河山国际资本集团曹少山：房地产将面临一个大的洗牌

　　说起基金，河山国际资本集团董事长兼总裁曹少山先生总有说不完的话，他认为现在的房地产基金是“雷声大，雨点小”，宣传很热，但实际总量很小。

　　他说：“现在国内融资不开放，房企就到海外去。但是，房企要考虑的是融资渠道的多元化。”因此，“境外融资是房企很好的尝试。”

　　此外，曹少山还认为，在目前经济环境下，人民币对美元有持续的强势升值。而这实际上是中国汇率控制的问题，国家有形的手在调节人民币的中间汇率，如果人民币再不升值，中国的经济资金就会出现大量的外逃等问题。

　　但是，“如果房企都很天真地认为，境外资金宽松又便宜，利差和人民币升值这两个东西同时会持续存在，那是做梦，是不可能的，哪有这样的好事情？！”

　　而对于中国房地产未来的发展，他认为，房地产将面临洗牌，并且将会是一个大的洗牌。“同样的，做投资的也会面临洗牌。现在投资者如果还用过去10年遍地黄金时代的思路和逻辑来思考，是很危险的。接下来的投资阶段，房地产投资将非常考验投资者的眼光和投资能力。”

　　此外，曹少山还谈到房地产的价值，他说“考验一个住宅、写字楼或者商铺的价值，最后只有一个标准--能不能产生比较健康的租金现流。”

　　对于习惯以散售模式开发商业地产的SOHO中国，曹少山说“潘石屹做的商业地产是没有价值的。”房企发展的一个阶段中会出现阶段性的繁荣，地产的长期价值要靠经营性的现金流来体现。

　　至于政策，曹少山一向有着自己独特的见解。他说：“政策调控会对房地产里面的商业影响很大。但对于住宅产业来说，金融控制是根本没有用的。”

　　以下为记者对河山国际资本集团董事长兼总裁曹少山先生的2013博鳌房地产论坛专访实录：

　　记者：河山资本也是做地产基金的公司，您认为地产基金未来该如何发展？

　　曹少山：现在的房地产基金是“雷声大，雨点小”，宣传很热，但实际总量很小。一方面，媒体报道很多；另一方面，个别基金为了自己创立品牌、造声势进行自我宣传。其实，真正通过与房地产基金合作受益的开发商很少。

　　2011年，地产基金大概是100亿左右，现在可能有几百亿，甚至已经接近1000亿。但是房地产全行业每年有三四万亿的投资。因此，房地产基金融资所占比例比较小，只能起到对传统的融资方式的补充作用。目前，房地产融资的最主要渠道是持牌的金融机构，诸如银行、信托等。其中，信托这几年的发展速度不比基金慢，而且规模也比较大。此外，在地产融资中，一直缺失了REITs。

　　所以，还是不要忘记这个大的格局：房地产基金仅仅只是传统渠道的补充。

　　记者：正如您所说，房地产信托与基金近年来都取得了长足发展，如何看信托和基金与房地产行业发展之间的相互作用？怎样建立信托基金促进房地产可持续发展的通道？

　　曹少山：总体来讲，房企未来的融资趋势是：银行融资在下降，信托加基金的融资份额上升，而短期内在国内市场通过融资、发债的方式会比较少。

　　在今后很长时间内，在中国房地产企业还是不受待见的企业。而资本市场要开口也只是一点点，受益面会很小。因此，整个房地产的融资渠道还是主要靠银行、信托和房地产基金。

　　但是，到现在为止，还有很多房地产公司没有用过信托和基金。毕竟，银行还是绝对独大。信托和基金这两个融资方式还是比较小，但其以后会越来越多。

　　由于信托的背景限制，其创新能力不太强，但其发行能力强。但私募基金创新能力较强，市场表现也比信托要好，这两者可以紧密结合。

　　而纯粹的像国外的私募房地产基金，在相当长的时间内不会形成主流。今后比较主流的东西可能是，有好眼光和创新能力的信托公司发行的私募基金。

　　记者：今年以来，已经有五洲国际、金轮天地等内地房企在香港上市，未来房企上市前景如何？

　　曹少山：在香港上市的中国房企越来越多。已经有第一个讲故事的人，再去讲同一个故事，有什么意思呢？估计香港的国际的机构投资人听这些故事早都已经听烦了。现在房企去香港发售股票肯定卖不出好价钱。

