上海普陀90亿元挂牌32万平商住地 最终赢家会是谁？

　　被称为“魔都”的上海，每逢出让土地都引得无数房企趋之若鹜。

　　5月15日，上海普陀区推出了一宗总建筑面积超过32万平方米的商住用地，预申请起始价约91亿元，仅预申请活动的全额保证金便达到15亿元。

　　可以看到，该宗地块是3月24日静安区60亿挂牌一宗商办用地之后，又一宗起拍单价超过50亿的地块。

　　过去一段时间，上海土地市场持续放量，各类土地挂牌、竞拍频繁。

　　据观点地产新媒体不完全统计，3月份以来，上海挂牌商业或住宅用地共约30宗，起始价总金额超过445亿元。

　　“相比起去年，今年上海推地的节奏明显加快了不少。”业内人士指出，受到疫情影响，不少地方都在努力推地。对于上海来说，或许全年都会保持这样紧凑的推地速度。

　　而上海这波推地潮，无疑是房企一次“插旗补仓”的好机会。

　　不过，并非所有人都有实力在这场土地“争夺战”中落子。正如新推的普陀商住地块，高昂的起拍价已经让部分房企“望而却步”。

　　按照进度安排表，该宗地块将于2020年5月27日开始接受预申请报名，6月9日发布申请结果公告。

　　最终该地块会花落谁家，坊间充满着各种猜想。

　　90亿地块猜想

　　从起拍价看，该用地是上海今年以来推出的单价第二高地块，仅次于2月份时以310.2亿元挂牌的徐汇滨江综合体地块。

　　资料显示，该地块名为普陀区万里社区W060701单元地块，地上出让面积约为9.83万平方米，建筑面积约为32.29万平方米，地块内又分为X101-01地块、X102-02地块和X103-01地块三个部分。

　　其中，X101-01地块为商业、办公用地，要求商业比例不小于20%，办公不大于80%；X102-02地块为商业、办公、文化、住宅用地，要求商业比例不小于11%，办公不大于48%，文化不大于15%，住宅不大于26%；X103-01地块为住宅用地。

　　上海中原分析师卢文曦指出，对于竞得者而言，该地块的住宅部分并不需要太担心去化方面的问题。这个地方是普陀比较成熟的居住区，生活设施配套完善。同时，也位于真如副中心辐射范围内，区位优势比较好。而且该区域新盘较少，供货量相对稀少。

　　不过，正因为该区域已经是一片颇为成熟的住宅区，再加上受铁路影响，居民在早晚高峰出行时会出现较为拥堵的情况。

　　住宅之外，该宗地块内占比更大的是商业、办公项目。根据计算，纯住宅性质的X103-01地块加上X102-02地块内住宅的最大比例，整个项目住宅部分大约在9.52万平方米，占比不到三成。

　　卢文曦也表示，对于竞得者来说，该宗地块重点将会是在商业、办公项目的经营。从地块出让要求来看，对于企业后续经营的考验不小。

　　按照地块运营要求，需在地块内打造以银行、证券、保险、公募基金、信托等行业的金融企业法人总部集聚的业态，且要求税收落地。而土地受让人应在土地出让合同签订之日起的6个月内启动上述企业的注册和迁移工作，引入企业15年内不得迁出普陀区。

　　不低的总价，对运营要求颇高，有业内人士猜测，中小型企业或许很难“吃得下”这一宗地块，即便是大型房企，想要独自去开发也有不小的挑战。

　　“当然，也不排除出现上海本土企业搭上一家资金雄厚的房企共同拿地。因为本土企业具备运营和地理位置上的优势，只是资金不足而已。”该人士也表示，港资拿地的可能性不大，港资大多喜欢拿条件足够好的地来慢慢开发，这块地可能还达不到这个要求。

　　“最终赢家”究竟会是谁，各方猜测不一。不过，曾经在上海普陀区频频落子的中海，却因为“围标”风波的影响，而并未出现在众人的猜想列表中。

　　业内人士指出，在该事件没有得到最终定性之前，不仅是中海，事件中牵连的另外两家房企应该都不会在这次抢地大战中出现。

　　中海沪上往事

　　虽然大概率不会参与到本次抢地中，但说到在普陀布局，中海的规模少有人及。

　　仅在今年前两个月，中海便在普陀区拿下了三个商办项目，土地出让总金额为76.84亿元。住宅方面，据市场人士介绍，目前中海在普陀区剩下中海汇德里和中海臻如府两个项目在售。

　　“从5月至今的销售数据来看，普陀这两个项目去化情况都还不错，应该能为中海回流不少资金。”

　　落子上海近三十年的时间，普陀这个区域对中海来说意义不小。

　　早在九十年代初，中海地产便通过一个位于上海打浦桥的旧改项目，正式进入了上海地产市场。不过有些可惜的是，尽管进入上海时间很早，但中海随后几年时间里扩张速度却一直没有提上去。

　　转眼间时间又过去17年，在2009年9月，一直不温不火的中海一举以70.06亿拿下普陀长风地块6B、7C地块，平均楼板价为22409.3元/平方米，溢价率达到了129%。据悉，该地块成为了当时全国最贵的一幅地块。

　　高价进入普陀的中海一时风头无两，但是之后又进入了缓慢布局期。一直等到2017年之后，其在上海的布局才频繁了起来。

　　截至2019年底，中海在上海这27年里共有29个项目，土地储备114.5万平方米，占总土地储备1.8%。平均下来，中海每年在上海开发的项目还不到两个。

　　进入2020年，中海在上海的“缓慢”步伐似乎出现了变化。

　　对于中海年初在普陀区连续拿地的动作，有业内人士指出，中海或许会将普陀作为销售突破和商业地产版图扩张的一个重要区域。

　　不得不说的是，如果不是受到“围标”风波的影响，中海或许会是本次挂牌地块的有力竞争选手。

　　据不完全统计，从2018年10月至2020年2月，中海在普陀共拿下了8个地块，其中有5宗涉及到商业、办公用途。本次挂牌地块拥有商办加住宅的配置，显然很对中海的胃口。