杭州华家池百亿地块入市观察 或是多家房企联合拿地

　　若杭州土地市场上，2006年的原“航汽发”地王项目、2009年的59号之江地块、2010年的34号采荷单元地块、杨家牌楼地块是对房企拿地实力的考验，那即将挂牌出让的华家池地块无疑算得上是大考级别的拼杀。

　　据杭州本地媒体7月25日报道，又有一家房企勾了华家池地块，为杭州城建。近日更有坊间消息称，该地块将在9月初正式出让。

　　截止目前，有明确消息透露出来，已有勾地动作的房企包括融创和杭州城建，两家均勾下华家池三宗地块。

　　另据统计，目前透露出对华家池地块感兴趣的房企有滨江集团、万科杭州、绿城、融创、九龙仓、中化方兴、和记黄埔、绿地集团、恒基兆业等。

　　百亿地块

　　在近期土地市场炙手可热的华家池地块为杭州主城区凯旋单元FG02-C2/R21-01、02、03地块。

　　该三宗地块位于浙大华家池校区的最北面，东至艮秋立交桥、秋涛北路，西至凯旋路，南至浙江大学华家池校区范围之内，北至艮山西路。同时该三宗地块均规划为住宅及商业金融用地，总出让面积240亩，可建面积高达63万方，占到整个华家池校区土地面积的1/6。

　　其中凯旋单元FG02-C2/R21-01地块可出让面积4.73万平方米(折合70.91亩)，容积率3.2-6.0，建筑限高100米，建筑面积18.9万平方米。

　　凯旋单元FG02-C2/R21-02地块可出让面积4.13万平方米(折合62亩)，容积率3.2-5.0，建筑限高100米，建筑面积15.4万平方米。

　　凯旋单元FG02-C2/R21-03地块可出让面积7.12万平方米(折合106.82亩)，容积率3.2-5.5，建筑限高100米，建筑面积28.95万平方米。

　　该三宗出让总面积为15.9万平方米的地块，起拍价达97.27亿元，起始楼面价为1.9万元/平方米。据悉，即使底价成交该地块也是杭州有史以来总价最高的地块。

　　目前华家池地块周边在售楼盘有兰园，均价5.8万元/平方米；凯旋门均价3.6万元/平方米；武林国际毛坯均价4万元/平方米；元丰庆春御府均价4.5万元/平方米。

　　透明售房市场研究院院长丁建刚认为，该地块紧邻浙大华家池校区，北边的商业部分为其住宅提供了一个闹中取静的环境。但对开发商来说，资金是个考验。他猜测，地块价值媲美凯旋门，价格只高不会低。

　　双赢机构总经理章慧芳则指出，该地块拥有悠久的人文历史，且属于主城区稀缺的大体量地块。她并指，外来大鳄拿下该地块的可能性比较大。64万方的大体量一家开发商来拿有点吃力，可能是多家联合一起拿地。

　　滨江找联合

　　对开发商而言，华家池可算是绝佳的“面粉”，还是体量巨大的“面粉”。即将正式出让，自然引得各路房企虎视眈眈。

　　在杭州本土开发商中，杭州滨江集团也是颇为看重该地块。就在不久前，滨江集团副总经理朱立东便透露出滨江对于华家池这块宝地的浓厚兴趣。称倘若滨江能够联合合作伙伴拿下这块地，那将造就滨江豪宅的最新标杆。

　　不过朱立东也表示，对于这样好的地，需要比较大的现金流，滨江也不能说钱多得(可以单独拿下这块地)没问题。

　　事实上，杭州滨江集团于8月5日发布半年报。报告显示，今年上半年滨江集团的营业收入为50.15亿元，同比增长673.1%；归属上市公司股东的净利润为9.32亿元，同比增长994.87%。截至6月末，滨江集团总资产406.35亿元，同比增加5.92%。

　　报告期内，滨江累计实现销售金额(含协议金额)67.79亿元，2013年1-6月杭州市主城区商品房销售总额为541.22亿元，公司杭州主城区项目的销售合同金额占杭州市主城区商品房销售总额的9%。

　　报告亦指出，营业收入变动的原因主要系期内房地产销售收入增加所致。而期内房地产业务毛利率为37.16%。

　　截至到6月末，滨江流动负债合计252.16亿元。一年内到期的非流动负债21.8亿元，而该项在2013年初为19.97亿元。同时，到期末滨江的流动资产合计386.97亿元，其中货币资金为38.18亿元。

