中坤集团升级安徽孔城老街 打造文化度假商业街区

　　对于老街项目，中坤集团决定放弃已经屡试不爽的“门票经济”以及与当地政府、居民的“门票分成”的商业模式，而是转成做有文化内涵的休闲度假商业街区。

　　孔城老街

　　老街项目，由中坤集团持有全部资产、开展经营并对外租赁、招商经营，将其打造成开发文化遗产示范项目和保护性中国古街区商业典范性项目。

　　在面对当下新型城镇化的大潮时，如何在不可逆转的城镇化过程中，保留历史遗存下来的建筑、景观、风俗乃至生活方式，并进行合理的旅游开发，真正做到以旅游业为支撑产业，带动一方土地和百姓致富？

　　古村落的开发一直是旅游业界的难题，如何既能保住古村落的文脉，又能以此为吸引点进行旅游开发？古村落复杂的产权问题又该如何解决？

　　笔者走访了中坤集团旗下的古村落旅游集群，实地探索古村落开发之路。

　　宏村“出名”之后如何再创收

　　自安徽省黄山西南麓的宏村以后，中坤集团在中国古村落的开发运营方面，某种程度上已经成为样板。从安徽省黄山板块的宏村、南屏、关麓，到湖南省岳阳市的张谷英村、北京市门头沟区的爨底下村、安徽省桐城市的孔城老街，打开中坤的旅游度假地产版图，这些都是已在古村落项目上布下的棋子。

　　而中坤集团董事长黄怒波运作这些古村落景区项目的思路也不再是什么秘密：用古村落建筑的魅力、原住民生活的神秘，吸引来人气，最终让这些游客落脚在围绕古村落而建的各类度假项目中休闲消费。

　　只是，这看似简单的经验之谈，在实际操作中都会碰到让人头疼的问题。如何解决这些问题，是中坤集团下好古村落度假休闲旅游这盘棋的关键。

　　以宏村为例，作为国内知名的古村落旅游目的地，宏村现在发愁的已不是景区门票收入问题，而是面对太多的游客，既要保护古村落不被破坏，又要满足游客需求的难题。

　　“宏村当年设计的日最佳旅游人数是6000至7000人次/天，现在旺季时，一天最多能达到1.6万人次左右。” 中坤集团副总裁、中坤集团旗下负责黄山板块旅游地产的黄山京黟旅游开发有限公司总裁张宝说。

　　游客量太多怎么办?业内专家建议，通过价格杠杆等方式，来实现“分时段错峰参观”，使得同时驻留在宏村核心景区的游客人数保持在2000人左右。但是这一方案的执行难点是，中坤集团将这些高峰时段的旅客，分流到哪里去？

　　如果只是单一景点，“分时段错峰参观”是难以付诸实践的。但好在中坤集团围绕宏村核心景区的旅游度假地产项目已开枝散叶。作为宏村开发二期的重点，中坤集团在宏村景区附近的奇墅湖征了1000多亩滩地，租下数百亩山林，计划投资10亿元，建设一个五星级酒店和一批度假别墅等多个度假地产项目。

　　此外，中坤集团还在宏村景区旁边的奇墅湖上打造了一台水上实景演出《宏村阿菊》，邀请美国拉斯维加斯水世界公司负责整个创意、制作，该演出可以容纳1800人观看。

　　中坤集团还在奇墅湖旁另外投资1亿元，重建了唐代古刹梓路寺。目前，寺庙已正式对外开放，主要接待进行禅修的人士。

　　宏村，现在已经是中坤集团在运作古村落休闲度假项目上，旅游产品最丰富、产品群概念最完整的样本。中坤集团希望，把距离黄山景区30多公里的奇墅湖旅游度假村，打造成黄山旅游板块的目的地。依照此设想，将宏村核心景区高峰时的游客，通过价格手段引导到这里来休闲消费，如用餐，看大型水上实景演出，到梓路寺禅修等。

　　张谷英村的收购新模式民营资本介入文物保护

　　除了宏村项目外，中坤集团还运作了湖南岳阳张谷英村项目。在这个项目的运作上，中坤集团尝试一个大胆模式——收购其中的部分民居。要知道，这在当时的法律法规上是相当敏感的。同样是经营中国历史文化名村，中坤集团对宏村具有的是经营权，而没有产权。这种大胆试验在实际操作中意味着很大的难度和挑战。

　　首先是法律上的难题如何突破。中坤集团在南疆的旅游度假地产项目，就曾因“明令禁止在文物景点从事经营活动”的红头文件而遭遇负面报道满天飞。更何况，中坤集团在张谷英村更敏感的做法是资产收购。

