维多利广场的蜕变：定位调整“国际快时尚” 明年春亮相

　　前言：对于一线城市中成熟的购物中心而言，“变”还是“不变”已经不是需要思考的问题，而怎么“变”才是重点。虽然抢先进入市场，拥有时间优势，但随着同城购物中心如雨后春笋涌出，同质化不断加大，品牌调整、业态升级已成为一家成熟购物中心的必修课。“识时务者为俊杰”，根据市场的变化，把握时机，主动进行适时调整，才能持续保持竞争力和领先优势。

　　在中国首家购物中心诞生地广州，购物中心调整升级也成为常态，正佳广场、百信广场、东方宝泰、维多利广场……这些购物中心都在“正在”或“将”以新的面孔面对消费者，赢商网通过实地走访和访谈，一窥这些购物中心背后的调整思维。

　　（赢商网记者10月31日报道）"得天河者得广州"。作为华南第一大商圈，在还不到2公里的天河路上，聚集了天河城、正佳广场、太古汇、万菱汇、维多利广场、时尚天河、广百中怡店、天河娱乐广场、摩登百货等大型商场，加上建设当中的新鸿基宏城广场，天河商圈商业面积已突破150万平方米。 

　　然而，就是这样的黄金商圈中，出现独特的商业"孤岛现象"：天河路南北侧两侧形成典型的"阴阳路"，天河路北侧餐饮娱乐红火、零售冷清，似乎已成为天河路商圈的"百慕大三角"。　 

　　不过，这个多年的"百慕大三角"有望被维多利广场突破，引入面积超过1万平方米的华南唯一"UNIQLO全球旗舰店"，"国际快时尚"定位将取代"电器+餐饮"的模式，引入更丰富的品类和更有特色的品牌。 

　　"明年春天维多利广场就会有一个翻天覆地的变化，蜕变成为真真正正的零售商场"，维多利广场常务副总物业经理庞瑞丽表示。　 　　

维多利广场常务副总物业经理庞瑞丽（中）

　　引入优衣库全球最大旗舰店　 

　　   2003年10月1日，由越秀集团打造的主题商业广场--维多利广场开业，2005年12月纳入越秀房产基金在香港上市。维多利广场位于天河路与体育西路交界处，与天河城仅有一路之隔。　 

　　规划之初，维多利广场以"白领银座"为主题，定位为时尚白领的休闲购物中心，并建有精巧雅致的水景广场。这样的定位主要出于维多利广场本身写字楼、广州购书中心、天河城及天河区数十万白领中高端消费群考虑，希望可以引领白领消费潮流。　 

　　当时，引入的品牌以国际名牌服饰为主，招揽了过百家中外品牌名店。然而，经历了写字楼塔楼及项目旁体育西路人防工程近五年的施工，商场在极其恶劣的环境下多番寻求突破，从新大新百货到引入"谊园"，打造办公用品SHOPPING MALL，再到10000多平方米的"国美华南第一店"，"电器+餐饮"的模式从2007年一直延续至今。　　 

　　直到今年10月8日，维多利广场与迅销（中国）签订租赁协议，开设华南唯一的"UNIQLO全球旗舰店"的消息传出，使业界的眼光又再次聚集在这个商场。　　 

　　日前，记者走访维多利广场发现，原1-4层国美电器已经撤场，优衣库正在围闭施工，电梯标识、商场指示已更新，贴上优衣库的标志。正在正常经营的商家绝大多数为餐饮，如肯德基、星巴克、仙踪林、多喝汤、诚寿司、新潮楼、无国界美食沙龙、佬湘楼等，还有美联英语、樱花国际英语也还在经营。　　 

　　据介绍，"UNIQLO全球旗舰店"维多利亚店营业面积超过1万平方米，如此一来，该门店将取代9月30日在上海开业的旗舰店，成为优衣库在中国最大旗舰店，预计在2014年4月正式开业。　　 

