收购香港创兴银行 越秀集团商业地产欲借力金融

　　这个周，广州国企越秀集团很是忙碌。

　　这边厢，旗下越秀地产正紧锣密鼓地为其商业地产重要项目广州财富中心进行全球招商，不仅举行财富中心的商业战略联盟签约暨商业项目招商推介会，同时还宣布开放财富中心示范层。

　　那边厢，香港资本市场就传出消息，市场传闻已久的越秀集团收购香港创兴银行的交易，目前已接近达成共识，结果最快可能在本周内宣布。

　　周四(10月24日)，廖创兴企业与创兴银行双双停牌，这更使得越秀集团收购创兴银行传闻的确定性上涨不少。

　　收购香港创兴银行

　　据银行业人士透露，此前越秀集团新上任的董事长张招兴已在香港锁定了三家潜在的银行收购目标，包括大新银行、永亨银行以及创兴银行。

　　其中，创兴银行在香港银行业中负债率较低，其此前金融危机中遗留的不良资产也已在数年中全部撇帐。目前创兴银行市值97.66亿港元，每年净利润维持在5亿港元左右。在其23日公布的半年度净利润为2.76亿港元，同比上升6%，在本地银行业中属于盈利稳定。

　　同时因为，在三家银行中，创兴银行是家族企业，目前其廖家管理层年事已高，并一直有意出售银行。最终越秀集团与创兴银行双方均有意而达成收购。

　　所以，在今年8月7日，创兴银行及母公司廖创兴停牌之时，就已传出越秀集团欲出资65.88-87.8亿港元，以1.5倍至2倍的市帐率收购创兴银行60%股权的消息。

　　不过，在半个多月后的8月27日，再次传来市场消息，因为有新买家加入竞购创兴银行，导致其股价急升。其后因股价异动，创兴银行与廖创兴企业9月9日发布联合公告称，与独立第三方仍在就收购的可能性继续对话，但未达成任何承诺或订立任何协议。

　　随之数日后，创兴银行和廖创兴企业亦再次发布联合公告，确认了独立第三方包括越秀集团在内，但交易仍未有定案。

　　而目前的最新消息为，越秀集团洽购香港创兴银行的交易即将达成共识，最快将在本周公布结果。

　　不过，记者即日致电越秀集团进行求证时。越秀地产投资关系总监夏恒良对记者称：“目前不便透露关于收购创兴银行的任何消息，且对于收购的传闻均不宜置评。”

　　打通资本金融任督

　　对于此次越秀集团收购创兴银行的动机，有分析人士就认为，本次收购越秀集团就是以打通企业在香港市场的资本与金融的任督二脉为考量。

　　越秀集团通过收购一家香港银行来增强企业的金融造血机能，通过香港资本市场与金融机制来支持越秀旗下企业的发展与扩张，这其中自然包括这两年比较着力的地产业务。

　　查阅资料可见，越秀旗下地产业务这几年呈急剧扩张之势。据不完全统计，其旗下地产业务平台的越秀地产项目已逐步扩展至珠三角、长三角、环渤海和中部地区，分布在广州，佛山，中山，江门，烟台，沈阳，青岛，杭州，昆山，武汉，海口，香港等12个主要城市。

　　其中，仅在2013年上半年，越秀地产共在广州、杭州、佛山购入五幅土地，总建筑面积约114万平方米，总金额为67.64亿元。

　　下半年，越秀地产继续拿地。9月13日，越秀地产通过公司间接拥有95.48%权益的附属公司与投资基金联合投标，以90亿元拍下武汉精武的天价地王。

　　显然，如此快速的发展必须要有大量的资金进行支持，而通过香港这样的便利的金融与资本市场筹措资金和资本运作就成为必然。

　　据了解，仅越秀地产在今年上半年已完成融资88亿元，包括首次发行3.5亿美元5年期和5亿美元10年期定息债券，以及银行借贷约人民币34亿元。

　　而越秀地产在6月、7月和9月间，仍然有18亿人民币、5000万美元以及5亿港元的融资举措。

　　而日前就有市场人士对记者分析说：“倘若此次越秀集团成功收购创兴银行，那越秀不仅在香港多了一个新的金融机构，亦可为日后其旗下公司进行融资提供不少助力”。

　　商业发展金融路径

　　同样，在越秀集团的金融产业链发展进程中，最先受益的恐怕就是其旗下目前最为着力的商业地产。

　　越秀一直称其运作商业地产的模式为，房地产投资信托基金双平台。此种模式一直被业内认为，与新加坡房企凯德的私募基金与REITs双配对运作的房地产基金模式有着异曲同工之妙。

　　据越秀地产执行董事及营运总经理陈志鸿早前介绍，越秀房地产投资信托基金平台，就是当商业地产项目回报率达到要求，就可以把项目注入房托，进行地产与金融结合，实现二次证券化。

　　这样的商业地产模式，在IFC(广州国际金融中心，西塔)注入越秀房托（越秀房地产信托基金）的过程便可见端倪。

　　在去年5月28日，越秀地产和越秀房托联合宣布，越秀地产计划把旗下广州IFC注入越秀房托，交易对应的物业作价为134.4亿元。而此次交易除IFC以外的另一主角正是越秀集团旗下的另一上市平台—越秀房托。

　　资料显示，在2005年越秀房托上市后，其发展速度非常惊人。越秀房托上市后，便以“地产+房产基金”的形式，接手了越秀地产位于广州市的维多利亚广场、财富广场、城建大厦以及白马大厦。三年后，越秀房托再次自越秀地产手中购入广州越秀新都会项目。

　　截至2011年12月31日，这些物业整体出租率达到98.61%以上。

　　而去年，在业内热议之下IFC广州国际金融中心再次注入越秀房托，该项交易最终于去年9月26日完成。

　　最后，仅收购IFC就令原本拥有66亿元物业的越秀房托，瞬间将持有物业数增加至220亿元，成为了亚洲十大上市房地产信托基金公司。

　　同样，该模式使得地产投资信托基金平台受益外，交易成行后的IFC依旧是人们关注的重点。为此，越秀房托董事长梁凝光亦在今年的年中业绩会上表示，IFC自收购后，实现了较快的增长，虽然现在仍然处在爬坡期，但期末IFC的出租率为74.13%，较去年底增加3.95%。