商业地产持续高烧 “化危为机”解套同质化困局

　　出于受到住宅限购政策影响和城镇化发展需要，商业地产近几年越发高调。单从今年上半年“疯狂”的土地市场而言，据上海规土局统计，2013上半年全市经营性用地出让金额为703.78亿元，同比增长373%。其中商办地块出让金额占全市经营性用地成交总额比重超过65%，商办地块出让金额同比增幅超500%。

　　然而，正是在如此高时速发展的商业地产下：目前大部分开发企业尚未形成自己典型的商业模式，在商业地产蓬勃发展的时期，更多企业做的是重复性产品，面临同质化、恶性化的竞争，同时还面临着来自快速增长的电商网购的残酷挤压等等一系列问题。

　　随着第十一届上海市民最受欢迎楼盘评选最终结果即将揭晓，我们发现不少商业地产项目正以积极的发展态势从中脱颖而出。我们从中发现，在市中心商圈升级、大虹桥开发不断提速、土地市场不降温的背景下，以及在开发商们不断转型和创新过程中上海商业地产的需求在持续增加，尤其是在城镇化快速发展的同时，商业地产正经历着一次跨越式发展。

　　涉足房企仍不止步

　　商业地产开发商带头提速

　　在住宅调控日益深入的大背景下，商用物业已然成为投资商眼中的新主角。有数据显示，早前包括永泰、首创、华远、万科等在内的十多家公司纷纷宣布进军商业地产。

　　以作为住宅专家的万科为例，其已开始在全国各地开展商业地产实验。“由于纯住宅用地供应越来越少，不做商业地产就得退出一线市场。至于商业地产每年的投资占比，万科是五年内不超过20％。 ”万科董秘谭华杰曾在采访时表示。

　　值得注意的一点是，万科的商业目前还主要是以自己持有的社区商业为主。比如说万科自创的社区餐饮连锁品牌“五菜一汤”，这其中“五菜”包括第五食堂、超市、银行、洗衣店、药店五大类与业主生活息息相关的日常生活服务配套；“一汤”是指 “幸福街市”（蔬菜连锁超市）。另外，再以上海万科五玠坊2049为例，其配备的儿童农庄、儿童烘焙课堂、早教中心、餐饮、健身、社区讲堂等商业业态更多服务五玠坊的住户。

　　有资料显示，从2010年开始，万科在商业地产领域的投资就大幅增长。 2010年年末投资性房地产总账面价值仅1.21亿元，到了今年一季末已经增长至近24.72亿元。虽然截至目前，万科自持的商业地产规模尚比不上保利、金地 (论坛)等同行，但若以增长速度而论，万科无疑是房地产企业中商业地产规模增长较快的一家。

　　自从2010年限购令颁布后，包括万科在内的众多地产公司，便开始纷纷涉足商业地产开发领域。例如此前从未涉足商业地产的中海地产，也开始持有一部分商业物业。

　　此外，原有行业领先企业如万达、中粮、华润等亦加快速度开店或拿地。其中华润置地更是在原有万象城的基础之上创立了五彩城品牌，主要针对有更大选址空间的区域副中心及二线城市。

　　开发过于拥挤现疲软

　　“化危为机”解套同质化困局

　　就在众多开发商挤进商业地产的时候，市场已经呈现出供过于求的尴尬苗头。

　　从商铺新增供应来看，2013年1季度上海商铺新增供应虽环比下跌25.52%，但依然维持在超过50万平方米的高位。1季度供求比再度攀升至1.41:1，居高不下的市场供应使得上海商铺市场库存压力再度加码，商铺供过于求的局面将长期存在。

　　另外，在写字楼方面，自2012年以来上海写字楼市场供求比约为1.05:1，处于微弱的供过于求状态。

　　有业内人士表示，在上海很多项目由于竞争激烈，呈现出明显的招商困难，即便这些项目位置优越。由于拥有大量选择，不少写字楼出现空置率大幅上升的情况，而一些零售业的商业机构则在选择开店的条件上也更加苛刻。

　　特别是在大规模的商业项目涌入的时候，同质化的产品没有较高的性价比而成为一座座“死城”。比如位于七宝板块的华商时代广场，以为在周边家乐福、巴黎春天 (论坛)(小区网 论坛)等商业体的带动下，迎来的将是高额的投资回报率。然而该项目建成之初采取商铺散售的形式，项目有超过40%的产权在小业主手中。据了解，自2010年交房以来，只有零零散散几家商铺开业，因生意冷清，无奈之下，租客只好关门。现在该广场仍然“冷冷清清”。

