鸿伟摩尔杨建伟：社区商业或将成杭州下一个“蓝海”

　　商业配套对楼盘乃至对住户生活的影响可谓不言而喻了，对房地产开发商也自然至关重要。在老城区土地供应充足的年代，房地产开发信奉的金科玉律——地段，其实也是配套对楼盘开发的一个缩影：好地段自然意味着便利的交通、完善的设施以及成熟的商业氛围;如今，我们发现，在当前的杭州楼市中，大盘正以点状分布的特征出现于各个区块。随着土地的日益稀缺，近郊大盘正在杭州扮演着重要的角色，郊区板块的异军突起，不再有成熟商圈依靠，自住性需求使社区商业越来越成为盘“活”郊区楼盘的灵魂。

　　新板块的崛起是城市化进程的必然发展趋势。据了解，绿城、广宇等越来越多的房地产企业和项目，已经开始关注并投入社区商铺的建设。可以预见，在未来的大城西商圈、城北新城、城东新城等杭州的新板块，社区商铺将以点及线、以线及面，融入整个板块的发展。

　　一直致力于商业地产研究的鸿伟摩尔董事长杨建伟先生表示，社区商业其实是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，正因为如此，社区商业也自然成为了城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性等特点。

　　杨建伟先生认为，从现在的杭州发展情况看，杭州的商业地产特别是新楼盘带来的商铺，有很大的潜力，包括现在正在建设开发的区域特别是新区，像下沙、滨江、三墩、闲林区域的大配套、商业配套都在逐渐形成，包括周边县市商铺都有很大的潜力。据了解，在未来的规划内，杭州市区还将构建多个区域商业中心：像庆春东路区域商业中心、拱宸桥区域商业中心、翠苑区域商业中心、滨江区域商业中心等。而这些开发新区和商业中心的发展，离不开每一个社区商铺的共同努力。通常情况下，社区商铺的商业半径能辐射到500米以内的常住人口。而品牌店的入驻却可以帮助社区商铺打破这个辐射半径。

　　此前一段时间，鸿伟摩尔针对社区商业的业态分布做过一项专项调研。通过此调研发现，社区商业主要集中存在四大功能业态，分别为：餐饮功能业态、购物功能业态、休闲娱乐功能业态以及服务功能业态。

-社区商业业态分类的市场研究结果-（此研究结论由鸿伟摩尔提供）

　　此外，根据鸿伟摩尔的相关调研报告显示，当前社区商业配套已经愈来愈受到重视，已然成为购房者购买房屋的一个重要因素。一个完善便利的社区商业配套服务可以促进楼盘的销售，能够降低由于交通等不利因素带来的抗性，可以提高楼盘的价值，还可以给开发商带来较高的开发利润。同时随着生活水平逐渐提高，人们对生活品质的要求也越来越高，对社区商业配套的需求也在逐步提高。如何做好社区商业配套已经成为开发商在楼盘开发之初必须提前考虑的重要问题，它也是住宅楼盘产品定位中的重要部分，社区商业配套是住宅品质的重要体现。这其中，从去年开始亮相市场的翡翠城社区商业中心“翡翠天地”以及三墩板块的亲亲家园成为了典型个案。

　　翡翠天地总共有50000多平方米的体量，大小产权商铺70多间。在前期的规划中，绿城方面就通过周密的市场调研及对社区商业的系统研究，在功能上将翡翠天地进行系统的功能区分。而在业态的选择上，则通过引进中型超市、健身会所、主题餐饮等丰富多彩的商家，与距离翡翠天地将近3.5公里范围内的沃尔玛（需求面积:8000-10000平方米）山姆店形成了一个共同繁荣大城西商圈的商业辐射能力。

　　亲亲家园这个项目是通过“邻里中心”和“三和大街”，串联起社区公共建设的活动休闲、交往空间，形成传统的前店后屋的商业形态。将店、居与街密切联系起来。亲亲家园商业文化中心总面积11000平方米，是连接城市主干道和社区生活的中轴点。以大型超市为核心，把三和大街、广场绿地及主要公建系统串联起来，带旺整个片区商业。作为城市商业和社区商业的中点积极运转，使整个三级商业网点保持繁荣和活跃的状态。这个“中点”地位造就“焦点”繁荣。亲亲家园的一期社区商业主要分布于金家路，而金家路沿街商业配套组织的商业功能要面向整个城市，充分发挥区域板块的重要作用，通过有效的商业配套组织，对周边地区形成强有力的辐射。

　　亲亲家园一期推出近30万平方米的体量，为打造社区商业，开发商亦提供了很多优惠政策作为社区商业的扶持政策，因此，亲亲家园一期就率先引进了包括联华超市、新华书店、知味观等在内的与老百姓生活密切相关的品牌商家。正因为上面的种种努力，才有了今天亲亲家园的高入住率，而且这对亲亲家园要上市的后期房源来说，是绝对的利好。

　　杨建伟先生称，目前杭州的高端大型社区商业正朝着注重品牌化、服务化，档次与功能互相紧密融合的道路上发展。而杭州的经济发展以及居民对高品质生活的追求都为高档社区商业的发展提供了一个良好发展契机。随着房地产开发的不断深入，不少开发商开始重视社区商业的“软服务”。而对于成熟的住宅大盘来说，社区商业的打造，不仅能提升商铺价值，同时也是整体楼盘价值的提升。对于目前饱受“电商”冲击的传统集中型商业而言，拔地而起的各位区域型商业和社区商业，或许会成为下一个“蓝海”。