　　后来，中坤集团找到了政策的突破口，即张谷英村、宏村等虽属国家文物保护单位，但是村落的资产是属于个人的。

　　“这种情况从保护的角度来说，难度很大，村里居民根据个人经济实力的不同、要求不同、觉悟不同，对古村落的保护程度也各有不同。在这种情况下，我们提出，企业收购其实是便于整体性保护的。”张谷英村的工作团队回忆当年如何去说服主管部门。

　　张谷英村的古村落是典型的连体建筑：整个大屋依山而建，建筑群呈“丰”字形结构，主堂屋与横堂屋皆以天井为中心，分则自成庭院，合则连为一体。大屋内有房屋1700余间，俗称“2000多人住一个大屋”。

　　中坤集团只是收购了整个大屋最末端的一部分，张谷英村目前保存完好的有三大部分：当大门、王家塅、上新屋，中坤集团收购的是上新屋段，这也相对降低了运作的难度和阻力。最终，湖南省政府出台了省政府令专门解决这个问题。

　　中坤集团在张谷英村的收购，其实是为运作后期项目埋了伏笔。按照中坤集团的规划，修缮完成的上新屋部分将与在古村落周边建设的酒店连成一体。中坤集团已规划在张谷英村周边征50亩地，建造五星级酒店;另外，还计划开发度假会所、别墅、户外运动等休闲度假产品。

　　对收购的上新屋古民居，中坤主要是按照“修旧如旧”原则进行修缮。即使如此也势必牵涉到原住民的拆迁、土地的流转等等难题。这是张谷英项目现在让运作团队头疼的问题之一。

　　从2008年5月签订正式协议，到现在中坤尚未完成搬迁工作。中坤集团在张谷英村的工作团队介绍，当初的正式协议是与岳阳市政府签订的，不过，到具体的执行环节时，则要更多地与当地乡镇和村里的管理班子打交道。

　　而酒店等项目开发所需用地，主要是在田间山头。笔者在实地采访时看到，山岭上散布着不少坟头。迁坟是拆迁的工作之一，而当地人特别讲究风水。中坤集团估算过，迁坟的费用从几百元到几千元不等，有些家庭可能需要上万元。

　　中坤在后期运作的其他古村落项目上，更多地尝试这样的资产收购。在黄山黟县，中坤集团除了经营宏村，还经营着南屏和关麓两大景区。中坤集团有计划整体收购关麓，目前正在跟黟县政府洽谈。不过，相关负责人坦言，宏村旅游的升温，已将当地旅游资源的收购价抬高，关麓一带的古民居收购，他称已是“天价”。

　　放弃门票经济主打休闲经济

　　在中坤经营的数个古村落旅游项目中，门票收入是很重要的一部分，但安徽省桐城市的孔城老街是一个例外。

　　老街位于桐城市孔城镇。在古时，这里就是一条商业街。现在老街上木质结构的铺面里，仍有当地居民在做买卖。老街入口不远处，是占地近千米的祠堂，祠堂里还保存着道光年间的石墙。

　　整个老街全长两公里，原有600多户人家，现在已有不少住户陆续搬出。2008年中坤集团与桐城市政府签约后，项目团队开始对孔城老街项目进行规划和设计。负责桐城项目的胡明，是直接从中坤集团总部的门头沟项目调来的，现在他是桐城中坤旅游度假发展有限公司总经理。

　　介入项目之初，胡明也曾想过，直接复制宏村商业模式，做旅游观光、收门票，宏村经验证明这种方式是最保险的。

　　不过，在收购老街部分资产后，中坤集团决定放弃已经屡试不爽的“门票经济”以及与当地政府、居民的“门票分成”的商业模式，而是转成做有文化内涵的休闲度假商业街区，由中坤集团持有全部资产、开展经营并对外租赁、招商经营，将其打造成开发文化遗产示范项目和保护性中国古街区商业典范性项目。

　　胡明介绍，孔城老街项目主要面对的是皖中市场，针对本地人的休闲消费，同时也希望覆盖南京、武汉等周边市场。

　　这样的定位其实风险颇大。尽管中坤集团花尽心思给老街保留了古建筑的“外衣”，但是拿什么来聚拢旅游消费的人气？商业嗅觉天然敏锐的江浙商人，给胡明吃了颗“定心丸”。在孔城老街的入口处，经常能见到“浙”或“苏”字头车牌的车。他们对修缮后的老街铺面很感兴趣，尤其是面积数百平方米、格局方正的院落。

　　3年前中坤集团开始做孔城老街项目时，孔城镇的房价大概是每平方米几百元，现在已是3000多元，中坤集团带来的鲶鱼效应，已经让地方尝到了更多甜头。