“粤港澳”概念先行 方兴地产广州再涉土地一级开发

　　在保利、越秀等多家央企进驻南沙新区后，项目多在北京、上海、长沙等地的方兴地产也正式开启其在华南的版图。

　　12月18日，方兴地产在南沙新区蕉门河中心区南滨水角项目举行开工仪式。而该项目地块为方兴地产于今年9月底以总价19.53亿元竞得。

　　根据项目早前的透露，该项目总体量约为80万平方米，总投资达70亿元，将建设成集商业、购物为一体，具有粤港澳合作服务功能和城市综合服务功能的大型综合体社区。同时项目建成后将成为方兴地产南方总部的所在地。

　　不过，对于项目多在北京、上海、长沙等地的方兴来说，将南方总部设在华南的广州南沙，大部分业内人士认为其颇有深意。

　　方兴抢入广州南沙

　　对此，有熟悉方兴的港股分析师分析称：“目前方兴在北京等一线城市拿的地成本比较高，而其目前的土地及项目储备也只够开发到2015年。于是，为了未来的发展，开拓新城市进行发展在所难免。拿下南沙项目，也正意味着方兴布局华南的战略已经正式实施。”

　　而方兴地产本身也表示，除已进入的北京、上海、长沙、苏州、青岛、丽江、三亚等全国一、二线城市外，未来计划实现京津冀、长三角、华中、山东、西南、云贵、海南、东北、华南9大区域均衡布局。

　　至于为何会独独选中南沙地块，据某位熟悉广州的市场人士介绍：“从华南区域经济活跃程度来判断，南沙房地产市场容量大、潜力大。方兴进驻南沙新区正是看准了该区域在经济、区域、交通、发展潜力等多方面的综合价值。”

　　此外，“方兴属于国企，和政府关系一直不错，南沙项目不小，不排除其像长沙梅溪湖那样进行土地一级开发。”上述分析师继续分析称。

　　据悉，早在今年5月，在香港举行的“国家级战略新区粤港澳全面合作示范区暨广州南沙新区”香港推介会上，方兴地产的母公司中化集团便与广州南沙开发区管委会就签署了战略合作框架协议。

　　根据协议，中化集团将与广州南沙新区在能源、农业、化工、金融、地产五大板块展开全面合作。广州南沙开发区管理委员会将协调有关部门，在具体合作项目审批、土地使用、市场准入和人才引进等方面为公司提供政策支持和优质服务，造良好的投资发展环境。

　　由此可见，方兴进驻南沙新区已是一场理所当然并且顺其自然之事。一位接近方兴南沙项目的消息人士也对观点地产新媒体透露说：“方兴和政府将会有多处合作，现在落地的地产项目只是开始。目前南沙新区的市场前景受益诸多方面，方兴很可能在该片区进行一级土地开发。”

　　再涉土地一级开发

　　翻查资料，早在2011年，方兴地产便启动了其第一个一级开发项目—长沙梅溪湖项目。该项目占地面积11.4万亩，总投资为600多亿元，方兴地产主要负责征地拆迁及市政建设一级开发。

　　时隔两年，在梅溪湖项目已颇有起色之时，今年2月份，方兴在青岛又再下一城。

　　2月18日，方兴地产与青岛西海岸发展集团达成合作，并签订《西海岸经济新区CBD核心区域开发建设合作框架协议》，计划投资300亿元人民币在西海岸经济新区CBD核心区域进行开发建设，再次涉及土地一级开发。

　　可以说，方兴对一级土地开发业务是“情有独钟”，而一级开发业务确也对其业绩有不小回报。

　　据方兴公布的今年首11个月业绩显示，该集团已累计取得物业签约销售额125.03亿元，累计签约销售建筑面积53.75万平方米。其中，梅溪湖片区累计出让土地计容建筑面积仍为204.35万平方米，累计销售成交金额为61.57亿元。

　　很显然，在住宅市场屡屡遭遇政策调控，并且高端项目沉淀过多资金的情况下，方兴的梅溪湖一级土地开发已经逐渐开始为其业绩做出不小的贡献。因此，方兴或将再次在南沙新区涉足土地一级开发便不足为其。

　　不过，值得注意的是，土地的一级开发虽然有不小的盈利空间，但也有牵涉环节众多、开发周期一般较长、受到宏观经济形势、楼市调控政策的叠加影响大等缺点。

　　据了解，方兴的梅溪湖项目便曾因项目高达600多亿的投资规模和长达5年的开发时间而不被业界看好。而且，一直以高毛利率在业内著称的方兴，今年上半年的毛利率也因一级土地开发业务比重上升，毛利率由去年的56%降为43%。

　　对此，方兴地产董事会主席何操曾坦言，今年上半年，方兴地产长沙梅溪湖一级土地开发项目是计入物业开发来算的，这一项目的毛利率只有33%，而扣除该项目后，方兴的开发板块的毛利率为48%，跟去年基本上持平。

　　目光回到南沙，目前广州南沙新区已被定位为继上海浦东、天津滨海等之后又一个重要的国家级新区。

　　“南沙新区的面积可以抵过6个珠江新城，这样大的片区，人口达到200万才可以称为成熟。但是，目前南沙的人口只有70万，政府计划在2020年达到200万。也就是说，方兴的项目要发展成熟并盈利也还要经历至少7年时间。”

　　“地块的前景不容质疑，但是也正是因为是新区，所以还会有很长一段发展过程。”某位熟悉广州的市场人士如是称。