17.6亿添北京首地大峡谷 凯德商用再借资本扩张

　　在住宅地产遭受调控的时候，商业地产早就成为了大部分房企转型或调整的重点。于是，市场上的收购、交易时有发生。

　　作为一直看好中国商业地产并全力发展的凯德商用，近日在北京再获取了一个商业项目。值得注意的是，在本次收购中，凯德商用继续使用了旗下的资本通道。

　　收购北京项目

　　7月15日，凯德商用宣布公司已透过全资附属子公司以17.6亿元收购位于北京市的首地大峡谷购物中心，该中心属于首都机场地产集团有限公司，该项收购还有待中国政府审批。

　　据了解，包括与收购相关的支出在内，该购物中心的总投资额约为18.2亿，以总建筑面积(不包括停车场)计算，每平方米的投资额约为26000元。

　　该中心为营运中的购物中心，位于北京丰台区西三环南路。总建筑面积(不包括停车场)约为7万平方米，设有403个停车位。该购物中心拥有多元化的租户组合，目前出租率约为92.7%。

　　凯德商用表示，该项目为公司位于北京的第十家购物中心，将巩固其于北京的市场占有率，透过购入物业，凯德商用能保留其资本能力以投放于其他机遇，并持续扩充所管理的资产、租赁网络及市场占有率。

　　有分析认为，受益于“城南行动计划”，北京南城商业近几年取得了突飞猛进的发展。凯德商用此番收购首地大峡谷，不仅在南三环这一稀缺地段实现了落子，也将在未来享受该物业不断增值的收益。

　　今年3月，首地大峡谷以7亿元在北京产权交易所挂牌。据首地大峡谷运营方华坤商业投资管理有限公司方面介绍，转让首地大峡谷源于母公司首都机场地产集团有限公司的战略转型。不过直至4月25日第一轮挂牌期满，首地大峡谷并没有寻到买家。此后，首地大峡谷又第二次登上了北京产权交易所寻求转让。

　　期间，业界不断传出凯德商用是最接近收购首地大峡谷的买家。当时，据首地大峡谷内部人员透露，凯德商用已收购华坤商业股权。但凯德商用中国总裁骆伟汉在否认已接手的同时表示，首地大峡谷挂牌出售，凯德商用会对该项目进行研究和综合评价，判断其是否具有接手价值。

　　资料显示，自2010年8月至今年2月，首地大峡谷累计销售额破16亿元，月均客流量逾百万，出租率约为92.7%。

　　借力信托谋扩张

　　事实上，收购是凯德商用在中国最常使用的扩张方式。

　　2012年4月，凯德商用收购了保利在北京的一块商业用地，总开发成本共约23.43亿。2012年9月，凯德商用向中铁建收购武汉1818中心凯德广场，总代价14.14元。

　　凯德商用中国总裁骆伟汉曾表示，每次收购，账都算得很细，包括建筑成本、租金情况、区域消费情况，开业后能否达到投资者需要的回报率等等，并称如果算不过来账，肯定不会勉强买下来。

　　显然，精于财务和资本管理的凯德商用并不会出现算不过账的情况。在很多时候，凯德商用手中的基金或者信托才是真正的交易或管理主体。

　　在本次收购首地大峡谷购物中心上也不例外。据悉，为完成对首地大峡谷的收购，凯德商用借力了凯德商用中国信托。

　　凯德商用首席执行官林明志表示，凯德商用中国信托专注于投资收益型购物中心，首地大峡谷将是凯德商用从第三方购买已开业购物中心的最佳主体。

　　除了凯德商用中国信托之外，凯德商用旗下还有多支私募基金，包括中国入息基金、中国发展基金、中国孵化基金、来福士中国基金、中国发展基金，以及已于2006年在新加坡上市的嘉茂中国信托。

　　其中，中国发展基金于去年7月2日宣布成立，当时凯德商用表示公司已设立一只10亿美元的私募股权基金，用于投资中国的零售商业地产开发，此基金为凯德商用迄今设立的最大规模基金。

　　“凯德商用综合多功能的购物中心业务模式融合了商业地产投资、开发、购物中心经营、资产管理及基金管理等多种职能，让公司能够在整条房地产价值链中运用其专业技能为利益相关者实现增值。”骆伟汉曾如此解释凯德商用的模式。

　　凯德商用投资开发或者收购项目，打包装入境外成立的私募基金或信托基金，通常自己持有该基金一半左右的股权，另一半股权由海外机构投资者持有，待基金包中的项目经营趋于成熟，实现资产增值后，再在适当的时机下出售套现，然后寻找新的投资机会。

　　而这也是现在很多国内房企欲学习或者转型的重要模式之一。