高租金改变传统零售商业格局 成都零售业新“玩法”

　　城市核心商圈近几年商铺租金年年飙升，已造成北京等地一些品牌商集体撤离，不断攀高的商铺租金正在改变传统的零售商业格局。 

　　近日，WOWO（中国）便利在短短不到1个月内，先后在成都购买航天大厦一楼商铺、人民南路四段“首座”店铺。 

　　近年来，成都不少零售商为规避高租金带来的压力，纷纷转租为买，传统零售企业开始走向“零售＋地产”战略性转型发展路。四川省连锁商业协会会长冉立春在接受天府早报记者专访时表示，当下单一的固定租金模式已经不再适应竞争激烈的零售业市场，不少零售企业开始转型自持物业或者与地产商联营合作。 

　　现状 

　　高租金下商铺 

　　“赔本赚吆喝” 

　　近年来，在宏观经济增长乏力的背景下，商业网点租金本应下降，但市场却反其道而行之。商铺租金以超过市场经济增长的平均水平上升。以春熙路商圈为代表，其租金在近年成逐年上涨的趋势。四川省连锁商业协会日前发布的《2013年成都连锁商业发展报告》显示，相对于10年前，春熙路商铺租金上涨了约10倍。在高租金压力下，那些曾经在春熙路上红极一时的李宁（需求面积:100-300平方米）、安踏等运动品牌店以及来自德国的世界五百强企业贝塔斯曼书店都不堪重负，黯然撤离。《2013年成都连锁商业发展报告》显示，目前，成都市中心商圈，包括春熙路、盐市口、红照壁、骡马市板块，其商业街物业商铺租金最高，首层租金平均约为4000元/月·平方米；百货物业居其次，首层租金约2000元/月·平方米。与排名第二的新南天地商圈购物中心首层租金相比，整整高了10倍。 

　　春熙路商圈的租金飙升，品牌店来了又去，但实际上春熙路步行街中的商铺空置和转让却鲜有出现。还是有很多品牌商家愿意花高价进驻，这又是为什么呢？ 

　　对此，冉立春解释道，“举个例子来说，WOWO在第一城旁边有个店面，那个店租金高得吓人，据我所知那个店铺也一直处于亏损状态。但在春熙路步行街租个广告牌，一年也要100多万。这样算下来，在春熙路开店就等于放一个活的广告牌，更多的是赔本卖吆喝，赚的是提升品牌价值。” 

　　解决方案1 

　　自持物业 

　　零售商转租为买 

　　采取“零售＋地产” 

　　WOWO（中国）便利先后在成都购买航天大厦一楼商铺、人民南路四段“首座”店铺 

　　红旗连锁董事长曹世如去年表示，红旗连锁购买的商铺店面已占公司所有经营店面的10%以上 

　　租金价格水涨船高，使得以轻物业资产运营的零售企业压力逐渐增大。业内预计，商业地产在未来几年内仍将处于高速发展期，租金价格上涨的问题还将持续制约零售企业的发展。在这种压力之下，近年来，不少有资金实力的零售商也开始试水自持物业，采取“零售＋地产”的战略转型。 

　　WOWO（中国）便利近期先后在成都购买航天大厦一楼商铺、人民南路四段“首座”店铺。 

　　红旗连锁董事长曹世如去年就公开表示，红旗连锁购买的商铺店面已占公司所有经营店面的10%以上；而苏宁也早在2010年就宣布斥资3亿元买下位于春熙商圈总面积约1.6万平方米的正熙国际大厦1—6层，打造西南地区最大的第四代3C+旗舰店。“零售+地产”的扩张模式，在成都频频上演。正常来说，租金是商业经营能力的体现，经营得好，租金就相应提高。“但在目前的市场中并不是这样，租金成了地产开发商投资的一种回收方式。开发商在没有经营以前就把租金设定好了，以高价租给零售商，让零售商带着巨大成本压力去经营，这明显就出现问题了。”冉立春表示，“在租金上涨已经超过了商业正常经营能力时，转租为买也可能成为一种趋势，就算将来我经营得不好，我的物业还可以升值。” 

　　对于现下零售业自持物业的趋势，业界也出现反对声音：自持物业需要有庞大的资本支撑，如果遇到泡沫经济破裂，很容易造成资金链断裂。首地大峡谷购物中心副总经理李纲此前表示，欧美、日本等国外的零售企业，包括百货店、超市、购物中心等在扩张时，绝大部分都是采取租赁形式。他们的考虑是，“我是做商业的，不是做地产的，”所以要用轻资产的模式去运营，这样可以加大它的资金循环和周转。 

　　解决方案2 

　　联营合作 

　　零售商、地产商结成利益共同体 

　　销售额提成方式缴纳租金，麦当劳一般向房东缴纳营业额的7%—9% 

　　外资零售企业如家乐福、沃尔玛的租赁则是“租金+提成”的模式 

　　传统单一的固定租金模式目前对零售商的压力越来越大。面对日渐高涨的商铺租金，除了自建物业之外，地产商和零售商的合作方式也成为一种选择。 

　　“采用‘联营合作’这种合作方式，一则能够平抑高租金给零售商带来的压力，同时房地产商也能享受到商圈培育成熟后的未来利益。”据冉立春介绍，“联营合作”在成都市场上一般表现为零售商和地产商达成“销售额提成”或“保底租金+提成”的租赁方式。“像我所了解的外资餐饮连锁企业，麦当劳、星巴克等一般都采用销售额提成方式缴纳租金。麦当劳一般向房东缴纳营业额的7%—9%。而外资零售企业如家乐福、沃尔玛的租赁则是‘租金+提成’的模式。”据了解，“固定租金+提成模式”在发达国家零售业中已经非常普遍。