龙光地产港股IPO即将成行 土地成本仅1001元/平方米

　　今年海外资本市场的回暖，使得深圳龙光地产多年的上市梦终于渐近。12月9日，龙光地产正式公布其拟于港交所主板上市详情。

　　在发行时间表方面，香港公开发售将于12月10日开始，定价交易暂定于12月13日进行，龙光地产预计将于12月20日正式在香港联交所挂牌上市。

　　根据计划，龙光地产将全球发行7.5亿新股，其中90%为国际配售，10%为香港公开发售。招股价介乎2.1-2.5港元，集资额最多18.75亿港元。

　　而据观点地产新媒体获得的最新消息，龙光地产此次全球发售已获超额认购，这也意味着，其此次上市已是“板上钉钉”。

　　另据一份今年港股的IPO资料显示，龙光地产将是今年最后一家赴港上市的内房企，也是今年第7家赴港IPO的内房企。今年下半年已经有6家内房企赴港IPO，确实是集中上市的窗口期。

　　龙光地产表示，如按照指示发售价的中位数每股发售股份2.30港元计算，预计扣除全球发售包销费用及开支后，估计此次全球发售的所得款项净额约为16.197亿港元。

　　对于此次集资的用途，龙光地产拟将约70%用于收购土地，约20%用于偿还贷款，其余10%作一般营运资金。

　　此外，龙光地产还决定上市之后就进行分红派息。龙光地产主席纪海鹏表示，为了让投资者有更好的回报，公司拟将今年全年核心盈利的20%，于明年上半年分派予新旧股东。

　　在此次上市发布会上，龙光地产高层提到最多的就是公司拥有的低成本土地优势。

　　纪海鹏表示，龙光地产的核心竞争力就是成本低、利润高，公司2012年的核心净利润达到18%，毛利率则达到39%。

　　至于获得高收益的原因，纪海鹏认为，一方面是公司拥有的土地成本优势，同时还有公司坚持的有一体化开发模式，以及较低的融资成本。

　　据龙光地产执行董事肖旭介绍，截至今年10月底，公司的土地储备为1119万平方米，都是已经付清土地价款，取得土地证。而更为重要的是，这些土地储备的平均楼面价仅为1001元/平方米。

　　肖旭还表示，正是因为有这些低成本土地，公司不会迫切需要拿地，可把握时机，继续保持低成本、高利润发展模式，以应付未来5至6年的发展需要。

　　龙光地产执行董事赖卓斌则表示，由于龙光有自己的设计院、建设公司、以及装饰公司，这样一体化的开发模式为龙光控制建筑成本起到了非常大的作用，平均每平方米的建筑成本能够下降100到200元左右，这对整体净利润的贡献超过2%。

　　赖卓斌还提到，龙光2012年的平均融资成本为8.17%，这里面最主要的是龙光的自有现金、销售回笼资金、以及成本可控的银行开发贷款，而过去三年每平方米的资本化利息成本不到300元。

　　此外，据龙光地产的招股书显示，截至10月31日，其已实现签约销售额94.68亿元。对此，纪海鹏表示，龙光地产今年的销售规模肯定能突破100亿。

　　以下为龙光地产上市发布会现场问答实录整理：

　　现场提问：请问在公司的布局方面，除两广以外，未来有哪些城市在目标计划中？

　　肖旭：

　　立足两广，拓展其他经济高增长的城市是公司未来发展策略的第一步，所以我们首先要聚焦在两广地区，把市场地位做大做强。在我们已经布局的其他区域，比如说四川、海南这些有战略基地的区域，如果有一些高增长的地方我们会加大投资力度。当然，公司今后也不排除会进入其他高增长地区进行发展。

　　现场提问：公司在土地成本方面有比较强的优势，但目前国内的土地市场非常火爆，那么公司今后在拿地时如何继续保持1000元/平米左右的楼面价？今年在土地市场方面的投资又是多少？

　　肖旭：

　　对于我们公司来说，目前的土地储备已经达到1119万平方米，足够满足公司未来五到六年的发展，所以这为公司创造了一个好的可以把握拿地节奏的前提，从而减少公司在地价高涨、竞争激烈的阶段，非常迫切去拿地的需求。当然，我们还是会把握好一些时机，争取拿到我们认为合适的土地成本项目，继续保持我们的低成本、高利润的竞争优势。

　　另外，公司在制定投资策略的时候，提出了两个方面的拿地策略。第一，我们要继续获取具有现金流支持，可以快速周转的项目。第二，我们要适当的关注和获取一部分未来有利润率保障的中长期项目，通过中长期和短期相结合的方式确保公司低成本，高利润的核心竞争力得以继续保持和发展下去。

　　公司今年截止到6月底，新增土地储备达到130万平方米，平均楼面价约为1800元/平方米，总的土地价格约20亿元。

　　现场提问：请问如何看待城镇化对公司未来发展的影响？公司目前的毛利率为39%，今后如何继续保持这么高的毛利率？

　　纪海鹏：

　　城镇化是我们国家未来经济发展的增长点。作为房地产业，以后的发展空间在城镇化方面会很大，所以我们近期在着手分析，探索，寻找适合我们做的城镇化项目，这是我们未来的发展方向。

　　至于今后如何保持39%的毛利率，主要还是基于目前公司已经储备了1119万平方米的低成本的可建面积，这可供我们未来五到六年的持续发展。也正是有了这些土地，我相信未来的毛利润率会很高。综合我们未来几年的新项目，我们相信会有更好利润率的持续表现。

　　现场提问：请问截止到今年年中，公司的毛利率是多少，净利润率又是多少？公司提到上市之后会派息分红20%，这方面今后的长远计划又是怎么？

　　赖卓斌：

　　今年上半年我们已经累计实现签约金额33亿，毛利率水平是31%，净利率是12.3%。毛利率和净利率相较之前的39%和18%的指标略低一些，主要原因是两个方面。

　　首先，我们上半年交付的产品结构是一些低毛利的产品类型，下半年我们会交付一些高毛利的产品，比如我们在广东汕头的上海阳光等项目。另一方面，我们上半年交付的量比较小，只占我们全年交付量的30%左右，大多数高毛利产品会集中在下半年体现。

　　至于今后的派息分红策略，公司管理层会根据公司的盈利状况，财务状况，以及资本开支等方面的状况来考虑具体的派息分红策略。但是，我们最终的目标是希望龙光的高盈利能够为股东创造价值，与投资者进行共享。

　　现场提问：公司目前的净负债率是93%，这在业内已经属于高水平，请问公司今后在控制负债方面有怎样的计划？

　　赖卓斌：

　　公司的净负债率在去年年底是93%，其实我们的净负债率水平还是控制得不错，因为我们是一家正式进行上市的房企，如果对与公司同类别的房企在上市时点进行比较就会发现，上市时点的内房企净负债率普遍超过100%，大概是在140%到150%左右。而我们作为一家拟上市的房企，这么多年以来财务一直非常稳健，这个比例一直控制在100%以内，这相较于同行来讲是一个比较好的资本结构控制。

　　这其实也可以从我们一年的平均资本化利息成本可以看出，大概是8.17%，这个数字也可以得到印证。

　　另外，因为我们是股权性融资，上市之后的权益这部分会增加，而净负债是整个公司综合现金流的体现，因此上市之后净负债率会下降。从公司对净负债率控制目标来看，我们认为在同行里，上市之后能够控制在60%到80%左右的负债率水平还是比较合适的。