产的388.91%，全部为对下属控股公司提供的担保。

　　一位不愿意透露姓名的福建同行告诉记者，这说明泰禾“博一把”的心态极强。高额担保说明泰禾资金杠杆用得很足，但这种模式风险很大，一旦项目做不好或者市场有风吹草动，泰禾就可能遭遇资金链紧绷的困境。泰禾的问题并不是个别一两块土地的价格高，而是好些块高价地。但房地产趋势并不明朗，当前的政策因素也不支持暴涨。

　　“泰禾对预期太乐观了。”该人士分析，泰禾要么是有些迷失，要么就是为股价上涨增加炒作题材，“A股目前发债很困难，泰禾或许是想学阳光城通过大举拿地把股价炒上去。”

　　商务部Themis上市公司财务安全评级目前已经将泰禾集团评为高风险级，认为其短期内存在巨大的财务风险，出现风险的可能性非常高，不应长期投资。

　　在一位福建同行看来，泰禾集团如果把握不好市场节奏，很有可能成为下一个顺驰。

　　黄其森在谈到拿地风险控制时曾称，为什么不能用前期的销售款支撑后期的地价款呢？“孙宏斌所宣扬的拿地纪律是想向外界强调自己公司稳健，但这不太对。太稳健了，没人会相信。”黄其森笑着说。

　　坊间有传闻，大量私募涌入泰禾地产，以至于后者某种程度上成为私募资金的代理，但记者没有找到支持这种说法的证据链。