宋广菊：养老产业将成保利地产未来利润增长点之一

　　就在各大房企和险资机构大举进军养老地产之际，保利地产也不失时机的宣布了自己的养老地产战略。

　　12月24日，保利地产正式对外发布养老产业战略。其董事长宋广菊在发布会上表示，保利地产的战略规划是全产业链切入，打造由机构养老、社区养老和居家养老组成的“三位一体”的中国式养老。

　　宋广菊还表示，保利地产是站在战略的角度切入养老地产，再将全产业链搭建好后，经过逐步的培育，到了十年后可能就会成为公司新的利润增长点之一。

　　而就具体的养老地产策略，保利地产副总经理胡在新在发布会上也介绍到，保利涉足养老地产的一个指导思想就是致力于企业转型升级，培育新的利润增长点。

　　胡在新还提到，在机构养老方面，保利成立了保利安平专业监护养老公司，并打造和熹会专业养老机构，今后还将在全国各省会城市建立和熹会品牌专业养老机构。

　　据了解，目前保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等城市共拥有六个项目养老地产在建。其中北京西山和熹会构已经于年初开始运营，这也是保利在养老地产方面的首个试点项目。

　　目前北京西山和熹会已经有110位老年人入主，平均年龄为79.5岁，80岁以上的老人比例为55%，拥有护士比例占70%，而该项目总共拥有200套房间，目前的入住率约50%。

　　但作为前提投入大、且回报周期长的养老地产项目，其盈利模式也是业界最为关心的问题。

　　就此，胡在新表示，保利倡导的养老产业盈利模式是微利模式。在居家养老方面，通过提供适老化的产品设计和增值服务，收取养老增值服务费；在社区养老层面，希望通过老年公寓的租赁，还有社区配套服务，收费方式采用使用权十年租赁收费制。

　　不过，胡在新也坦承，目前北京西山和熹会项目还处于亏损阶段，前期的投入全来自于公司地产业务的盈利。

　　但对于养老地产的前景，保利地产还是较为有信心。胡在新就表示，保利计划用3到5年的时间使养老产业的运营率进入稳健经营阶段，基本实现盈亏平衡，同时规划用8到10年左右的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道，通过REITs上市。

　　另外，保利还计划在未来的5到10年完成社区的适老配套改造，在新建社区全面推行适老建设标准，并在保利社区中提供100%的服务，计划建成50家和熹会品牌连锁养老机构。

　　以下为保利地产养老产业战略发布会现场媒体问答实录整理：

　　现场提问：保利地产的养老项目和普通住宅不一样，可能都以持有为主，这是否会对公司的资金提出挑战？

　　宋广菊：

　　我们养老地产的战略是“三位一体”，我认为要想切入养老地产，可能专业机构的建设是必须的，不过专业机构很难盈利，至少在现阶段很难盈利。但是随着老年人消费能力的增长，以及消费需求的升级，未来还是可以盈利的，但是这种利润可能是微利。

　　目前我们试图通过专业养老机构带动居家养老，社区养老。未来十年我们可能会在主要省会城市建设养老专业机构，实际上我们在北京已经建完、并投入运营了。“和熹会”将是我们养老机构的品牌，我们通过对它的运营摸索出国际化的管理流程，培育专业化的养老机构人员，在未来十年内我们会在全国推行这个品牌，形成品牌连锁。

　　而通过这样的专业机构，会对我们保利所有的社区进行养老的辐射。社区养老可能会在大型社区里面和养老机构一起配建5到10万平方米持有型的养老公寓，这个公寓可能是通过12年的产权长期租赁。这样就解决了当老年人65岁需要全面照顾的时候，我们给他提供一个养老型的公寓，这个公寓里面设有老年大学，老年活动中心，有24小时对他亲切关怀，又不打扰他生活的全信息跟踪。

　　另外，还要结合居家养老，实际上很多老人习惯在家里，习惯了孩子的照顾，那么我们通过物业服务平台给他通过增值养老服务，我们帮助他洗澡，吃饭，给他提供一些专业的养老服务，通过三位一体来打造。我觉得这种方式更适合中国社会的发展，以及中国老龄社会的特点，还适合中国居住习惯和养老习惯。

