明盛置业韦向阳：天悦广场欲重振中山西区的商业繁华

　   随着城市的高速发展，人民对生活质量也提出了更高的要求，传统的城市业态规划已无法适应时代的发展需求，多功能、多业态的城市综合体应运而生，而城市综合体也因其发展潜力大受到各大地产开发商的热烈追捧。

　　但令人尴尬的是，中山，作为珠三角经济圈中心城市、广东四大经济城市之一，却没有像广州、深圳的商业地产一样繁花似锦。

　　中山明盛置业副总经理韦向阳介绍说，"其实，中山的西区在改革开放初期是中山乃至珠三角地区一个很有名气的商贸集中地，那个时候这里的商业已非常繁华，当很多地方都没有服装市场的时候，中山这里已经形成一个西郊小商品市场，在广东乃至全国都很有名气。可是后来因为种种原因而渐渐没落，被东莞虎门服装市场所取代。"

　　如今，在商业地产遍地开花的大背景下，中山传统的临街商铺以及分布不均的购物中心已经无法满足市民一站式的购物需求，开发商开始把商业、居住、办公、文娱等城市生活空间进行糅合，打造成一个多功能、高效率的城市综合体。

　　而天悦广场作为明盛置业在中山打造的第一个城市综合体项目，也是明盛置业正式涉足商业地产的第一步，韦向阳表示，将倾注全力将这个项目做到最好。

　　天悦广场位于中山市西区富华道和翠景道交汇处，占地6万平方米、总建筑面积逾28万平方米，汇聚16万平方米的天悦广场购物中心、2万平方米的商务写字楼、10万平方米住宅小区以及中山首条专属"年轻一代"街区商业8090潮流商业街，预计明年五一前后开业。

　　韦向阳续称，现在中山西区政府希望重振西区商业的繁华，而天悦广场刚好符合政策发展的一个需求，因此项目也得到政府的支持，明盛置业希望为重塑中山西区商业繁华而出一份力。

　　以下是明盛置业副总经理韦向阳接受赢商网记者专访的内容，韦向阳就天悦广场的进展情况、公司的发展方向以及对中山商业地产市场的发展状况表达了自己的看法。

中山明盛置业副总经理 韦向阳

　　天悦广场定位都市生活体验MALL

　　赢商网：天悦广场是中山明盛置业在西区商圈中打造的首个城市综合体，该项目的定位是什么？为什么会选择这样的定位？

　　韦向阳：天悦广场拥有28万平方米的大体量，集购物、娱乐、餐饮、商务、住宅五大功能于一体。其中包含16万平方米的购物中心，定位为都市生活体验MALL，将打造成一个生活化的购物中心，汇聚时尚潮流、高档商业、主题餐饮、生活百货、大超市等多种购物休闲形态。

　　当初之所以这样定位，主要是因为西区还没有形成一个综合性的消费场所，现有的商业大部分还是以临街商铺为主，市民一些最基本的消费需求没有得到满足，所以我们就想在西区建起这样一个消费场所，来满足西区的人们这些基本的消费需求和愿望，同时也为周边市民带来一种全新的购物体验。

　　赢商网：据了解，天悦广场购物中心已和大润发、丽特百货、金逸4D影院三大主力商家签约，除此之外，还引进了哪些知名品牌？预计何时能够开业？

　　韦向阳：引入大润发、丽特百货、金逸4D影院三大主力店对于我们招商工作来说，无疑是走出了成功的第一步。

　　丽特青春百货是广东地区的第二家分店，其以青春、时尚、动感为主题，集中了知名的专业店和品牌店，传递不一样的时尚资讯；而金逸国际影城将带来中山首个4D及双巨幕影院，将为市民带来更刺激的视觉享受。

　　除此之外，还签约了六福珠宝、资生堂、百丽、EMU等知名品牌，其实，天悦广场在正式招商前，已经有很多商家主动找我们进行合作洽谈，希望能够达成合作意向，其中也不乏一些国际连锁品牌和国内知名品牌。

　　目前，项目处于正式启动招商阶段，预计明年五一前后开业，但是具体开业时间还需要看工程进展情况来安排。

　　赢商网：在业态规划上，天悦广场与目前中山的购物中心有什么不同？你们的优势和主要特色有哪些？

　　韦向阳：天悦广场是8层集合式的购物中心，涵盖"时尚购物+主题餐饮+TOP娱乐+生活日常"四大元素，更于购物中心之外，特别设置了中山专属"年轻一代"的天悦城8090商业街，将两者有机融合打造成"一站式"的消费殿堂。

