北京郊区商业地产发展:难以避免差异化 厮杀在所难免

　　（赢商网7月24日报道）虽然北京中心城区可供土地不断锐减，但是商业地产投资势头却依然豪情壮志，因此北京郊区的商业地块成为了开发商角逐的新战场，争先抢占市场先机。然而商业类型越来越多，规模越来越大，随之而来便是一系列的问题。

　　 据了解，目前仅北京燕郊的商业配套已达十个之多，已建及在建的商业面积达200万平方米，这不免让人思考，北京郊区的人口能否承受得起如此庞大的体量？郊区商业是否存在过度开发？郊区商业该如何引导健康发展？商业体之间有该如何避免同质化经营？

　　 难以做到差异化竞争

　　 尽管在经营上遇到诸多问题，但是开发商移步郊区的商业拓展计划已经势不可挡，购物中心接二连三在北京郊区落地。中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，随着北京市区商业用地的饱和，目前北京的商业主要集中在郊区，在王永平看来，北京的郊区商业前景还不明朗，毕竟北京郊区的人口需要有一个逐步增长的过程，周边的商业配套也尚未成熟，商圈的成熟发展也是需要一个发展的过程。

　　 如今，一个郊区大盘配一个购物中心的模式几乎成为“标配”，同质化严重，没有特色和个性，在北京郊区的商业体主要还是一些区域性的、便利性的购物中心。王永平认为，商业体在郊区实现差异性竞争是比较难做到的，它不像核心商圈里可以做到有不同的主题购物中心，它主要还是以便利型商业为主，都是比较雷同的区域性商业、服务型商业，厮杀在所难免，而且各个业态的取代性也是比较强的，一旦做不好，很容易就被取代和淘汰。

　　 另外，购物中心的扎堆，商业体量逐步增大也是困扰开发商的一大难题。仅靠本地的消费实习能否将其消化殆尽？招商上该如何突破困局？王永平向赢商网记者表示，尽管目前北京郊区的商业体量出现供过于求的现状，但是如果一些项目选址好，临近周边的配套也较为成熟，那么它在招商上也不会成为一个难题，反之，项目体量设计太大，而且周边的配套商业也不成熟，那么在招商上也就会存在一定的困难。

　　 “眼力、实力、耐力、合力”

　　 众所周知，招商一环对于购物中心来说是关键性的一步，但是前期的选址同样重要。商业项目都是优胜劣汰的。“一些商业项目在前期的选址上就已经存在硬伤，很难补救，并不是说北京人口多，消费力强，你就有机会做好商业，这还得看你在哪个位置拿的地”。

　　 开发商之间的竞争其实就是四个方面：眼力、实力、耐力和合力。王永平续称，眼力就是考验开发商的眼光，能否看到这个地方能够做起商业，前期的选址要科学，要有专业的判断力，定位要准确。

　　 如今几乎所有的项目都是租售结合模式，开发商如果没有强大的资金实力，很难维持后期运营。再而是项目都有个培育期，必须要有耐力坚持，最后便是合力，资源的整合能力，对业态的组合，同样考验着开发商。

　　 按目前情况来看，在北京郊区，体量小的购物中心容易被消化，而3-5万平方米的购物中心则处于比较尴尬的位置。在王永平看来，目前北京郊区一些商业项目，发展的好不好，还是取决于项目的综合优势，也就是所说的“四个力”。