　　现场提问：您提到希望国家在金融政策，以及土地和税收政策上给予养老地产优惠，那么目前国家在这三个方面有没有明确提出给予哪方面的优惠，公司对于政策的呼吁已经进展到了哪个程度？

　　宋广菊：

　　政策优惠方面，我们也考察了一些先进国家的做法。但中国的救护险还没有建立，像日本65岁以后国家就强行要交救护险。救护险是干嘛用的呢，就是当你不能动的时候国家这个险种就会落地。

　　如果说国家救护险能够出台，或者允许企业介入救护险就非常好，因为个人能够满足这样的险种，人生最可怕的就是碰到不能动的时候，这是产业政策和保险（放心保）政策方面的缺位。

　　另外，国家对发展养老地产的土地还没有优惠政策，我们希望养老机构建一个养老园的土地能得到一些优惠，这样的政策其实也可以减轻这个行业的发展，但是现在还没有这样的政策，所以我们也很期待这样的政策。当然，还有其他的政策，也希望大家能多呼吁。

　　现场提问：现在保利的养老地产投资额已经到了多少，未来计划的投资额又是多少？公司预计养老产业的毛利率和净利率又是多少？

　　宋广菊：

　　刚才我们提出三位一体的全产业链，像其中的展会前三年都是培育期，很难说它会有利润。但是我觉得培育期是长线的，如果能培育起来，不但对中国的养老产业是一个推动，同时自己也可以获得利润。一个会展的培育期，五年差不多需要一千多万。如果再举办高端论坛，可能还得需要三五百万，而三年后才能盈利，这是展会的投资情况。

　　对于机构养老的投入，未来十年可能会建50个，保利布局的每个城市可能都会建一个，也许每个城市还会有两个，但我们目前的计划是在每个大城市建一个，从而辐射保利社区的人群。

　　这方面的建设其实没有宾馆贵，而是根据床位的不同来定价。比如说一个200到300个床位的养老机构，你可以估算他的投资，50个是多少我们也可以测一下。

　　在老年性持有公寓方面，如果我们在一个50万平方米的社区留出8千或1万平方米的老年性持有公寓，将来每个城市会有五、六个项目会持有老年性公寓，这将是个长期投资。

　　另外，我们现在已经建成的社区的适老化改造有一笔资金投入，我估计有五到十亿左右，这方面的投入主要是做智能化紧急呼叫，以及其他一些设备的改造升级，但这方面的投入确实是非常大的。

　　以上这些都是站在整个行业的角度，站在我们实际的角度，从如何针对三位一体的全产业链进行产业化的投入，具体我们会在自己的工作计划中铺开。

　　现场提问：公司提到养老地产也会引入专业养老机构合作，那么这方面的进展如何？

　　宋广菊：

　　我们的首个养老专业机构是北京西山林语中的和熹会，这也是保利地产切入养老产业的试点。我们提到三位一体中的牵头者是专业养老机构，所以我们不但建设了物业，我们也按照老龄化的要求建立了床位，同时也组建了自己的专业团队，叫做保利安平。

　　和熹会就是目前保利地产的专业养老机构，这个机构会在中国十年内建成至少50个这样的专业机构，我们目前已经有的项目都是在200个床位以上。比如广州琶洲的项目就是在城市中心做的这种机构。

　　由于北京和熹会是在一个酒店的基础上改造的，所以它在电梯的设计上，以及一些适老型的设计上其实是没有达到我们想要的要求。但我们在广州琶洲做的项目，它的设计是引进日本全套的适老型设计标准，包括它的门和普通不一样，是可以担架、轮椅推进的，里面完全是适老型的产品。

　　现场提问：目前很多开发商的做法是在一些远郊的地方引入酒店、商业资源做高端养老，但中国社会巨大的养老需求却是居家的，小型的，或者身边的养老，那么这方面保利后续是否会切入？

　　胡在新：

　　保利的观点是这样，我们理解远郊的养老方式，或者独立于市区之外的养老，这都是没有生命力的，不可持续的，为什么？这源于中国老人的需求，他愿意和子女住在一起，所以我们三位一体的构建实际上要强调居家养老专业化。

