品牌管理输出进入佛山 星河商置上市进程中的收入考量

　　除了大本营深圳之外，星河商置在大湾区又下一城，多了一座COCO City。

　　据星河商置官微显示，5月16日与长华投资集团签署项目合作协议，意味着将迎来又一个品牌管理输出项目——佛山长华星河COCO City。

　　据观点地产新媒体了解，双方此次合作的佛山长华国际商业中心是政府重点工程之一。项目坐落于佛山市狮山主城区核心博爱中路68号，规划打造为近80万平方米的城市综合体。

　　另悉，该项目集聚购物中心、商业步行街、五星级酒店、写字楼、图书馆、青少年宫、演艺中心等七大业态。

　　其中，长华星河COCO City将作为商业主体引进，合约面积约16万平方米，将致力于打造为佛山的商业标杆项目。

　　轻资产之路

　　提起星河商业地产项目，首先会想到的便是位于深圳的COCO Park。

　　开业于2006年的深圳福田星河COCO Park是星河旗下商业地产标杆项目，也是星河集团运营购物中心的起点。

　　自开业起，因地处深圳福田CBD的核心地段及带有“中国首个公园情景式购物中心”的光环，星河COCO Park多年来人气不减。

　　随着发展深入，星河集团逐渐将旗下商业资产梳理为6个不同品牌，并各自拥有不同定位。比如，拥有城市型购物中心“COCO Park”、区域型购物中心“COCO City”和“iCO”、社区型购物中心“COCO Garden”以及高档家居布置购物中心“第三空间”等。

　　商业地产业务逐渐成熟之后，星河开始布局深圳以外的城市。

　　2014年，基于星河COCO Park的运营经验，星河开始将这种模式向外运用至第三方发展商开发的购物中心及商业综合体，并借此将业务拓展至深圳之外的区域。

　　这一年，星河第一个对外输出品牌的项目落地，为深圳龙华星河iCO项目。据观点地产新媒体翻查当时报道显示，iCO时尚购物领地由深圳市粤商投资有限公司投资建设，星河商业地产统一进行规划、运营和管理。2014年11月，双方正式达成合作，2015年12月底，该项目开业运营。

　　此后，星河的轻资产品牌输出之路越走越远。

　　2015年10月，星河商置和普宁市金莎投资有限公司签署合作，获得了品牌管理输出布局珠三角的第一个项目——普宁星河COCO City。

　　2017年8月29日，星河商置与恩施州和润投资建设集团签约合作，将在恩施城市中心打造商业文化标杆星河COCO City，这也是星河商置首入华中地区。

　　2019年7月14日，星河商置与博能控股签署战略合作协议，首个合作项目南昌商联中心项目正式签约，星河为这个项目提供的商业品牌是COCO Park。

　　2019年8月9日，星河商置与中山展盈地产签署项目合作协议，迎来又一个品牌管理输出项目——中山天奕星河COCO City。

　　这只是星河商置这几年来轻资产输出的一部分而已，据年初披露的招股书显示，截至2019年9月30日，星河已在国内16个城市合计管理38个购物中心及商业综合体，其中有15个位于深圳。

　　招股书数据还显示，截至2019年9月30日，来自第三方独立开发商的相关合约面积从2017年底的96.8万平方米增长到164万平方米，实现成倍增长。

　　上市的考量

　　算上这一次在佛山的轻资产项目，星河商置越来越频繁进行着商业地产品牌输出的工作。分析人士认为，这或许和目前星河商置正在谋求港交所上市大有关系。

　　事实上，星河商置已有过一次新三板上市经历。

　　2016年，黄楚龙曾推动星河商置挂牌新三板，但在此后约3年时间里，未能从市场上获得融资。2019年年底，星河商置从新三板摘牌。

　　现在看来，摘牌原因是星河商置已经做好了到另一个资本平台上市的准备。

　　2020年1月，星河商置发布赴港上市招股书。

　　从招股书可以看到，2014年12月底，黄楚龙控制的星河置业集团收购了星河商用置业投资全部权益，而后者间接持有星河商置全部权益。由此，黄楚龙间接拥有星河商置所有权益。

　　可以说，星河商置这个平台的成立与发展，和星河商业品牌的发展几乎同步。

　　另一方面，房地产企业分拆不同业务上市，已经成为这几年主流。不过从目前来看，物业公司是分拆上市的第一选择。

　　截至5月15日建业新生活在香港挂牌后，目前共计有23家在港上市的物业公司。

　　相比之下，商业地产公司数量则远远没有这么多，但已经有不少开发企业盯上了商管公司的分拆上市。除了星河商置外，目前还有宝龙商业、世茂商业都有传出分拆上市的消息。

　　其实，分拆商业公司上市的好处也很明显，比如会有助于摆脱住宅开发和投资，形成独立的发展逻辑；可以降低母公司的负债率，同时带来低成本的资金等。

　　但要想在资本市场卖个好价钱，则要求这些准上市公司除了收入年增速要保持在20%以上水平外，还要有轻资产输出做大规模的能力。

　　对于星河商置而言，在招股书发布之后，外界对其最大的担忧或意见，是对大股东依赖较多。

　　招股书显示，星河商置大部分收入来自星河控股及联系人所开发或拥有的物业所提供的商业运营服务。

　　2017-2018年末及2019年前三季度，星河商置向星河控股及联系人开发的商用物业提供商业运营服务所得收入，分别占持续经营业务的收入总额90.2%、88.4%和88.6%。

　　星河商置对此解释称，由独立第三方物业发展商开发项目所产生的收入相对较低，主要由于在进行品牌及管理输出项目中，星河商置仅收取按预先协议百分比计算的收入，而不向租户收取费用。

　　不过，星河商置也很清楚，要想改善这一现象，星河商置必须走出深圳甚至珠三角，加大和第三方的合作。

　　此前和国际知名零售巨头Costco合作显然是一次不错的尝试，至少在长三角区域，星河商置的知名度得到了一次较大的曝光和提升。

　　今年2月18日，据上海土地市场官方网站显示，星河控股集团旗下子公司上海河裕实业有限公司与世界零售巨头Costco公司旗下独资公司Pudong Warehouse Development Limited，以8.98亿元联合获取上海浦东新区康桥工业区东区PDP0-1402单元F01-F06地块。

　　按照要求，这里将落地在内地的第二家Costco超市。