新三板摘牌之后 星河商置正式赴港IPO

　　据相关媒体报道，1月17日晚间，一家名为“星盛商业管理股份有限公司”（以下简称“星盛商管”）的企业出现在港交所上市聆讯申请名单中。据了解，星盛商管正是深圳房企星河控股设立的全新上市平台，经过一系列组织重建，它目前已间接全资持有星河商置100%股权。

　　这也是继2019年7月从新三板摘牌后，星河商置时隔半年正式发起向港交所的冲刺。赢商网获悉，目前星河集团创始人黄楚龙次子黄德林(同时担任执行董事及星河控股的董事副总裁)任公司董事会主席，陶慕明任总裁，黄楚龙长子黄德安(同时担任星河控股的常务副总裁)任非执行董事。

　　招股书披露，星盛商管的品牌系统包括城市型购物中心COCOPark、区域型购物中心COCOCity及iCO、社区型购物中心COCOGarden以及高档家居布置购物中心“第三空间”。在过去十五年多的运营中，代表项目包括深圳福田星河COCO Park等。

　　截止2019年9月末，星河商置共为38个商用物业项目（包括购物中心及商业综合体）提供商业运营服务，总合约面积约为287万平方米。其中21项位于大湾区（15项位于深圳）、6项位于长三角地区、4项位于华中地区及7项位于其他地区。

　　星盛商管主要分为委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式和整租服务模式，以此进行复制。与2018年财报相比资产包亦有所扩大，全资公司星河商置运营总面积提升超过了80万平方米。

　　近年来，星河商置以轻资产模式加快商业地产扩张，曾推动区域型购物中心COCO City 落地汕尾、普宁、鄂尔多斯等城市，2019年7月落子南昌，则是COCO Park首次进行品牌输出，也是这个品牌第一次走出深圳进行外地扩张。

　　招股书显示，轻资产占比有所下滑。2017年至2019年9月末，独立第三方物业发展商面积分别为96.8万平方米、137.7万平方米、164万平方米，占比分别为59.61%、66.43%、57.14%。

　　据了解，2019年四季度以来，星河商置在南昌、上海、深圳三个城市还签约了四份新商用运营服务合约，新增合约面积为9.95万平方米。

　　财报显示，2017年、2018年及2019年前9月，星河商置持续经营业务的收入分别为人民币2.781亿元、3.287亿元及2.894亿元，持续经营业务的利润及全面收入总额则分别为5040万元、8510万元及8370万元，归母净利润分别为4091.7万元、6625万元、7254.9万元。

　　截至2019年9月30日，星河商置资本回报率28.4%，股本回报率69.6%，流动比率1.6，资产负债率68.9%。

　　据招股书显示，星河商置于2019年4月8月、9月16日分别于境外成立高星投资控股有限公司、高森企业发展有限公司，随后黄楚龙获得上述两家公司全部股份，并将高星所持有的全部股份予高森，间接持有高星的全部股权；再以馈赠形式将高森持有高星的全部已发行股份转予黄楚龙旗下的家族信托管理公司Long Harmony Holding Limited，家族信托为酌情信托。

　　2019年8月1日成立德瑞投资，随后黄楚龙的儿子黄德林以股份奖励计划的方式获得上述公司的全部股份。

　　2019年9月23日，星盛商管正式成立，法定股本为38万港元。黄楚龙家族透过高星、德瑞投资两个平台分别持有星盛商管80%、20%权益。2019年10月至12月期间，星盛商管先后在英属处女群岛注册成立星德诚商业、在香港注册成立星锦成商业、在国内成立星瀚商业三家全资附属公司。

　　11月22日深交所信息显示，“南方资本-星河福田COCO Park资产支持专项计划”发行金额45.76亿元，发行人为星河实业（深圳）有限公司。

　　2019年12月16日，星瀚商业分别与星河商用置业投资、安林珊资产管理与订立股权转让协议，将后者持有星河商置的全部股权收归囊下，总代价为8108.83万元。

　　从国内新三板摘牌到赴港IPO，星河的上市计划何时能完成，时间与市场终会给出答案。

本文素材来源：IPO招股书、观点地产