　　据我们的调查，九成以上的老人都希望在家里和子女在一起。所以，对于这部分人群我们一定要提供专业化的养老服务，让他有一个幸福健康快乐的晚年。

　　另外，要把养老产业做好一定要有专业的养老机构做支撑，专业机构的养老肯定要有家，把家的温情和机构的养护结合起来。我们的机构养老和适老公寓，都应该在市区内解决，所以两者需要很好的结合。而居家养老应该以家为依托，只有这样他才能真正符合老人的需求和产业发展的趋势。

　　作为房地产企业，运用这种优势，再加上多业态的开发模式，还有我们全国化的开发，从而让长者可以实现一地入会多地养老的局面，这中间会有很大的发展空间。

　　现场提问：就目前国内的养老环境来看，今后养老产品要如何提高自身的竞争力，目前养老社区遇到的困难又是什么？

　　胡在新：

　　像发达国家已经走在我们前面，他们可能在投资运营管理方面积累了丰富的经验。也有很多机构进入国内市场，和国内地产商或者其他机构在合作。但是，从战略的角度我们要看到一个方向，中国的养老产业还是需要我们自己来做。

　　因为完全依赖国外的机构来运营管理，他们的实力肯定不够，毕竟中国的市场，中国人的家庭伦理观念和国外不一样，所以在养老需求方面也会不一样。由于保利地产的合作主办方是中国老年人产业协会，从政府层面合作入手，可能和其他一些发展商的做法不太一样。而由政府的相关机构来参与指导我们，推动养老产业的发展，我觉得这是我们做养老产业的最大优势之一。

　　第二，目前大多数是希望在社区内解决养老需求，而作为房地产商做这件事就会具有得天独厚的优势。我们可以通过物业服务，专业协会支持，以及专业养老机构提供专业的养护服务，这是其他企业很难整合的资源。

　　当然，养老产业发展一定要靠自身的良性循环，不能靠投钱，或者完全依赖政府投，或者等政策。而是要从产业战略的角度去构建，从企业经营，从市场化资源运作和整合的角度去做才更有希望。其实我们也还是处于探索阶段，因为这个产业是非常复杂，这个产业链的盈利模式大家也都很担心，但我们愿意投入，也愿意去培育它，只是会需要一些时间。

　　现场提问：保利地产目前积极布局养老产业，发展养老地产，是否意味着这方面会是公司今后的重要发展战略？

　　宋广菊：

　　关于企业战略，保利地产的方向是比较坚定的，就是以普通住宅为主，到今天仍然是坚持以普通住宅为主。但是，我们还提到了适当的、有计划的增加持有物业。而根据中国城镇化的进程，可能在城镇化率达到70%以前，我们的发展战略都不会做调整。

　　为什么我们在战略中提到会有计划适当增持商业物业，是因为我们看到的趋势。目前国家的城镇化在不断强化，到了70%会趋于一个抛物线方向转换。那么在50%到70%的阶段转化完成之前，保利会布局相关多元化的产业来支撑未来的发展，包括过去提到的商业地产战略，以及今天发布的养老产业战略，其实都是在各个战略发展中早就做了一些规划，如何逐步实施。

　　今天我们正式发布养老产业战略，也是按照我们一贯的战略制定的，在局部阶段实施的一个方向。所以，保利仍然坚持过去的战略方向不变，只是当初的战略制定就有这一块的安排，而这方面也会是我们未来利润的增长点之一。

　　现场提问：目前全国100万平方米以上的项目大多数是以旅游和养老地产的名义拿到的土地，这样的项目大概有300个，这说明旅游和养老地产的竞争到了一定程度，那么今后保利地产在拿地，以及养老地产的运营方面有什么样的策略能够保证公司在未来的竞争中胜出？

　　胡在新：

　　目前大家都纷纷进入这个行业，可以说是闻风而动，这其实也说明大家看好这个行业，未来是可以预期的，因为存在庞大的需求。

　　其实我们在介入养老地产的时候也做过一个构思，但对整个产业链的理解还不是特别透撤。当然，每个公司的策略不一样，而100万平方米的项目实实在在配建的养机构到底是多少，这其实值得考究。所以可能我们要做一些简单的剔除，也许有一些是以概念地产去获取土地。

　　但是，养老地产的运营要依据满足老人的核心需求，从而在此基础上形成自己的竞争力，而不是依靠规模有多大，或者项目有多少，核心还是在养老模式，从运营管理和专业机构的构建上形成自己的优势。