　　中国的房企是因为在国内的融资受到了很多的限制，房企被逼得无路可走了，就付点代价到海外上市。但长远来看，任何一个国家的地产的融资，绝大部分还是以当地的融资为主。

　　记者：目前国外的政策也会时有变动，这会对内房企到海外融资产生什么影响？

　　曹少山：美国的量化宽松，已经施行了好多年。伯南克这一届卸任以后，量化宽松的政策一定会有所改变。2008年后，美国的经济快刀斩乱麻。该倒闭的企业倒闭了，该倒闭的银行倒闭了，该收回的房产收回了。此外，从经济快速破产以后，美国经济去杠杆化的速度很快，再加上美国天然气的革命，它的制造业的优势显现出来。由此看来，美国的经济在两三年，甚至更短的时间，就会进入一个健康的复苏轨道。一旦复苏以后，美国的QE就会退出，全球的资金又会重新回流到美国。

　　而在资金的使用上，现在很多房企都打算在香港或国外寻求资金。打开一个新的融资渠道，这是很好的，但是谁也不要指望国外的钱能帮到多大的忙。

　　现在，境外的资金便宜，境内的资金贵，人民币又单边升值，国内的房企都想怎么把境外的资金套进来用。

　　但是天底下没有免费的东西。在目前经济环境下，人民币对美元有持续的强势升值实际上是中国汇率控制的。国家有形的手在调节人民币的中间汇率，如果人民币如果再不升值，中国的经济资金就会大量的外逃等问题。

　　如果说房企都很天真地认为，境外资金宽松又便宜，利差和人民币升值会同时持续存在，那是做梦。哪有这样的好事情？！

　　境外的钱虽然便宜，但境外的钱并不是那么好用，尤其是对一些规模不大的房企。境外的钱真的很难进来，会受到很多的限制。即使资金进入国内了，可以使用了，在用的过程中也还有各种各样的限制。

　　所以房企要考虑的是拓展融资渠道，使得融资渠道多元化。

　　记者：房地产金融创新已经提出很长一段时间，关键是什么？房地产金融应如何创新？

　　曹少山：国内真正比较优秀的地产基金的管理团队并不是很多，真正能沉下心来练内功的地产基金还比较少，整个行业还是消息当道，有点急功近利。目前行业形势发展变化很快，不仅考验地产商的能力，也考验地产基金管理团队的能力。房地产行业不是一年、两年就能出结果的，大家应该沉下心来做事。

　　有很多基金管理人为了做大地产基金的规模，做了很多凭债式的东西，或者去模仿原来信托。目前来看，房企融资肯定要走的是REITs这条路，这是房企永远也绕不过去的一条路。

　　现在国内融资不开放，企业就到海外去。最近杭州的开元就到了香港上市，而广州的越秀地产也把一部分资产拿到香港，这实际上就是一个REITs的概念。如果中国的REITs市场做不起来，那中国大量的需要长线资金，进行持有加运营的地产就很难生存。

　　例如，万达的商业地产做的很好，但是也做得很辛苦。万达的综合体中的很大一部分要进行销售。原因不是万达不愿意持有，而是它退出的渠道不通。如果退出渠道打不通，中国的商业地产是很难发展的。

　　目前，国家的金融决策层已经看到了这一点，融资窗口一定会开放，但是什么时候开放，这也没法预测。但从道理上来讲，必须要打开REITs市场。因为只有开了REITs市场，中国商业地产的资本结构的道路才能打通，实现闭环。

　　而且，REITs市场打开之后，广大的老百姓就不去炒房了。

　　记者：调控房地产的一个关键是金融控制，如收紧房企融资和购房贷款等，从现实情况分析，起到作用的有多大？体现在哪些方面？

　　曹少山：金融控制会对商业地产影响很大。但对于住宅产业，金融控制是根本没有用的。金融政策对房地产的影响，就像拿一个棍子吓唬人。其实房地产行业不怕政府，国家再怎么调，还是会发展。而且行业的人都清楚，政府的政策一定是网开一面的，不会一棍子把房企打死，大家都明白，心里非常清楚。