　　但是在业态上也有相似的地方，因为我们本身的定位是考虑到满足西区乃至周边镇居民的一些基本生活消费需求，所以设置了一个大型的综合超市。而在选择的时候，我们进行了综合的对比和考虑，哪个超市对我们项目发展的帮助最大？最后选择了大润发。

　　整个项目的优势在于我们的体量大，所以功能多，容量大，商品相对比较齐全，而且有大润发超市和丽特百货双主力店，这是其一。

　　第二，在规划上面，我们把超市放在二三楼，考虑到超市会带动人流，希望把人流往上带，便于人流互动，为商家营造更好的购物氛围。

　　第三，就是我们拥有充足的车位，多达2500个。我们不仅有地下停车场还有高楼层的停车场，五层以上都设置了停车位，多层复合型停车场通过7.2米宽、上下单行螺旋车道，通达各消费楼层，这就是我们项目最大的特色。

　　这样能够照顾消费者点对点便捷消费，顾客想要在哪个楼层消费，就可以直接开车到相对应的楼层，非常方便。而且我们高楼层的停车位比例比地下停车位比例还要大，这样能够降低了公司的投资成本，因为做地下停车场越到负层成本就会越高，因此我们把他设置在了高楼上，投资会相对少一些。

　　赢商网：目前，增加购物中心的体验业态、减少零售业态已经成为共识，特别是在电商冲击比较大的一二线城市，天悦广场有没有这方面的考虑？具体业态分布是怎样的？

　　韦向阳：根据我们规划的餐饮面积大概有两万平米，不过我们还是零售比例占比大，原因是我们有两个双主力店。百货、大润发里也会设置有少量的餐饮，但是比例不会很大。

　　一楼主要是品牌商铺，包括国际连锁餐饮、珠宝、服饰、皮具、箱包、护肤品、化妆品；二楼、三楼为大润发超市；四楼有特色休闲餐饮、电器卖场、数码3 C专业店、儿童用品、家居饰品店；其中，丽特百货分布在购物中心东边的一至四层。

　　五楼则包括中、西各菜系特色餐饮、潮流精品零售和停车场；六楼则是金逸4D双巨幕影院、量贩KTV和停车场；七楼、八楼以停车场为主，附有少量商业。

　　此外，购物中心的二层与商住区、写字楼都有廊桥相连，所以不管是小区业主还是写字楼的白领一族都可以风雨无阻来往其间。

创业容易守业难：脚踏实地一步步走

　　赢商网：看来明盛置业对于天悦广场无论是在建筑设计，还是在业态规划上都作了很多方面的考量，公司是由什么时候开始涉足商业地产的？明盛置业对于进入商业地产是如何考虑的？

　　韦向阳：中山明盛置业是在2004年成立的，天悦广场是我们打造的第一个商业地产项目，从2009年就开始筹划，2011年开始动工。

　　其实，明盛置业进入商业地产完全是机缘巧合，当时拿了这块地，也放置了一段时间，但是由于这块地本身所处的位置，决定了它的商业价值，所以，我们就想利用好这个商业价值，于是就把它打造为多功能的城市综合体。

　　赢商网：众所周知，相对于住宅开发，商业地产开发对公司的现金流要求比较高，明盛置业是如何考量资金、后期运营和发展的问题？

　　韦向阳：我们的项目采用"只租不售"的经营模式，实行统一规划、统一推广、统一管理、统一服务，这样可以确保项目可持续发展。

　　在我看来，做商业地产，严格来说可分为两块，一块是卖产权，一种是只租不售。卖产权的模式跟做住宅的模式很相似，但对于一个经营商业的人来说，要求则完全不同，更需要重视后期培育的问题，"只租不售"的模式更有利于提高商业物业管理水平以及增加公司操作商业项目的经验。

　　从投资的角度来看，公司用住宅、商业街、写字楼产生的资金流完全可以满足购物中心的投资需求。

　　中国有句话是"创业容易，守业难"，这句话套在商业地产里也是适合的。运营是长期的，随着越来越多的企业家陆续登上商业地产大舞台，他们不仅仅琢磨如何赚取利润，更要思考如何能持续经营、更长久的生存。

