戴德梁行伍林：广州商业地产表现保守 万达缺乏运营人才

　　（赢商网记者报道）日前，戴德梁行商业地产服务部主管及高级助理董事伍林接受赢商网记者采访时表示，今年广州商业地产表现保守，不如上海乃至深圳、成都等城市商业表现多元化，预测2014年中国商业地产还会继续高速发展，开发商需要提高综合实力，做优质商业项目还有很多关卡要过，最考验开发商的心态。

　　对于万达广场的发展模式，金街运营短板是人们近期的关注点。伍林认为，万达开发速度与金街运营无关，只是万达没有及时做好运营，可能现在缺乏专业的运营人才。

戴德梁行商业地产服务部主管及高级助理董事伍林

　　电商发展不可控 微信支付有存活空间

　　2013年，中国整体商业地产发展迅猛、数量庞大，优质项目不断涌现出来，有实力的商业运营也不断寻找更好的商业。伍林认为，今年商业拓展积极，多元化发展，但大量的商业项目在开发中，也意味着市场的竞争加剧，如果项目没有长远的目光，做不到更好、更高端、更优质，一般“不上不下”的商业项目将会面临很大的同质化压力。

　　对于购物中心同质化的难题，伍林说道：“合理的同质化是应该的，但是要控制在一定适度的比例，找准自身的核心竞争力，无论是做餐饮、休闲娱乐、儿童业态，结合市场需要的认同点，定位偏向哪一个业态很重要。”

　　“电商的发展是不可控的，会往越来越大、越来越广、业态更齐全的方向发展。”伍林认为，实体商业和电商最理想化的结果是双赢，实体商业有自身的特点与优势，其体验、吸客的功能是区别于线上商品的。商业发展必然会做线上线下相结合的方式，未来将会把线上线下的成本、业绩拉进整体经营的范畴。

　　对于现在手机微信的热潮，不少商家开发出微信支付的购物付款功能，“微信支付有一定的存活空间，线上线下结合是不可逆转的趋势，其形式不是最重要的问题，只要能达到这个功能，对市场销售会有帮助的。”伍林评价道。

　　三中全会之后 商业地产发展按部就班

　　近年来，越来越多开发商与品牌商关注社区型购物中心，伍林说，社区型购物中心在一线城市已经很成熟了，这样的商业项目是片区聚合地，与一般的购物中心有所不同，社区型购物中心一般采取露天与室内相结合的形式，经营面积在6～10万平方米之间，而一般的购物中心达到20万平方米。

　　此外，社区型购物中心通达性很强，甚至不用坐车直接可以步行到达，现在一线城市的社区购物中心已经有不少成熟的案例，二、三线城市由于优质的项目不多，社区型购物中心还没有真正发展起来。

　　相对于西方发达国家，中国人的消费观念显得比较保守。伍林同时指出，其实中国消费还未成熟，西方购物、买房、买车等消费都是按揭的形式，成熟的消费应该是提前的，中国人的消费观念也在慢慢改变中。

　　三中全会结束之后，对于房地产的政策并无多大详细提及，特别是对商业地产的发展更让人纷纷猜测。

　　“按部就班”是伍林告诉记者商业地产的应对方法。他解释说，中国商业发展虽然量大，但是优质的商业项目还是比较少。现在商业地产还处于成长期，一般要等到行业的成熟期才有很多的问题凸显出来，现在还不到强烈介入的阶段。政府会对行业发展的结果做出决策判断，目前来看，还是希望有更多优质商业项目出现。

　　同时，伍林预测明年的商业地产依然会高速发展，机遇与挑战并存，也将更加考验开发商的综合实力。

　　面对金街运营短板 万达缺乏专业人才

　　“现在大家往往都重视招商，忽略了运营管理的重要性。”其中，伍林提及了最近备受热议的万达广场金街运营模式。

　　他认为，万达广场是商业开发商的榜样，能做到投入与产出的平衡，其模式是全球独创的。“开放商可以学习万达的形态，但是如果要学习万达的运营模式，就还得掂量自己的实力，因为万达综合实力很强大，拥有自己的影院、百货等品牌。”

　　据赢商网记者了解，目前万达集团在全国开设的万达广场已经有80多家，其开发的速度惊人。面对开发速度过快与运营能力水平是否跟得上的问题，伍林回答道：“万达偏重开发，量不是问题，金街上的运营短板，只是没有及时做好运营，与其开发速度无关。”

　　他解释说，万达的金街店铺销售很快，但是在卖掉后没有有秩序地做好扶持与引导，“万达不能仅靠主体商业去支撑，要考虑到金街的差位，其实可以在前期运营时，运营团队就做好金街运营的细化，针对性地扶持，并且做好风险调整。”

　　“可能现在万达已经意识到这个问题了，但是他现在缺乏专业的运营人才做好这一块，所以建立了商学院，就是希望能有更多的人才来支撑起运营。而最后金街运营上的难题要怎么解决，就还需要时间来调整了。”伍林讲道。

　　然而，对于今年广州商业发展的情况，伍林认为是过于保守。“广州商业地产发展不如上海乃至深圳、成都等城市商业表现出多元化。除了太古汇让人眼前一亮以外，还需等待更多有实力的开发商把优质商业项目引进来，例如周大福、华润万象城马上就要进来了。”

　　伍林最后总结说道，“做优质商业项目还有很多关卡要过，最考验开发商的心态。如果是想做短期行为，那么风险会很高；做长期行为的话，风险低，需要很多的资金来做支撑，因为它的回报会很慢。”然而，要做优质项目，伍林说主要做好三方面工作：前期定位、商家引进以及运营管理。