2013广州楼市十大行业新闻：“三限”难敌房价涨

　　冷风夹着细雨，2013年渐入尾声。岁末回首，“居者有其屋”依然是众多中国民众的中国梦。广州楼市的表现一直是国内楼市的风向标之一。虽然政府为调控房价在年头岁末连下两把枷锁，但2013年广州楼价在“限贷限购限签”三重大山下依旧坚挺，年度调控目标依然开天窗。历史的车轮滚滚向前，眼下节节攀升的广州楼价是市场的真实反映抑或泡沫推动下的虚高?或许时间能给出最佳答案。

　　以史为鉴可以知兴替。在辞旧迎新之际，房掌柜梳理了“2013广州楼市十大新闻”以飨网友，只图为来年有意置业的网友提供一份年鉴。

　　广州出台“限签令”

　　事件回顾：2013年4月22日，广州市国土房管局发布通知，从4月24日起，广州全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度，开发企业预(销)售商品住宅前，须办理预(销)售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。该措施是3月31日出台的穗版新“国五条”细则中关于限售高价盘的细化方案，但力度较此前更强。据了解，去年以来广州更多只是限售高价盘，但此次限价政策显然已经加码，即覆盖所有项目，不管是高中低端项目，只要预售申报价格高于房管局指导价格，房管局不发预售证，显示政策较此前更为严厉。

　　掌柜点评：“限签令”是2013年套在广州楼市上的紧箍咒，无奈却没有一个唐僧能把这道咒语念好。诚然，“限签令”对于官方数据上的楼价确实起到调控的作用，有媒体报道“限签令”颁布一个月后有楼盘价格暴跌3000，但账面上的降价与市民的切身感受形成强烈对比，加之国家与地方数据间出现掐架现象让“官方”沦为笑话，再者5、6月的土地热推高了购房者对后市的期望，全年楼价维持高水平。多次领涨全国房价的广州楼市，其价格洼地正慢慢被填平。

　　“地王”频出 广州7区地王被刷新

　　事件回顾：由今年5月白云同宝路地块拍卖起，广州土地市场上房企“抢地”大战便陆续展开，制造了令人瞠目的价格标尺。

　　5月6日，佳兆业以18.68亿元、6.68万平方米保障性住房建筑面积的条件成功将同宝路地块收入囊中，折合楼面价28481.8元/平，创造了白云地王。

　　5月16日，广州开卖番禺区南村镇万博商业区地块四由中铁成功以12亿元拿下该商业地块，楼面地价14194.46元，番禺新商业地王诞生。

　　5月23日，越秀以24.6亿元总价取得海珠区南洲路1026号地块，占地4.2万平，建面11.3万平，起拍楼面地价15000元/平。其中，楼面地价每平36361元也使它成为广州新单价地王。

　　7月8日，万科以6.03亿元勇夺广州开卖白鹅潭靓地之一荔湾区珠江隧道口以西AF020122商用地块力压90号招商，成功该商业地块，楼面地价19638元/㎡，成为荔湾新地王。

　　9月15日，广州绿地房地产开发有限公司以4.78亿竞得花都区新华街建设北路178号的JII-SJ02地块，折合楼面价6130/平米，晋升为花都新地王。

　　9月27日，广东保利2.84亿斩获了南沙2013NJY-9地块，折合楼面地价6434元/平方米，刷新保利置业在南沙夺得的地王纪录(保利置业地王项目总价为30 .3亿，折合楼面价5224元/平方米)，成为了南沙区新的单价地王。

　　10月31日，越秀以总价43.5亿元、折合楼面地价7074元/平方米夺得萝岗云埔工业区一宅地，成为萝岗新“双料”地王。

　　至此，广州十区二市共有7区在2013年诞生了新地王。

　　掌柜点评：继2009年的地王潮之后，时隔4年，广州又一次迎来房企高价抢地的大战。众所周知，土地收入与当地政府财政收入有着千丝万缕的关系。纵观全年，广州政府积极推地，据统计，截至2013年12月15日，广州十区共成交25宗住宅用地，28宗商业用地，年底更有多宗靓地因调控原因被迫雪藏。政府的这一行为受到众多房企的捧场，多数为求回归一线城市不惜一掷千金，导致多宗地王诞生，甚至出现“面粉贵过面包”的现象，助推了地王附近板块的楼价上涨。不差钱的房企高价拿地后，后续资金是否能跟得上尚不可知，但毫无疑问，最终高地价的成本必然转接到消费者身上，下一轮房价上涨大潮势不可挡。

