花样年采取“股权置换土地”策略 引入二当家TCL集团

　　巧妇难为无米之炊，在狂飙的土地市场面前，房企也不得不紧跟其后。但花样年却采取了用股权置换土地的策略。

　　12月23日，花样年集团发布公告称，公司以1.64亿人民币总代价成功收购惠州TCL房地产的全部股权及债权。

　　公告显示，收购完成后，花样年将拥有惠州TCL的主要资产，包括在惠州及武汉的项目及未来土地获取的资源。此后花样年的土地储备将增加约120万平方米的建筑面积。

　　另根据协议，TCL将认购花样年集团8.64亿股，认购股份比例为花样年集团经配发及发行认购股份扩大后的已发行股本的15%，认购金额为9.6亿元，之后TCL成为花样年集团第二大股东。

　　TCL9.6亿换股出让地产项目

　　根据公开资料，花样年此次收购具体获得4宗土地。其中，位于惠州的两幅土地合共建筑面积逾70万平方米，是商住用途。包括惠州市仲恺12、13号小区建筑面积54.62万平方米，还有惠州市惠阳区秋长街道茶园村地段建筑面积15.94万平方米。

　　另外两幅土地位于武汉市，土地合共建筑面积逾50万平方米。包括东西湖区金银湖街环湖中路西、柏环二路北住宅地建筑面积20.79万平方米，还有武汉市洪山区武丰村商业、运输及住宅建筑面积29.36万平方米。

　　对于此次惠州、武汉两市1.64亿元低价揽地，花样年指出，公司在惠州亦深耕多年，而武汉作为花样年一直关注的城市，进驻武汉意味着公司在国内核心二线城市中再下一城。

　　然而，于1.64亿元的收购价，深圳金鹰地产营销总监林晓华认为这个价格没有合理与否一说。这是考虑到税务风险，这里面也可能存在换股的形式。倘若收购价格过高，花样年的财务报表也不好看。

　　其实，表面上看似TCL贱卖旗下土地。但是实际上TCL亦不会打无准备的战。据了解，花样年此次在收购惠州TCL全部股权的同时亦以23亿元的价格收购惠州TCL房地产及其若干附属子公司享有的债权。

　　“并不是说纯粹地有多少债权就能获得多少资产，这里面也包含很多风险。TCL认为花样年获取还债的能力更高，所以把风险出售给花样年”林晓华对观点地产新媒体表示。

　　究竟TCL以9.6亿元换股出让旗下地产项目为代价，使得花样年耗资土地款1.46亿元以及承担债务风险这二者之间价值如何比较，花样年表示其以增发股份的形式获得了低成本的优质土地项目，一方面有效地拓展了公司房地产开发规模，另一方面通过增发股份能更有效降低公司的净负债率，保持稳健的现金流。

　　而对于TCL来说，海通证券亦分析指出，此次收购反映了TCL聚焦主业，剥离辅业的战略性经营思路，将有利于主营业务的发展。

　　相关研报也表示，目前来说，TCL投资面板亟需资金，房地产占用资金过大。公司出售目标公司股权和债券可以大幅改善现金流。公司参与花样年增发后将成为第二大股东，未来需要资金时容易从资本市场套现。

　　花样年收购买地路线

　　“其实，这也是基于花样年与TCL的战略合作伙伴关系，这也不是花样年第一次跟TCL达成协议。”林晓华表示。

　　事实上，早在2011年6月29日，花样年集团已发布公告称，公司以3.16亿人民币总代价成功收购TCL王牌电子(深圳)有限公司的全部股权。

　　而对于二度牵手TCL，花样年预计惠州及武汉的项目于未来数年将可为公司带来可观的利润回报及现金流。

　　在林晓华看来，TCL之所以找花样年合作，一方面可能因为以前拿的历史用地现在开发面临增值税的问题；一方面是它缺乏开发经营、商业运营的能力，而花样年本身除地产开发，还有酒店的运营。

　　“而对花样年来说，用收购的方式拿地还是比较划算的。各自的战略考虑不一样，花样年是冲着土地储量，TCL是出于资金安全角度。不专业做房地产的TCL做的是财务投资，花样年实现做房地产开发的专业化”他继续表示。

　　对于这种收购的模式，林晓华认为，收购速度快，现在房企自己找地没有那么容易。尤其是很多历史用地现在市场周边都已经成熟了，市场化程度较高，获利空间大，相对来说比较安全。

　　事实上，在深圳其他业内人士看来，花样年之所以通过股权置换曲线拿地也跟它今年的销售业绩不甚理想有关。据了解，今年公司销售增长较慢，规模有限，前11月公司累计实现合同销售金额约人民币80.96亿元，百亿目标承压。

　　其实，业绩不佳亦跟集团目前重心调整有关。在地产业务之外，花样年目前谈论更多的是轻资产转型。但是由于涉及板块范围大，前期需要更多的资金投入。因此在业绩、资金压力以及轻资产运营模式未来前景不明朗的情况下，花样年选择以股权置换土地的方式，保住现金流增加土储，寻求合作也在情理之中。

　　据了解，在今年5月27日，花样年以1亿元的代价购买宁波世纪华丰房产有限公司30.5%股权；后在6月27日，又以4.81亿元的代价购买其剩余69.5%股权，获得一块位于宁波北仑区的土地使用权，该幅土地的总占地面积为7.54万平方米，容积率约为2，总建筑面积约21.75万平方米。

　　5月6日，花样年以2.84亿元收购代价包括就收购中国地产集团全部股权，后持有位于上海浦东的爵士大厦的房产权，该大厦总建筑面积约1.75万平方米，为住宅用途。

　　3月27日，花样年以总代价5.11亿元人民币收购了苏州银庄全部股权，进而拥有苏州银庄持有的国新大酒店以南两幅土地的使用权，面积分别约3.58万平方米及3.72万平方米的地块，作住宅及商业用途。