　　当然，面对如此尴尬的困境，开发商们在探寻新一轮商业发展的道路时充满了种种思考。就拿在此次上海市民最受欢迎楼盘评选中，备受众多读者与业内人士关注的区域新虹桥商圈为例，在这个商业载体面积有200万平方米的区域内，商业项目众多，同质化的困局显得尤为严重。

　　而商圈的集聚度以及吸引力无疑成为重要的关键因素。据了解，该商圈在区域内各大卖场的相距距离不足三百米，加上便捷的轨道交通，对于习惯“货比三家”的消费者无疑来说极具诱惑力。另外，差异化也是该商圈重点考虑的因素之一。

　　众所周知，在这个上海最为著名的涉外商务区，新一轮商业发展将消费群落锁定为以“金领”为主的商务人士，目标是成为辐射长三角的国际购物中心，而且未来由虹桥综合交通枢纽带来的高层次人流也将是该商圈的消费对象。因此，例如LV大厦、高岛屋、虹桥上海城购物中心等等商业项目破解了同质化的困局。

　　从买卖上升到体验消费

　　在近身肉搏中争做商业地产“保姆”

　　不同于住宅简单的买卖模式，商业地产更加注重的是后期的运营管理。也就是业内人常说的，商业地产对于开发商而言，需要驾驭市场的能力要求更高。

　　在近来比较热门的投资产品中社区商铺是最为投资者热衷的。由于社区商铺多以小面积为主，人气旺而受到关注，但是即使有大量的市区和外地人口导入，不少社区商铺仍然难以经营。特别是在松江、嘉定、奉贤等区域的社区中部分已挂出转租、转售的告示，有些明显长时间处于空置状态。而被租出的商铺也多以房产中介门店为主，几乎看不到知名品牌入场。

　　业内人士表示，虽然社区商铺拥有固定的消费群，收益相对比较有保障的优势，但其对住宅社区的入住率以及居民的消费能力依赖度也较高，同时个人投资者运营能力有限。特别在一些入住率不高，或商铺过剩的小区，很有可能出现商铺变“伤铺”的窘境。

　　与之相反的是，一些有实力的开发商更偏向于自己运营管理项目，这样有利于统筹规划，提高项目整体品质。

　　例如已在商业地产中走在前面的万达广场为例，据了解，该项目有一个特点，就是次主力店和主力店的比重比较大，一般都占50%以上，而且在这些主力店当中，任何一个广场都强调非零售比重要50%以上。另外，万达集团在每个项目中还成立了专门的商业管理公司，并成为万达核心竞争的一部分。

　　大连万达集团董事长王健林表示，万达集团在不断地提升和调整，在中国十几亿人口的国度，区域文化差异这么大的地方，是不可能做到百战百胜的，要想持续反应，就是要有吃苦耐劳的精神，要在其中扮演好保姆的角色，还要不断对开业的店进行调整。

　　随着商业地产的发展，未来的商业地产市场上也必将会出现这样的商业运营集团。业内人士分析，他们以其强大的投资组合能力、商业实操能力，具备完整的招商运营、管理团队，具备超市、百货、餐饮、娱乐等完善的产业链条，甚至能以其强大的资本运营能力和商业资源处理能力使这些项目起死回生，盘活不良资产。

　　评论

　　面对电商冲击传统商业地产该如何自救？

　　近几年随着网购风潮的盛行，让人们切实感受到电商对于传统百货商业的冲击力度。尤其是网络上打出的铺天盖地的优惠信息，令消费者足不出门就能体验到购物的乐趣。网络的快速便捷能如此迅速地抢占传统的市场份额就不言而喻了。

　　在上海，就有不少传统百货商场“关门歇业”。据了解，去年5月开始，上海第一百货淮海店关门停业转型；位于四川北路南段的春天百货商场关闭，或将朝着进口商品展示中心方向转型；而在今年年初，淮海路二百永新也悄然关张，据传将变身为某知名品牌的全球旗舰店……如此众多传统百货店开始转型寻求新的出路。

　　有业内人士表示，面对电子商务这一新的渠道模式，传统百货或将面临更多的挑战与新机遇。尤其是现代消费者所追求的体验式消费感受从电商渠道仍是无法获得的。

　　体验式的主题或将是未来商业地产的竞争重点。目前有不少项目都是“千店一面”，这样导致了当前商业地产同质化问题的突出。上述几个百货商场的鲜明例子就在于此。上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋曾在采访时就公开表示，要保持商业地产健康发展，就要将项目打造成满足精神文化需求和物质需求相结合的载体。那些只具有单一购物功能的商业地产项目将不会再受市场青睐。

　　此外，未来那些业态单一的百货商场也将会逐步向多元化的购物中心转变。