　　住宅开发和销售的金融属性不强，这更像是一个传统的制造业，起主要作用的是供求关系。而商业地产领域的写字楼、商铺的金融属性是比较强的。因此，国家的金融政策中的利率政策、信贷政策，就能起很大的调控作用。

　　中国的房地产市场，住宅占主导。在住宅市场里，起主要作用的是市场的供求关系。虽然现在政府把银根收紧了，取消房贷优惠，收紧对房地产企业的贷款，还出了限购等政策。但因为市场需求在，房价还是压不住。

　　目前，有两个决定性因素决定中国房地产大的走势。第一是供求关系。诸如，城镇化进程中形成的新的住宅需求。

　　第二是中国的土地供应制度。只要中国的供求关系没变、土地供应形势没变，中国的房地产的基本面就没变，房价就下不来。

　　记者：房地产与金融的关系日益密切的趋势下，企业应如何适应并寻求突破点？未来房地产金融改革的方向是什么？

　　曹少山：预测政策不是我该干的事，但我觉得有几个方面政府可以做的。

　　第一、中国要推出自己的REITs市场，这是一个最大的可以让房地产行业健康发展的政策。推出REITs，可以帮助做商业地产的地产商建立一个稳定的、长期的资金渠道。可以让他们沉下心来真正地去经营并提升房子的价值，而不是通过散售的方式把房子卖出去。毕竟，房子卖了，也可能会后患无穷。

　　此外，打开REITs市场还可以为广大的老百姓提供切实的、稳定的、安全性高的投资渠道。REITs不像买信托一样有100万的门槛，老百姓可能10万、20万就可以买了。而且，买一个REITs每年还有高于银行收益率的收益。现在投资行业的乱象，都可以通过REITs解决。

　　第二，在金融创新领域，给市场上的主体有更多的运作的空间。能够有一种更宽容的态度，来支持有资金需求的企业进行创新。

　　现在国家做了很多的事情：诸如几年前推出了合伙企业法，已经为企业的创新提供了很多的保障。但是在实施的过程中，还是有这样那样的变形。涉及到工商、税务等等方面的问题会很多限制。如果说政府在这些方面能够创造一种更好的环境，能让市场主体尝试创新，这就是非常好的。

　　第三、现在在资金政策上，维持现在这种状态是比较好。比如说，现在的银根政策是一个正确的选择。

　　记者：很多人认为这次宏观调控可以使中国整个房地产行业的发展速度减缓，行业可能出现一次大的洗牌，您同意这种说法吗？

　　曹少山：目前，中国的房地产行业本身的规律、格局和游戏规则都在逐渐发生变化。政府对房地产是又恨又爱。心里是爱的，表面上又做一些恨的事情。爱的原因是因为没有房地产，经济是撑不住的；恨是因为老百姓都恨房企。因此，政府不敢明着帮助房地产企业，未来的政策基调还是调控。

　　此外，现在的中国地产行业跟过去10年不一样。行业的游戏规则已经发生了变化了，已经不再是遍地黄金的时期，这个市场会面临着逐渐洗牌的问题。

　　虽然中国房地产行业还有很多机会，房地产依然可以成为一个创造财富的行业。但是，开发商和投资商在市场上竞争的门槛也越来越高。

　　并且房企的洗牌将会是一个大的洗牌。从数据来看，5年以后，中国的房地产企业肯定比现在要少。如果现在是3万家或者是5万家，可能5年之后能剩下的只有一半，甚至更少。这就意味着有很多房地产商主动或者被动地退出行业。

　　房地产集中度在迅速提高，排名前几的大企业的市场份额越来越高。这些房企的市场份额会越来越大，行业的集中度会越来越高，但是同时又会出现一些细分领域的领军企业。因此一些上不上、下不下的、又没有特殊能力的企业，未来的生存空间会越来越小、越来越窄。房地产行业本身就在洗牌。