　　"优衣库的进驻标志着维多利广场商业调整迈出了极其重要的第一步，为今后调整的全面实施奠定了扎实基础。 "庞瑞丽表示，自2012年底开始，维多利广场就开始推进以"国际快时尚"为定位的业态调整，期望在天河商圈中树立清晰的"时尚购物中心"的形象。　

　　2014年完成蜕变　 

　　其实，优衣库的进驻只是拉开了维多利调整的序幕，蜕变、以崭新的面貌出现在消费者面前才是最终目的。　 

　　庞瑞丽表示，引入优衣库只是第一阶段的调整，在今年年底会完成第二阶段的招商工作，即西区首二层以"时尚、潮流"为主打的零售品牌的引入。明年第一季度启动第三阶段，即5、6楼近4500平方米的精致餐饮品牌的招商，预计整体调整在明年第三季度完成，到2014年底一个崭新的维多利就会出现在天河商圈。　　 

　　由于维多利广场商场面积只有3万平方米左右，除了引入优衣库之外，维多利广场正努力引入更丰富的品类和品牌，如鞋、箱包、配饰、化妆品及精致餐饮等，而这些正在洽谈的品牌均是各品类中快时尚的代表。　 

　　"有可能有的品牌在天河城、正佳广场都有，但是我们要求进驻的品牌货品跟其他商场不一样，限量版，特别版，或者专门为维多利挑选的特供版。"庞瑞丽说到，跟正佳广场、天河城等综合性购物中心相比，维多利广场有面积上的局限，所以只能挑精的、有特色的，可以让消费者淘到货，找到比较特别的商品。　 

　　谈到为什么转型，庞瑞丽表示，作为越秀房产基金六个优质商业物业之一，维多利广场所处位置优越，目标消费群十分集中，基金十分希望把这个商业裙楼打造好，体现其真正的商业价值。　 

　　"我们对优衣库的前景比较看好，包括能为商场带来的人流量及与其他商家形成的优势互动。"庞瑞丽这样想并不是没有道理的，优衣库上海全球旗舰店开业当天人流量在15万人次以上，首日营业额达到五百万元。庞瑞丽预测，UNIQLO进驻后将可极大优化商场的租户组合，增加人气及提高商场的竞争能力。　 　　

维多利广场实拍图

　　天河商圈中商场应"各有各精彩"　 

　　被誉为"华南第一商圈"的天河商圈经过亚运期间的一轮扩容潮，商业面积已经达到150万平方米。　 

　　事实上，经过多年的发展以及购物中心的不断调整，天河商圈的格局开始层次分明，以太古汇定位奢华高端，天河城以综合购物为主，正佳广场偏向年轻潮流，而时尚天河偏向中低端，将来新鸿基宏城广场也将投入使用，维多利广场"国际快时尚"的定位正是出于差异化经营的考虑。　 

　　庞瑞丽表示，定位调整后的维多利将以"时尚、潮流、文化、艺术"四大元素贯穿商场的营销推广活动，除了要和商圈中其他商场进行错位经营，还要增加体验的元素，强调购物体验及丰富的餐饮品牌组合，应对电子商务对实体商场的冲击。　　 

　　戴德梁行广州商业地产高级助理董事伍林也表示，在一个商圈中，如果每个项目都能找到自己的定位，进行差异化经营，那么这个商圈就很健康了，因为在一个商圈中大家不需要拼，而是各自做各自的精彩。　 

　　对于维多利广场快时尚的定位，伍林表示，维多利广场靠近购物中心，能为其带来白领、学生等年轻时尚的消费人群，同时，还有维多利广场本身和周边的写字楼，所以在这个区域做快时尚和餐饮是比较合适的。　　 

　　总而言之，维多利广场的调整无论对项目本身还是对整个天河商圈来说都是有利的。　　 

　　另一方面，优衣库选择将全球最大旗舰店落户维多利广场，除了对维多利广场的位置、硬件条件等方面的认可，同时也意味着天河商圈的地位更稳固，因为有相当多商家看好这个区域，"我一直觉得广州的商业有潜力走得更好"。

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