万科、深铁四年来首度合作 以52亿元拿下佛山“香港城”

　　继“澳门城”之后，佛山三山新城又迎来了“香港城”。

　　4月27日，佛山南海三山新城17.81万平方米香港城地块入市出让，最终佛山市万科置业有限公司+深圳地铁置业集团有限公司竞得该地块，总成交价51.8亿元（加地上建筑物转让款7.96亿元），溢价率12.68%。

　　该地块位于泰山路西侧、广珠西线东侧、贵广高铁以南、环岛南路北侧，总占地面积17.81万平方米。根据出让文件显示，地块可建住宅计容建面为33.6万平方米，另规定可建服务型公寓计容建面≤4万平方米。

　　项目自持物业至少4万平方米，包括教育培训机构建面1万平方米、医疗中心建面1万平方米及2万平方米商业物业。此外，项目配建面积至少3.26万平方米。

　　值得关注的是，该地块曾定于去年11月入市出让，出让当天却撤牌终止出让。此次地块为二次挂牌，比初次挂牌起拍总价下调9亿元，地块其他指标没有变化。

　　对于去年为何终止出让，合富研究院高级分析师曹绍林分析称，当时佛山土拍氛围并不及今年的形势好，加上香港方面的问题也比较复杂。

　　“今年佛山土拍关注度还是蛮高的，土拍的大环境挺不错，现在挂牌出让的时机并不差。”上述人士续称。

　　“香港城”项目

　　作为佛山南海新交通枢纽香港城综合体项目，佛山房地产协会副会长骆仪克表示，该地块比较大的亮点是“体量较大”。

　　另一方面是地块的轨道交通优势。该地块位于三山新城核心区，毗邻广州，未来3轨道（佛山地铁11号线、佛山地铁4号线、地铁2号线）交汇。

　　其所处的三龙湾片区为佛山规划的接纳广州的区域，地处南海区、荔湾区、番禺区、顺德区交界处，紧邻广州南站。最新消息显示，三龙湾南海片区有30个交通道路项目正在规划中，将努力实现10分钟对接广州南站、20分钟直达广佛核心、60分钟互联湾区城市的建设目标。

　　这也意味着，该地块对于轨道交通方面的开发要求会比较高。根据规划显示，地块分为ABC三个区开发，A区12.31万平方米；B区2.06万平方米；C区3.43万平方米。其中，A区便是轨道交通车辆段上盖范围，竞得者须建设人行天桥，将地块与有轨电车三山新城北站连通。

　　而万科联合深铁进行开发，曹绍林认为，两者联合开发的优势还是比较大的。他提出，“万科在深圳打造地铁上盖物业的经验还是比较成熟的，而且深圳对于城市综合体项目、TOD项目的发展模式成熟度是比佛山高很多，佛山才刚刚起步。”

　　根据市场人士透露，擅长于开发TOD项目的中交也参与了此次竞拍，早前4月9日南海桂城林岳车辆段TOD综合开发项目便是由中交城投拿下。虽然此次未能竞拍成功，但业内人士表示，中交还是有一定的拿地优势。

　　本次出让地块另一值得关注的点是，在众多配建要求之中，须配建住宅向港澳居民销售，并且需要引入香港的一些产业元素。

　　具体规划显示，竞得人将地块不少于3万平方米的住宅建筑面积向港澳地区的居民销售，须约定于竣工之日起3年内全部销售完毕。

　　此外，竞得人在教育用房里须引入至少一家香港品牌的教育培训机构，须在医疗用房里引入至少一家港式医疗机构。引入要求还称，须引入香港的产业元素，包括但不限于金融企业、服务企业，含律师事务所、保险机构、会计师事务所等。

　　对此，业内分析称，该地块虽然门槛设置、指标要求都比较高，但出让楼面价不算高。骆仪克表示，该地块价格不算高，算起来地价1.2万/平方米，而三山新城片区的楼价已经达到2.5-3万/平方米。

