斥资255亿元谋取深圳5项目 京基地产旧改运作资本承压

　　继晶都旧改项目之后，京基地产旗下旧改大盘近日又有新进展。

　　近日，位于深圳南山的长源村旧改项目，传来消息，该项目的产前环节获得最新进展，其中已签约的村民达到了85%，更有90%的居民楼已经腾空。

　　长源村旧改

　　据了解，长源项目为京基目前5个旧改项目当中的一个。虽然拆迁获得进展，但就该项目最终确定京基为实施方的时间来看，拆迁工作也花费了近5年。

　　长源村旧改项目启动时间为2008年，而也是于2008年，落定了京基为长源村旧改项目的实施方。但此后便少有该项目进展的消息传出，直到2012年11月22日举行的京基100招商签约会上，才正式透露了这一消息。

　　资料显示，长源村原名长岭陂村，地处福田、南山、宝安3区的交界之处。整个项目占地面积约为15万平方米，拟重建总面积约为53万平方米。项目于今年的5月17日，正式启动村民搬迁签约工作。

　　有消息指，长源村为目前南山区最为贫穷的村庄之一，位置较偏僻，是南山区共富裕工程的扶持对象；此外，长源村基本为农民房，周边配套不齐全。而就配套问题，在新近举行的一次党代表下社区活动上，长源村村民也曾表示，希望项目应当重新配套公办小学，包括恢复1998年停办的公办小学长源小学。

　　既是重点扶持对象，再加上周边配套不成熟等因素，会否让京基在该项目的盈利方面受影响？对此，深圳业内林先生认为，该项目肯定存一些利益上的交换，政府让京基才操刀该项目的旧改，肯定会在税收或者地价上给予一定的优惠。

　　同时，该业内也补充指，就目前深圳土地供应短缺的现状来看，企业更看重的是如何保证一定的发展规模，盈利大小已退居其次。

　　“在深圳做旧改并不是为赚钱，而是为了保持企业的一个经营额；另外，如今一线城市地王频现，即便利润不大，但能圈到更多的地块，也好过以后招牌挂拍出天价”。

　　林先生续称，旧改土地还不受两年开发限制，可以慢慢建设，这对开发主体来说也能间接带来利好。

　　不过，虽然获更多的旧改项目能满足未来发展所需，但因目前京基旗下旧改项目已达到一定规模，因此其在资金的周转上能否灵活运转则至关重要。

　　据了解，除上述南山长源旧改项目外，京基集团于去年还分别签署了深圳罗湖、宝安、龙岗四大区域的多个城市更新项目，分别为罗湖的水贝更新项目、龙岗木棉湾更新项目、宝安沙一更新项目、龙岗大围村项目。

　　上述5个项目的总体改造面积为63.9万平方米，预计开发总量达到300万平方米，是京基100综合体总建筑面积的5倍。而根据京基地产的相关规划，预计这5个地块的改造投资额度将接近255亿元。

　　资金筹集

　　正如上述业内所言，就这五大旧改项目来看，外界最为关注的或是年销售额并不高的京基，操作如此大规模旧改项目所需资金从何而来？

　　对此，深圳另一业内指出，目前京基投入项目运营的资金一方面来自销售，另一方面则来自境外的集资动作。

　　根据京基地产官网信息显示，2013年京基地产将有四大项目入市，其中梧桐山豪宅项目云景梧桐和福田综合体项目滨河时代有望年中面市，银湖别墅项目银湖庄园以及坪山牛角龙城市更新项目则预计于下半年入市，届时可售面积近百万平米，预计销售金额将过百亿。

　　而就目前京基推盘情况来看，京基目前正在入市销售的项目为云景梧桐及滨河时代，其中，云景梧桐于今年的8月17日开盘，推出的户型为76-188平方米的3到5房，总套数为241套，开盘均价4.3万元每平方米；而滨河时代的开盘日期为8月10日，推出的户型为155-250平方米的3到5房，总套数为415套，开盘均价为4.5万元每平米。

　　相较于目前京基力推的云景梧桐及滨河时代，京基计划于今年推的银湖庄园及坪山牛角龙城市更新项目目前暂无相关消息。而据该业内了解到的情况，仅坪山牛角龙城市更新项目处于动工状态，但银湖庄园动作并不大。

　　因此，就京基今年的业绩贡献来看，目前主要还是集中在云景梧桐及滨河时代，以及京基100旗下的商业综合体KKmall。而根据最新市场消息显示，云景梧桐及滨河时代的去化在七到八成左右，销售情况理想。其中，在云景梧桐及滨河时代开盘的两周内，合计揽金30亿。

　　据该业内预测，云景梧桐及滨河时若最终全部消化完毕，可回笼资金60亿元到80亿元左右。即便如此，该业内还是认为，毕竟京基旧改投入要比销售金额大的多，回款肯定支撑不了旧改的投入。

　　“与卓越现状一样，即拿地金额和它的销售也是不相匹配的，但其选择在深圳拿到项目，然后到境外去做一些集资满足发展所需。因此，京基也肯定会去到境外做一些低成本的集资”。

　　对于集资动作，据该人士对记者透露，目前京基已成立了一套境外融资的班子，专门负责京基在境外的一些融资行为。

　　另据了解，除长源村旧改项目外，目前京其旗下的其余几个旧改项目均无最新进展。对此，上述业内认为，由于项目的谈判进度不一，所以京基应该会根据进度及资金状况酌情启动各个旧改项目。

　　“由此，这也给了京基在资金筹集上预留了缓冲时间，若云景梧桐及滨河时代两个盘很顺利卖掉，资金流动比较顺畅的话，其会陆续推出两到三个盘，满足发展需要，但不会全部启动”。