　　记者：房地产行业会面临洗牌，而与房地产息息相关的地产基金，会不会也遇到同样的问题？

　　曹少山：同样的，做投资的也会面临洗牌。现在投资者如果还用过去10年遍地黄金时代的思路和逻辑来思考，是很危险的。接下来这个阶段里，房地产投资将非常考验投资者的眼光和投资能力。此外，目前房地产行业政策风险很大，区域的差异大，不同细分领域之间的差异也很大。在这样的金融市场条件下，房地产公司的操盘能力的差异，得出的结果也会大相径庭。

　　在这种情况下，房地产行业在货币泡沫催生下的资产泡沫下的造福模式，变成要转向真正的价值创造的行业模式。在这个过程中，房地产将会洗牌，而房地产基金行业也不例外。

　　记者：中国经济正面临改革与转型，作为中国经济支柱的房地产行业在新形势下如何保持增长？并在经济改革中扮演什么角色？

　　曹少山：原来房地产行业很容易赚，地也比较容易拿。地价一路上涨，地产商都做得很高兴。现在的房地产行业，钱已经不是那么好挣了，对开发商有专业技能等多方面的要求。

　　有些房企再继续做可能就没有太大的利益了。比如说，现在住宅地产的高峰期都已经过去了，以后每年能够维持现在的投资量和销售量已经很不错了。因此，未来房地产的第一个趋势就是竞争的家数会减少，很多人会退出。

　　此外，地产精英的规模会扩大。前50家的规模，或者前20家的规模，现在可能占10%，过5年以后，其所占规模也许会翻一倍。而一些做传统的住宅地产的企业可能就会被淘汰。

　　比如说，原来房地产商基本上都集中在做住宅，后来很多开发商是因为住宅市场发生变化了受到政府打压了，便稀里糊涂的改做商业地产，然而真正做得好的实在是凤毛麟角。一些地产商到一些根本没有市场的二三线城市盖了很多的写字楼、集中的商业。然而，很多调查表明，中国二线以下城市的写字楼是没有市场的。但是仍有很多地产商这样做，吃到苦头之后，可能会陷进去、消亡了；即使有的人能够侥幸逃出来也会损失不小。

　　此外还会逐渐出现一些细分领域的企业。地产商将进入原来大家关注得比较少的工业地产、物流、旅游休闲地产。

　　总之，整个行业会变得更多元化，从我们作为投资者的角度来讲，会变得更有意思，不像以前那么单一。

　　记者：照您所说，未来房地产还是有很大的盈利空间，这些盈利空间主要是来自哪些方面？

　　曹少山：过去10年，房地产的基本模式，说白了就是资产泡沫。资产泡沫吹起来了，地价随着这个水涨船高，房价也不断在涨。房地产商挣钱了、买房的人也挣钱了、政府也挣钱了。

　　但是地价不可能永远涨，房价也不可能永远涨。今后，房地产会从原来的泡沫模式，转为价值创造模式。而所谓的价值创造模式，就是要做真正有使用价值的东西。

　　过去很多人造房子、买房子。人们买了房子，都把它当成投资产品。以后不管是开发商还是投资商都要做有使用价值的东西。地产商建出来一个写字楼，要有人买；买了还不行，要有人租；租了也还不行，要有人出健康的租金。

　　开发商建了一个购物中心，这个购物中心要有租户进来，租户付出健康的租金。此外，租户还能经营，并且挣钱，这些的地产、这样的楼才是有价值的。如果开发商建了一个楼，稀里糊涂就卖出去了，但是买家买了以后，发现这个楼租不出去；即使租出去，租金也非常低；租户在那里经营也很惨淡，这种地产是没有价值的。一旦地价不涨了，房价不涨了，这种地产就是一个海市蜃楼，没有任何价值。

　　我认为考验一个住宅、写字楼或者商铺，最后只有一个标准。就是这个地产能不能给你产生比较健康的租金现流。

　　潘石屹在北京做了很多楼，卖得很好。一平方米五六万、七八万，有一部分卖山西的煤老板买了，买完以后发现，租不出去，收的租金可能才2%、3%。这样的楼就是没有价值的。这只是房地产会出现的阶段性繁荣，长期的地产价值需要靠经营性的现金流体现。

