太阳城主席朱凤泊：养老地产的最大问题是门槛太高

　　12月11日上午，主题为“新梦想新力量”的第十五届中国国际房地产与建筑科技展览会(简称“CIHAF中国住交会”)将在深圳会展中心盛大亮相。

　　在中国房地产风云人物对话分论坛上，北京太阳城（需求面积:20-30平方米）集团董事局主席朱凤泊就目前最热门的养老地产提出了自己的担忧，朱凤泊认为这个产业最大的问题就是入口台阶垒的太高，让人们谈起养老色变，觉得养不起老。

　　朱凤泊表示“目前一方面政府在做补贴，拿地给补贴，建安给补贴，每个月床位还给三百到五百块钱补贴，一手给补贴，一手有人在做高价的养老产品，把一件好事情做着做着就做成了铜臭味、金钱味，这样一个产业在元年出现这样的问题我觉得是一个悲哀，应该普遍的让老人们能够养得起老，拿得起钱。”

　　以下的对话实录：

　　单大伟：刚才讲到文体地产的发展，近些年来随着中国老龄化社会的快速到来，有关于养老的问题摆在了众人的面前，最近有一部热播的电视剧叫《老有所依》，里边反映了很多当下中国老龄化社会到来给中国带来零零总总的各种问题。随着老龄化社会的到来养老地产一度成为大家关注的焦点，也成为投资的热点，坐在我左手边的朱凤泊先生是中国养老地产的先行者，也是一个实践者，太阳城在老年地产方面做了大量的探索和实践。

　　目前养老地产这个领域非常红火，大量的保险公司也在进入这个行业，我想问朱总，你觉得现阶段养老地产的发展面临最大的问题是什么?如何去解决?

　　朱凤泊：问题太尖锐了。面对问题，仁者见仁，智者见智，我的看法不一定对。我首先想说明的，大家都知道2013年在中国发生最大最大的事情就是推动养老产业的发展，也就是我们媒体朋友称之为的“养老产业元年”，但这个元年一开始火药非就非常非常浓，大腕、大鳄、大资本纷纷进入养老产业。以险资最为突出，前段时间有报道，某个保险公司要斥资千亿打造十个养老盘子、养老项目，一些上市公司、国企、央企、大型房地产开发公司也在纷纷转型和投入，一些中小型的企业也在做。2013年我成了空中飞人，省会我也去，一线、二线、三线甚至四线我也去，这会儿谈问题，我感觉到大家已经响应了政府的召唤，迎合了市场的需求，都投身在做养老产业，雏形是养老地产。

　　最大的问题就是不管有没有商业模式、不管这个地方有没有需求，以后会不会有老人来，如何来把老人的需求服务做起来，这些都不去考虑，就像前十几年开始拿地做普通房地产似的迅速拿地做养老地产。最可怕的是一个镇总共才有几万人口，也要做一个几百亩地的养老综合体。也有养老产业的大鳄张开血盆大口在养老市场当中好好吃上一口。大家可以去看，做养老绝对不能同于普通房地产，老人这一块是一个弱势群体，他在消费上不同于全家集钱买房子，老人使用房子的年限最多二十年，这个房子能不能子女继承?能不能全家延续几代人用一套房产?它跟普通房地产、跟老年用房是不一样的。

　　但是我们的险资呢?做的这个养老项目价格太高了，高的出奇，入门二百万，好一点的四百万，如果在元年就猛砸二百万、四百万，全这么去做，整个市场什么反应呢?养老养不起，没钱养。所以另外一个话题就出来了，那以房养老，这是政府推动的。我个人做养老十三年，以房养老在北京太阳城刚刚投入市场的时候我们也做过，把老人的房子和太阳城的房子置换，也叫以房养老，或者他的房子交给我然后我们出租，不管是换租还是换产都属于以房养老。

　　后来我们感觉在中国我们的房产有年限，时间越久的房子越不值钱，所以以房养老的启动有它的困难。在以房养老又不能普遍的情况下，我们用高消费、高台阶，这个产业最大的问题就是我们把入口台阶垒的太高，让人们谈起养老色变，觉得养不起老，我感觉这是最大的问题。一方面政府在做补贴，拿地给补贴，建安给补贴，每个月床位还给三百到五百块钱补贴，一手给补贴，一手有人在做高价的养老产品，我觉得最大的问题就是割裂了市场需求，把一件好事情做着做着就做成了铜臭味、金钱味，这样一个产业在元年出现这样的问题我觉得是一个悲哀，应该普遍的让老人们能够养得起老，拿得起钱。

　　我们觉得在养老产业当中另外一个好现象出现了，就是一些民营企业抱团发展。我们拼不过大鳄、拼不过险资、拼不过上市公司，但是一个一个小的项目在全国形成联盟，用统一的标准、统一的品牌、一体化的运作迅速实现一个低消费的养老载体。这样一个抱团发展的核心内容对老人夫妇叫“一个钱包的产品打造”，什么叫一个钱包?两口子是两个钱包，一人一份工资，做产品只做一个钱包的价格，这样这个市场能够迅速做起来。同时做养老机构，不仅要机构养老，还要做层级布局辐射，如果我们这个房子是个养老机构，那么我们外边这个机构就要渗透出去、辐射出去，上门服务，一个月几百块钱就可以实现。所以真做养老、假做养老的区别就在于他的产品价格定位、需求服务是不是真的，是不是连上门服务、社区服务、机构养老也做，而它的体现不是在整块卖房子、卖保险产品，大块的回笼。

　　今天媒体朋友到的非常多，也希望你们呼吁一下，呼吁什么呢?在养老产业的元年要打假，要辨别李逵和李鬼，谁为老人做实事，这是我们社会推动的问题所在。谢谢。