　　赢商网：公司今年在商业地产方面的计划是怎样的？ 天悦城是否会形成公司一个商业品牌在未来进行复制和扩张？

　　韦向阳：在商业地产这一块，我们也一直在不断学习的过程中，按目前状况来说，公司今年的计划是重点放在天悦广场上。

　　我们会倾力打造好天悦广场这个项目，或许以后天悦城会成为明盛置业的一个商业品牌从而进行拓展和复制，但现在，最重要的是，脚踏实地一步步来，先把这个项目做好，经营好，然后总结经验，再发展下一个商业项目。

　　中山商业地产没有饱和 西区将重新崛起

　　赢商网：刚刚您提到由于机缘巧合打造了天悦广场，而天悦广场所处位置属于富华商圈，您是怎么看待这个商圈的形成和发展的？

　　韦向阳：富华道，见证了中山一个时代的繁华。其实，中山的西区在改革开放初期是中山乃至珠三角地区一个很有名气的商贸集中地，那个时候这里的商业已非常繁华，当很多地方都没有服装市场的时候，中山这里已经形成一个西郊小商品市场，在广东乃至全国都很有名气。可是后来因为种种原因而渐渐没落，被东莞虎门服装市场所取代。

　　而如今，中山西区政府希望重振西区商业的繁华，富华道作为中山的区域轴心，成为政府强力建设的重点片区，提出以"一轴、双核、三区、四带"的结构建设富华道片区，未来这里必将会形成一个新的商圈，辐射中山300万人群。

　　赢商网：现在富华商圈也正在进行转型，多个商业项目正在建设中，不仅天悦广场进展顺利，兴中广场也将在"十一"前开业，您认为这些项目能否带动西区的重新崛起？您认为未来西区商业发展需要注意哪些问题？

　　韦向阳：这些项目的启动必定会带动周边一些商业的发展，同时也会促进西区商圈的发展，从而形成一个新的商圈。我认为，未来西区的商业发展需要控制好商业体的总量，这样才能健康发展，如果太泛滥就会形成恶性竞争。

　　另外，还需要注意的一个问题是，商业的规划。这是我感概最深的，我认为商业的前期规划很重要，以往很多开发商是先把一个商物业建起来了，然后再招商。虽然现在很多开发商都明白这个道理，但还是有一部分刚接触这个行业的开发商，仍然按照住宅的操作模式，建起来再招商，这是有矛盾的，很容易出现问题。

　　再者，就是后期运营的问题。如果说，前期规划、建筑是看点，那么后期运营更考验开发商的经营能力。当然，前期规划和后期运营是密切相连的，前期的规划是否正确对于后期的运营影响很大，反过来，后期运营得好的话，为前期的规划、招商更添色彩。

　　赢商网：同样，面对越来越多的商业地产项目扎堆落户中山，天悦广场未来会不会面临一些挑战和感到压力？怎样才能保持自己的优势？

　　韦向阳：竞争是必然的，在西区，将来的商业地产一定会很旺，但是我们的商业项目建得比较早，所以我们的定位在制高点，有先入的优势，后来的商业项目只能因为我们而调整它自己的定位，也就是说后来者会变得比较被动一些。

　　不过，假如后来者没有形成自己的特色，大家都是同类业态的话，同质化问题会比较严重，竞争也会跟着越来越激烈。

　　赢商网：那在您看来，目前中山的商业地产是否已接近饱和？未来发展前景如何？

　　韦向阳：目前中山商业地产还达不到饱和，而且中山的商业地产分布不均匀，城区相对集中，也比较成熟，但是西区南区还没有形成一定的商圈，所以严格来说，目前并没有达到饱和的状况，但是若干年后，新项目不断涌出，竞争就会面临白热化。

　　整体来说，虽然中山不算大，它是一个副中心，但是从整个广东省来看，中山经济发展排在第五位，全市18个镇全部入选广东百强镇，有300万的常住人口，是比较适合投资和发展的一个城市。

　　经济总量比较大的话，人均消费力也会比较高，我非常看好中山这一区域的发展。但是要发展到如广深一样繁华，还是需要比较长的时间。

　　赢商网：目前，中山的品牌主要以国内一线、二线品牌以及部分国际品牌为主，更多的国际快时尚品牌仍未进入中山市场，您认为这主要是中山消费力问题还是没有适合的商业项目提供适合的场地？或者是其他原因。

　　韦向阳：各方面的原因，由于快时尚商家的选址要求也比较高，一般的发展商它未必接受得了。而且，快时尚的店面一般要求开在一楼，占的面积又比较大，第二他们支付的租金不高，这就和开发商形成矛盾，然而开发商考虑得更多的是投资回报，两者需要更多的去协调和沟通。