　　记者：您所说的未来房企细分下的物流地产、旅游地产等，是不是属于可以创造出真实价值的产品？

　　曹少山：当然。中国的住宅到现在为止多少还是有点泡沫。这跟中国人“居者有其屋”的理念有关。

　　在一线城市，住宅的租金收益率非常低，豪宅的租金收益率不到2%。这样的住宅作为投资没有用的。而且，一旦房价停止上涨，马上就会有人意识到，买房投资不是个好投资。

　　另外，从商业地产来看，现在的商业地产的租金收益率也很低。收益率比较高的是工业地产和物流地产。一个看着不起眼的工业厂房、一个不起眼的物流仓库，租金回报就超过了15%。企业愿意花钱租这样的房子，那这个物业就是有使用价值的。

　　此外，地产商还可以以销售的方式将这样的物业卖给企业，或者形成资金包后，卖给保险公司。

　　最近河山资本做了一个小的社区商业地产，租金收益率非常高的，毛收益率可能在15%左右。如果，地产能每年给你产生10%到15%的收益的时候，还怕卖不掉吗？还怕不挣钱吗？事实上，很多的机构需要这样有价值的资产。

　　因此，从竞争的角度来讲，为什么一大堆房地产商要都去争2%、3%的收益率的住宅地产和传统的商业地产，而不去做另外的领域呢？

　　记者：新型城镇化的推进对中国房地产有什么影响？

　　曹少山：政府一直在讲城镇化。但一定要搞清楚，城镇化实际上是经济发展、社会发展的结果，而不是一个原因。

　　从70年代末到现在30多年的时间，城镇化率从20%多提升到了50%多，一年一个点的速度进行增长。过去几十年，讲的是人民生活水平，并没有说过要城镇化。但是，企业发展了、经济发展了，城镇化自然而然就会出现。

　　现在李克强总理提出城镇化，他提纲挈领地说所有的城镇化需要一系列的宏观的经济政策、户籍政策、人口的政策等一系列的配套政策进行推进。其实，推动社会经济方面的发展，最后形成的结果才是城镇化。

　　以前的城镇化是自然而然形成的，经济发展了，自然有人就到城市打工了落户了。当然，中国的城镇化有时候是伪城镇化，很多人没有真正落户，因为户籍受到限制。下一步新型的城镇化的要点，不是在城市建成区域摊大饼的无限制扩大，不是造更多的楼。新型的城镇化是人的城镇化。就是要让人在城里待下来，安居乐业，生活得更好。

　　反过头来，人的城镇化也会对房地产行业提出相应的要求。

　　第一、提供住的地方。

　　第二、提供生活设施便利的配套。要改善人的生活，提高人的生活，让人成为一个城镇人，这些都需要各种物业载体提供的。所有的城市的服务行业，都需要有街道和商铺等物业作为载体。现在的商业模式已经从原来的集中的百货公司的模式，变为大量的电商的模式。这就意味着物流企业将会有一定的发展。

　　地产商要考虑新的城镇化是人的城镇化，是怎么让人们住下来，让人们生活得更好。围绕新的城镇化，地产商有很多的机会。

　　但是如果地产商去做一些人们不需要的服务，建人们不需要的东西，这一定是没有用的，是一堆泡沫。

　　记者：在调控与城镇化相互交织的进程中，房地产行业的方向、定位是什么？

　　曹少山：房地产要定位在人的服务。

　　目前物流企业起来了，城市里面的人不到商店去买东西了，但人们还是需要逛街，他逛街去干什么？他去体验、看电影、跟朋友吃饭、去喝咖啡·····那地产商是不是在商业物业的设计方面要做成一种体验式的、商街性的东西，而不是单纯地建一些大的购物中心？

　　这一系列的东西，都是开发商以及投资商要思考的问题，顺着这样的逻辑去找商业机会和投资机会，那一定是没错的。

　　记者：2013博鳌房地产论坛主题为“改革时代的地产新力量”，在推进改革的过程中，房地产的新力量体现在哪些方面？

　　曹少山：我认为地产商一定要贴近市场的需求，坚持用创新的方式来创造价值。总结一下，就是抓住市场需要什么东西，然后创新。并且，创新要为这个市场上有需要的人创造真实的价值。开发商也好，投资商也好，只要这么做，肯定错不了。