　　从滨江集团当前的财务数据来看，拿下华家池地块还是相当吃力。不过滨江董事长戚金兴日前曾公开表示，“华家池地块在我们家门口，现在不参与是不可能的，我们正在集聚资金，联合可以联合的力量，争取拿地。”

　　戚金兴称，“早十年，拿不到地还可以说是我们本土开发商的观念和魄力问题；而现在拿不到很多地块就确实是实力问题了。”

　　在戚金兴看来，“本土房企的经济实力，有几亿的，也有10多亿的，但现在市场中单一的几亿、10多亿没有什么用，只有联合很多个几亿、10亿才能发挥大作用！浙江企业最大的一个特点，就是资本和企业都是小、散、多，房地产业也不例外。小、散、多不一定是坏事情，但联合起来就更是好事情了。”

　　绿城铁三角

　　除滨江之外，绿城也是杭州本土开发商中角逐华家池地块的有力竞争者。

　　最新数据显示，绿城中国6月份销售金额约为56亿元，销售面积约26万平方米，销售均价为21,434/平方米。

　　今年1-6月，绿城集团累计销售面积约139万平方米，合同销售金额约294亿元，较去年同期增长65%。当中，归属于绿城集团的权益金额约为153亿元。

　　截止6月30日，绿城集团另有协议销售金额约31亿元，当中归属于该集团的权益金额约为15亿。

　　财务方面，截止2012年12月31日，绿城集团销售物业面积约283万平方米，较2011年增长约61.7%；销售金额约人民币546亿元(归属于集团的权益金额为273亿元)，较2011年的353亿元增长约54.6%，超额36.5%完成2012年年初400亿元的销售目标。

　　此外，截至2012年底，绿城的净资产负债率从最初的148%降至49%，低于绿城原定的60%目标水平。

　　在3月25日召开的业绩会上，绿城集团常务副主席兼行政总裁寿柏年透露，绿城2013年销售目标是550亿元，较去年销售目标增加150亿元。

　　尽管绿城对今年的销售信心充足，但百亿级别的土地对绿城而言也是超出了其胃口的极限。不过绿城在同其他房企联合合作方面已有经验。

　　在九龙仓入股绿城，融创入股绿城华东五座城市九个项目之后，这三家房企就形成了一种类似“铁三角”的默契。

　　2013年5月底，绿城与融创联合收购了杭州之江国家旅游度假区高尔夫艺墅项目原属于金都房产所持的50%股权。此前，融创与绿城已经联手在上海、杭州等城市或收购或直接拿下若干项目。

　　实际上，除了与融创合作之外，绿城合作拿地要追溯到2010年5月份，当时绿城与浙江西子房产集团有限公司、杭州紫元教育投资有限公司联手以17亿元拿下田园宅地。

　　在目前绿城、融创、九龙仓三家房企联合聚力的情况下，华家池地块尽管或会达到业界预计的120亿元，但能否被绿城“铁三角”啃下来也未可知。

　　卓越晒付款

　　把目光从杭州移开，向南望去，卓越集团日前透露其深圳前海土地款项首期已于8月1日付清，也算是近期土地市场的看点之一。

　　就交付土地款并公布消息的案例在地产业界尚不多见，不过也从侧面反映出房企的资金实力和拿地动作的微妙关系。

　　7月26日下午，卓越置业集团有限公司继51.89亿夺得前海首宗土地几分钟后，又以71.80亿元夺得T201-0075地块，楼面价每平方米15948元，溢价52.77%。

　　两幅土地耗资超123亿元，这对2012年销售额刚过百亿的卓越集团而言无疑存在资金压力。

　　但卓越集团总裁李晓平对此却表示，拿地价格还是较为合适，资金方面卓越也没有问题，同时欢迎企业与卓越进行融资方面的洽谈，也会考虑跟香港机构合作开发。

　　此前卓越集团专程公布其按期缴付60多亿首期土地款也算是对外界质疑其资金实力的回应。

　　卓越集团相关人士还表示，截至今年年底，公司在全国范围内可售物业货值达到200亿元左右，资金回笼情况很好，且完成全年销售目标可期。今年全年销售目标在119亿元至136亿元之间，上半年已经完成58亿元销售额，而“我们对下半年公司在售项目非常看好，完成全年销售目标预计没有问题”。

　　良好的销售回款使卓越自信在明年8月1日前能及时缴付剩下的土地款，此次缴付的土地款坊间亦有传闻称是来自卓越联合的境外资金。

　　有业内人士指出，寻求联合已经成为房企在拿地扩储时竞争突围的有力手段，另外不管是融资还是联合开发，天平始终倾向于有实力的大型开发商，房地产业集中度正进一步提高。