上实控股上半年净利润16.75亿元 整合背后存资金窘境

　　8月29日，上海实业控股有限公司公布其截至2013年上半年中期业绩。

　　报告显示，上实控股实现净利润16.75亿港元，同比下降34.1%；总收入为87.89亿港元，同比上升40.9%。上实控股称，上升原因是由于其去年上半年，完成出售上海青浦区G地块的交易，录得较大的盈利。

　　其中，上实控股旗下的两家房地产公司，上海实业城市开发集团有限公司和上海实业发展股份有限公司，分别取得29.66亿港元和21.84亿港元的营业额。

　　同时，上实控股在8月29日的中期业绩会上也再次对大家关注的上实上半年两次引人注目的徐家汇中心土地项目置换和出售股权的动作做出解释。

　　先弃地王再售股权

　　今年5月19日，上实城开公告宣布，已与徐汇区规划和土地管理局达成协议，将原指定用作发展徐家汇中心的现存地盘，调整为4宗位于上海滨江、临近上海世博中心的土地。

　　据介绍，徐家汇中心项目占地约3.53万平方米，换地之后，新地盘总面积合共约8.32万平方米，被规划为混合用途，可发展为多种商业物业。因为是置换土地，上实城开不需要就土地调整支付土地出让金或任何其他款项。

　　对此，上实诚开的相关人士曾表示，此次恰逢良机可以换成滨江的地块，公司颇感满意。

　　但出乎意料，置换后的徐家汇中心项目，再次亮相后已成为即将以175亿元起拍的上海准地王地块。

　　截止早前8月上旬消息，上海市规土局已以总价175.26亿元天价挂出的徐汇区“徐家汇中心项目”地块，目前已进入挂牌竞价阶段。

　　同样，就在退出上海徐家汇中心项目一个月之后的6月21日，上实城开亦宣布，以人民币11.75亿元的价格，向中庚国际集团有限公司出售上海城开龙城25%股权。

　　据了解，“城开中心”项目是上实城开于2010年底联同当时仍未成为其附属公司的上海城开（集团）有限公司以约人民币24亿元投得。在2011年开工仪式上，时任上海城开集团总裁的倪建达曾将“城开中心”视为城开集团在上海的第一个综合体，并具重要意义。

　　资料显示，上海城开龙城拥有一幅位于上海市闵行区梅陇镇土地，并拟开发为“城开中心”，总建筑面积约为51万平方米，包括办公室、商用物业及酒店的综合物业。

　　即便如此，“城开中心”仍逃不出被卖掉25%股权的命运。是次交易后，“城开中心”项目余下的75%权益仍然由上海城开持有。

　　整合背后资金窘境

　　在短短的一个月时间内，先是退出被视为城开集团核心发展项目的徐家汇中心，继而出售“城开中心”的股权，上实城开的一系列动作令外界感到困惑并指出其背后核心原因依然是资金的压力。

　　其中，上实诚开将徐家汇地王置换成滨江的4块地，上海业内人士就普遍持不同的看法。

　　不过，有上海资深业内人士分析称，徐家汇中心需要巨额的资金投入，而且建成之后也必然会是持有型物业，对于上实城开这类规模的公司来说，的确具有较大的开发压力以及操作难度。

　　而据最新的消息，上海徐家汇地块的起拍价高达175亿元，加上之后的开发资金，总投入最起码要250亿元。

　　显然，相比于徐家汇地块的巨大投入，滨江地块对于上实系而言其实开发难度较小，可供出售，能实现资金较快回笼。

　　因此，上实控股董事长王伟在8月29日的中期业绩会上表示：“从这个置换的角度来说，我们一方面要考虑投入和产出的周期。另外一方面，要考虑整个地块的建设周期和使用周期。”

　　无独有偶，在出售“城开中心”股权时，上实系也表露了对资金的渴望。

　　在出售城开中心25%股权时，上实城开相关负责人曾回应指出：“如果从还贷方面来看，我们的现金流是非常充裕的。不过，资金也并非特别多，如果想加快项目的开发，的确需要争取更多的资金。”

　　翻查资料，该次交易完成后，上实城开将录得约7.37亿港元的税后出售利润。同时，该公司亦可透过此交易获得合共逾人民币11.75亿元的现金流入。