　　未来我们也会积极和各级政府沟通，争取这样的项目，另外我们在策略上，在一定体量的项目上也会主动投入。即便不纳入养老项目的范畴，我们也会从各个层面去做我们的养老事业，从战略上逐步实施，这样才能真正把我们的养老产业做到前面，也只有走到了前面才会有优势。任何一个行业都有竞争，但竞争反而是一件好事，大家可以相互学习，我相信我们会在这个舞台上和同行共同进步，把这个产业做好。

　　现场提问：保利现在做专业养老产业，那么公司是否会对适老住宅，或者老年公寓的租赁人群设定一个资格，或者通过一个价格机制去引导潜在的租赁者？

　　宋广菊：

　　我们对于养老公寓的要求是65岁以上的人才有资格购买，为什么要这样要求呢？因为我们提供的是适老型的公寓，所以你不能买了以后空在那里，这样运营会带来很大的困难。

　　我们在销售的时候，会一次性出售15年的产权，这样可以收回一部分投资。但是运营需要资金支持，这方面的投入比一般住宅项目高，因为它所有的产品都是特别设计的。

　　销售之后，会由我们来统一运营，依靠我们专业的人对老年公寓实行专业管理。而当老人去世以后，如果没有住够15年，那么剩下的折旧费公司一定会放还给老人的孩子，因为这个房子还需要给新的老人入主。如果老人能活到90岁，那么在80到90岁这十年我们还需要补贴租金，这其实是一个互动方式。

　　另外，我们的养老公寓是优先考虑已买的客户，如果当老人失去行动能力的时候，买了我们养老公寓的人是有优惠的，一般是6000元/月住到这其中的房子，但如果是买了这个养老公寓的，3000元/月就可以进住，同时在这中间我们还有不同的产品可以进行搭配。

　　而如果每个城市都有专业养老机构能够服务好保利在这个城市的业主，那么我们就可以提供高端养老服务，销售的产品也可能会增值，或者说会比别人销售得快，因为我们能提供增值服务。

　　所以，我想保利地产介入养老产业是站在客户角度去切入的，也是站在地产行业的角度去探索的，以此来搭建一个全产业链。

　　也许到未来住宅开发没有利润的时候，正是因为我们能为人民提供这样一套养老专业的服务，所以还是可以支撑微利的发展。而从整个战略角度而言，养老地产就是我们在纵深多元化和横向多元化的布局之一。

　　现场提问：目前除房地产商在做养老地产外，很多保险公司也在布局养老地产，那么作为不同的主体，会不会在模式和盈利点上有所区别？对于客户而言，又将怎样选择不同主体的养老产品？

　　宋广菊：

　　我估计大家的切入点不一样，盈利点肯定掌握得也不一样。保险公司关键是保险产品的销售，他们捆绑住宅更关心的应该还是盈利点，不过我们还没有对保险公司切入的模式进行研究。

　　但是，站在保利地产的角度，我们在战略上还是非常清晰的。现在有很多说法是用养老的名义来圈地，这个可能说得俗了一点。但关键还是大家的切入点不一样，保利地产一方面是出于责任所在，因为我们是国企。

　　第二，从战略上来看，当伴随着城镇化的进程，包括行业发展到这个阶段，保利从前一阶段的专业化开发到现在多元化的布局，包括对商业，对展览，对所谓的养老，包括对于旅游，对于产业相关的多元化切入是未来房地产转型升级的一个思路。

　　另外，现在我们也在考虑打通金融行业，纵观美国也好，还是一些发达国家的房地产发展轨迹来看，到了一定时期都会实施多元化的转型。大家可以看到日本一些大的开发商现在都进入了多元化阶段，而新加坡的凯德置地在金融方面的运营已经成为他未来利润增长的很大一块。

　　所以，站在战略的角度就不难理解保利地产为什么今年会切入养老地产，这个概念是站在一个战略的角度去思考如何推动企业长期稳定和持续的发展，这也是未来十年，甚至二十年的战略布局。

　　今天我们把产业链搭好，然后逐步的培育，到了十年后可能它会成为我们的利润增长点之一。我们目前叫一业为主，多轮驱动，在未来的驱动过程中，多业态也会慢慢成为我们新的利润增长点。