　　据悉，截至当前，三山新城最高楼面价为1.62万元/平方米，为今年2月刚成交的龙光“澳门城”项目地块，目前待入市。而三山新城在售新盘仅碧桂园广佛上城，均价2.4-2.6万/平方米。

　　至于后期去化，业内人士也纷纷表示并不需要担心。曹绍林认为，后期产业的导入对3万平方米的住宅去化影响比较大，关键看产业的导入情况。他进而解释，结合整个片区定位的发展，很多产业还是要和香港那边交流。

　　骆仪克也提出，后期住宅去化压力不会很大，因为该片区拥有广州的溢出效应，而且港澳居民在广佛等地工作的人也会有置业需求，“地块离香港也比较近，对港人也有一定的吸引力”。

　　据了解，“香港城”概念是在2015年“粤港服务贸易自由化推介交流会”上首度提出。香港城将打造为高品质低碳示范新城，首期规划分为多个功能板块，分别是黄猄涌滨水绿道串联起的滨水商务区、高尚住宅区、主题商业区、国际教育区、医疗区，将打造港式风格的城市核心区域。

　　万科佛山流转

　　而万科牵手深铁的组合，也值得细酌。虽然两者早在2014年就有过合作，但自从四年前深铁成为万科第一大股东以来，未有更多合作细节披露。

　　早在万科2017年股东会之际，郁亮便表示不会像大股东伸手要钱：“伸手要钱是可耻的，但我毫不怀疑深圳地铁会拿出更多的资源跟万科合作，万科自己把活干好才是更重要的事情。”

　　这次香港城项目则是双方四年来的首次合作，万科最终还是与这位大股东有了交集。

　　曹绍林认为，“像这种TOD项目的开发要求是比较高的，需要引进的产业定向，各方面指标也是比较定向，对于开发商的要求也是清晰、定向的。”而在佛山布局十几年的万科，加上深铁的品牌推出，拿下该地块也并不需要存疑。

　　万科算是最早一批进入佛山布局的房企之一。自2005年进入佛山以来，万科已经在佛山深耕超过15年。曹绍林也有提及，“万科在佛山的布局是比较全面的，每年的销售业绩也是排在前三的位置。”

　　2005年，万科佛山从千灯湖起步，推出万科金色家园，而后进军顺德、禅城、大沥、三水、高明，截至2019年，万科佛山已布局超过40个项目。

　　据曹绍林介绍，万科在佛山布局项目比较多，尤其是一些综合体项目，比如万科广场系列，在桂城、禅城都有所布局。其续称，万科也有一些楼盘性价比高一些的，主打刚需首改的，分区域看，顺德多一些高端住宅项目，而禅城、南海刚需首改的项目多一些。

　　关于万科广场系列，业内人士均认为，这是万科在佛山布局之中较为突出的项目。资料显示，2012年，佛山万科广场落子季华路，开启了万科布局佛山商业综合体的步伐。而2014年，刚开业的南海万科广场便成为区域商业标杆。

　　虽然万科在佛山不乏开发商业综合体的经验，但业内人士认为，此次合作的TOD项目应该是万科在佛山进行的一种全新开发模式。

　　上述人士表示，“TOD项目会比较复杂，业态的布局多一些，而且地块的开发要求也更先进。万科之前在佛山打造的万科广场系列应该只能算是综合体项目。”

　　但其实，万科在佛山早已开始布局TOD项目。2017年9月，万科以逾13.58亿竞得位于顺德区会展大道以南、会展中路以西的近9.5万平方米超大商服地块，为佛山首宗出让的TOD地块，即为万科天空之城项目。

　　去年10月，万科天空之城也正式开放，预计首推A区1栋，涵盖33平方米商办单位。

　　而在佛山之外，万科TOD项目也已在上海、河南、杭州等城市落地，都有了一定的开发经验。