余丰慧：李嘉诚抛售内地及香港商业地产不只因泡沫风险

　　随着和黄位于上海的物业东方汇经中心锁定买家，不到两个月，华人首富李嘉诚就抛售了过百亿元的内地商业物业。

　　上海的东方汇经中心和广州西城都荟广场亮相商业地产出售金额高达过百亿元人民币。李嘉诚可谓既卖内地写字楼，又卖内地购物中心。其实，亚洲首富李嘉诚先生的产业布局从2010年已经开始。通过一系列的资产出售，其香港业务占集团盈利的比重，则已由2010年的25%逐步降到了16%。而这些调整主要是出售中国内地和香港商业地产项目。李嘉诚先生在商业上的一举一动备受社会关注，特别是其狂抛中国内地和香港商业地产目的何在？又意欲何求呢？

　　笔者认为，李嘉诚先生看到了中国内地和香港商业地产的巨大泡沫风险是原因之一。目前，中国内地和香港房地产泡沫相当严重，蕴藏的风险非常之大。包括商业地产在内价格都在离谱高位。这个泡沫随时都有可能被刺破、被引爆。在此时抛售，一方面正好卖在了高位，处在盈利高点，另一方面又落袋为安规避了风险。这种经营策略既保证了高盈利水准又保证了经营安全，可谓再高明不过了。

　　不过，笔者认为，李嘉诚先生抛售中国内地和香港商业地产不仅仅是因为泡沫风险的原因。更主要的是李嘉诚先生看得更远，谋求的是更远的未来。不妨进行一下简单的分析。笔者认为，在房地产行业里，商业地产未来前景并不看好，已有渐渐成为夕阳产业的征兆。特别是在房地产泡沫巨大状态下开发的商业地产，可以预见的未来风险将异常之大。

　　从商业地产的购物中心和街面房门面房来看，未来这种销售和经营方式将很快落伍。其正在遭受互联网线上电商销售方式的巨大冲击。由于互联网线上电商的迅猛发展，使得购物中心、街面门面实体店生意每况愈下。电商销售不仅仅是商品成本低、价格便宜的原因，主要是适应了现代快节奏社会公众的购物方式、消费方式。坐在家里甚至办公室的电脑前或者拿着移动终端，随时随地敲动一下键盘，几分钟就可以想买什么就买什么，而且直接送到家里、办公室里。既节约了时间，又物美价廉送上门，逛网店与逛实体点没多大区别，何必去实体店面购买呢？同时，对于卖家来说，只要网络上宣传推销力度够大，就不必再租实体店面，在任何一个地方都可以生产销售发货，对购物中心、门面房、街面房的需求越来越不强烈了。也就是说，电商带来的冲击，不仅使得实体店购物顾客越来越少了，而且使得对实体店需求的卖家也越来越少。实体店面生意未来前景不妙啊。

　　从写字楼来看，未来受到的冲击不比实体店商业地产小。这个冲击仍然来自于互联网的发展。笔者大胆预测，将来居家办公将会成为一种趋势。从社会环境看，受制于城市严重拥堵、严重污染影响，将促使更多企业、单位采取家庭居家办公方式。更加重要的是，随着互联网的发展，特别是随着移动互联网的发展，仿真视频将会越来越普及。即将推出的移动4G业务，一个移动互联网终端就可以实现完全同步、无任何画面滞后变形的视频。这为实现居家办公提供了坚实基础。完全可以通过现代仿真视频实现与在办公室集中办公一样效果的居家办公。而且，居家办公还节约包括写字楼租金、交通费用、时间成本等各种成本，同时，还有利于缓解交通拥堵、污染等压力，是一种促进社会效益、企业效益双提高的双赢举措。绝对是未来的趋势。这将使得对集中办公的写字楼商业地产需求慢慢开始下降。

　　从李嘉诚先生出售的购物中心和写字楼商业地产近几年效益下滑就可以略见一斑。和记黄埔2012年年报显示，从2010年开始，和记黄埔在内地的租金收入逐年下滑。和记黄埔的平均净资产收益率超过11%，长江实业的平均净资产收益率更接近15%。但广州西城都荟广场的回报率只能达7%，陆家嘴写字楼的租金回报仅约5%。何止李嘉诚旗下的商业地产呢？整个商业地产都面临如此窘境。

　　这也说明未来居住类房地产、高品质商品房以及旅游地产市场前景将更加广阔。

　　因此，李嘉诚先生抛售中国内地和香港商业地产是看到了未来，是着眼于未来。还是李嘉诚先生看得远，谋略高。这也给所有投资者和企业以巨大启发，很值得其学习借鉴。