刘晓光：以综合运营模式迎接下一步房地产发展的挑战

　　我今天的讲演主要是总结最近的观点模式以及未来的思考。

　　首先讲的是模式，激发地产的新方向。大家知道地产发展只有不到20年，20年中，中国的房地产是高速发展，当然也发生了很多结构性的变化。随之地产商都在转变思路，理清方向，进出了深度的变革期。

　　事实上过去十年中，中国的地产已经经历了多番激烈的表征调控和变革。我的观点是2013年可以说是我们要进一步转变模式的年份，也是我们向新的发展方向变化的一年，粗放增长的时代已经过去了，单一的产品模式受到了前所未有的挑战，住宅产品也受到了前所未有的挑战。我们就想以综合运营模式为成长道路的模式，来迎接中国下一步房地产发展带来的挑战。我简单的将我的观点和历史的进程简单的概括一下。

　　2013年首创置业上市十周年，我们十年中以中国地产的综合运营为根本发展，在资本国际化，模式的创新，产业的运营，产品的拓展和服务领域都全面的推行了综合化的经营之路，特别是以国际化的协作为根基的模式，构成了十年的发展模式，早在2003年上市的时候，确立了首创置业作为综合运营地产商的模式，我们以地产综合运营商作为品牌的战略，全面的进行了创新。

　　我们进行了全面的国际协作，跟国际投行和大的地产商进行了协同。构造了立体的资本平台，无论是债券、上市、重组等等。我们也开启了地产产业的融合之路，打造全产业的扩张格局，过去十年中经历了两次大的节点，第一次是在北京，第二次是从北京向全国扩张，第二次转变是住宅向大规模的商业地产和需有地产、地铁上盖的地产、教育地产转型。2012年地产模式的创新进行思考，提出了十大城市综合利用的模式。其中每一个模式，都来自于地产与城市，地产与产业领域的高效运作，不同产业的价值输送到地产中来。我们希望将一些新的模式，全面融入到主流城市复兴，新型城市崛起，小城镇升级的城镇化发展之中，从而带动城镇化浪潮的引擎。我们在发展项目中，将地产和产业结合，地产和空港结合中，将地产和国际要素结合起来，我们建立了中法经贸区，实际上是将中国的企业和欧洲的企业结合起来。毋庸置疑的是，地产企业未来的方向就是模式和变革，聚产业资源进行融合，积极的跟其他的产业嫁接，这是未来明确的发展方向。我们要走出地产加产业新的道路，在模式创新的过程中，我们才会有发展。有的时候是属于产业驱动型的，有的是属于潮流文化的产业模式，有的是属于未来创新新城的模式，还有打造高端旅游和特色的商业模式，还有医疗、养老等等模式。

　　今天我想以产业作为实体经济为主的新型发展模式，将会承载和促进中国经济的发展，我们要继续坚持现在的做法，实现资源权益产业文化生态的平衡，建立好新型的小城镇。我们在昆明和昆山等地区发展了旅游小城镇，或者是商业的小城镇项目，值得一提的是，我们将昆山镇千年的桥文化和博物馆文化，我们在45平方公里划分了几个区，例如宁波城等等，包括了休闲、养生、康体、会展、游学等等，打造投资近300亿元的度假养生型和低密度住宅为核心的产业新城。我们在此过程中，应该具备怎样的优势，产业度集合。地理位置非常好，附近还有奥特莱斯家居展，这是几个产业的结合，紧紧依靠首创自己来做是不够的，在此过程中，我们将首创跟其他产业的优势结合起来，在旅游方面我们占49%的比例，他们占51%，地产方面我们占51%，他们占49%，集合企业的优势进行投资和开发。大家都知道我们做了奥特莱斯，今年5月份我们实行了3+5的模式，这个模式效果是不错的，开业的当天有10万人进店。在福州、海南等地的项目建设得差不多了，在此过程中我们学到一些经验，要做商业地产，必须先有商业人，必须下有商业团队，否则的话，就会措手不及，就是盲目的发展。

　　今年5月份拿到了北京商业区的三个地块，我们想构造现代金融大型综合体，体量大概是50多万平方米，而且是跟地铁交汇在一起的，我们想利用金融、写字楼积聚的情况下，我们希望做成比较高端的商业和金融结合的综合体，如果这一模式成功的话，我们会在深圳的前海和其他的金融开发区会予以尝试。

　　    我们还在中国的小城镇建设过程中进行努力的探讨，中国的城镇化是未来20年中重要的亮点，谁抓住这一机会，谁就会获得发展，谁丧失了这一机会，谁就会落后。因此这一轮我们也参与了城镇化的过程，城镇化过程中有怎样的建议，主要是资源、产业、文化、精神和生态，更重要的是就业安排，产业的打造。我前几天在法国，看到法国的一些小的城镇，我发现一个现象，活跃的城镇就是一个明星企业或者是骨干企业带动的，还有其他企业的辅助，构成了小城镇的脊梁，骨干企业带动了其他企业的发展，也将镇的经济带动起来了，这是法国比较成功的一面。

　　我最近思考一个问题，中国的小城镇建设，可能不仅仅是城镇化的发展，如何构建小城镇新的系统，包括软性的系统。因为我们在顺义、大兴遇到一些问题，就业不大，产业未得到发展，不能仅仅是开发建设，请大家住上楼房，因此我就开始思考。我们是否可以将中国的小城镇开发与机构和小城镇的经济建设结合起来。我算了一下帐，中国有6.6万个亿万富翁，1200万个千万富翁，如果这些经济的精英，这些机构能够跟中国的小城镇结合起来，将我们的知识，资金，管理和产业输送到城镇的话，我相信一定会使小城镇活跃。如果1200万个千万富翁人士，有20%的人参与小城镇的建设，每一个人投200万，就是4万亿，每一个机构参与小城镇的建设，如果可以安排200人的话，就是几亿人，这样的话，或许是好的案例。例如阿莱善，我们将牧民请进社区，管委会帮他们做产业，帮助他们安排营销，帮助他们建图书馆和洗澡堂，对他们进行培训和教育。我们相信4万、7万个有规模的小城镇建设后，但是其中存在一些问题，包括产业结构，就业安排和社会统筹的问题。下一步小城镇同样是地产企业开发过程中要遇到的问题，也是地产企业要抓住机遇，转变原有模式进行开发的过程。中国小城镇建设跟地产商在之前投资的经验模式和新的投资经验模式结合起来，才能健康的发展。

　　总的来说，下一步无论是国家如何进行宏观调控，地产企业要坚持自己的发展模式，坚持自己的定位、战略，良好的投资组合的方法，还有模式转换的观念，如果有自己好的模式，能够在模式上创新，就一定能够坚定发展的方向，一定能够走出一条比较稳健或者是快速发展的道路。

　　我们发现潜力是非常巨大的，例如昆山的项目，有古镇、也有湖面的开发，还有文化的价值开发，还有江南水系的开发，这些作品出来之后，就是符合老百姓未来的需求，也会赢得大家的购买积极性。

　　旅游地产、商业地产、教育地产只要将本质的内容抓住，走出自己的一条道路，我们就能够扎实快速的发展，谢谢大家。