　　国际金融城开发正式起步

　　事件回顾：6月22日，广州国际金融城正式破土动工。从1月份的规划通过，到2月份首批土地拍卖引来房企抢夺，3月份启动拆迁，6月份正式动工，及至8月份拍卖第二批土地，9月份规划细则出炉，金融城的建设稳步推进。根据规划，金融城起步区将分为金融办公区、总部办公区、综合商业区、滨水休闲区、特色生活区。其中，有望成为广州新地标的国际金融交流中心也将在起步区里，该国际金融交流中心的整体造型刚劲稳重，将与对岸琶洲古塔呼应。据了解，金融城起步区规划地上建筑面积约445万平方米，地下建筑面积约207万平方米，毛容积率3.8，建筑密度约55%。根据计划，金融城将于2015年8月底完成主体结构工程，2015年底完成机电、弱电系统调试，2016年基本建成。

　　掌柜点评：今年起，广州掀起造城运动，而广州国际金融城就属于九城之一。广州国际金融城在政府规划中就属于“泛CBD”区域，作为珠江新城的延伸而存在，在珠江新城开发接近尾声时接过接力棒，领跑市中心核心商务区最优质的可开发土地，从今年首推的两次土地出让确实也引来众多房企争夺金融城开发的“头啖汤”。不过，有不少在拿地的金融企业称金融城的地价超出了心理价位。广州历来金融背景薄弱，并且已有不少金融机构落户珠江新城，未来政府应该考虑出台更多的优惠政策吸引更多国际金融企业到金融城“筑巢”，避免其沦为一座虚有名声的空城。

　　银行“钱荒”来袭 房贷收紧

　　事件回顾：在2013年上半年即将过去之际，银行闹钱荒的消息充斥整个市场。6月24日，地产板块大跌超过7%，是银行股以外，受流动性控制波及最严重的版块。随后，央行严格把控银行信贷额度和放贷节奏，所以当9月底第二波钱荒消息袭来时，房贷开始收紧。在随后的媒体调查中，四大行表示首套房贷均已起跳，最多上浮至5%。广发等股份制银行上浮幅度更高，而民生、平安、招行等明确表示：暂停受理个人住房按揭。 

　　掌柜点评：银行钱荒，最快的反应来自个人住房贷款业务。虽然有地产大佬表示钱荒是“假的”，对房地产并没有影响。但是众多一线买房者却真真切切地感受到了银行“钱荒”的后遗症，房贷收紧，房贷延缓，更有数据显示三成购房者因钱荒而推迟买房计划。开发商显然也不能幸免于难，越秀于7月份宣布开始为期4个月的打折促销期。不过，钱荒也给热火朝天的楼市提了个醒，下半年有房企就积极探索与银行联姻，如万科参股徽商银行。这些动作不单单是出于融资渠道的考虑，更多的是为其战略转型谋求更多可能。

　　南站规划三区变六区 定位华南商贸中心

　　事件回顾：7月22日，广州南站地区规划进行调整，规划结构由原来的“一带、两轴、三区”变成“一心、两轴、六片区”。广州南站总体定位也将拓展成为华南商贸中心，枢纽乐享活城·岭南魅力之窗，面向珠三角、辐射南中国的现代化综合新城。据悉，广州南站商务区规划两座对望的地标性建筑——“广州南塔”和“广州北塔”，其中“广州北塔”规划高度为350米，高度仅次于珠江新城西塔、东塔和中信广场，是广州第四高楼。

　　11月4日，南站规划再度优化。新规划中广州南站将建成广东省名优特产展贸中心、全国各省名优展贸中心和全国各省驻穗商会中心，重点发展商业贸易、专业会展博览、商务服务和休闲旅游四大主导产业。

　　掌柜点评：亚洲最大客运交通枢纽，这是广州南站地区的核心功能和价值点。从交通和地段上来看，南站商圈拥有无可比拟的优势，不过在现实开发过程中却遭遇了多宗土地无人认拍的尴尬。或许，年内南站规划两度修改，是政府为提振开发商拿地积极性的一次利好包装行动。无可否认，南站商圈投资潜力巨大，但目前区域内可投资的产品种类单一，周边的配套也尚未跟上，整个区域的成熟仍需时日。

　　双合同盛行 楼价明降暗升

　　事件回顾：2013年火热的广州楼市诞生了一个新事物——“双合同”。所谓的“双合同”就是楼盘在售楼时往往都将毛坯房款与装修款分开，与买家签两份合同，即网签数据实际上只是毛坯价格，与实际房价不符，也称“阴阳合同”。从“限签令”颁布后，双合同就开始萌芽，到金九银十的时候在外围四区两市大行其道，直至年底“穗六条”问世，双合同才偃旗息鼓。不过业内人士普遍认为“双合同”弊大于利，他们认为双合同是违法行为，扰乱了市场正常运行，将开发商的经营压力转嫁给消费者，极容易引起争端。

　　掌柜点评：“上有政策下有对策”，用这句话来形容今年广州楼市最为贴切。为了避过限签的禁区，广州开发商们想出了“双合同”的偏方。在双合同下，限价已经失去实际意义，而且对买房有很大的不利，如购房首付提高至五成、月供压力增大、转手税费增加等。而官方公布的数据也在泛滥的“双合同”下成了皇帝的新衣。随着年底部分区域放松限价标准，风靡一时的“双合同”逐步被取消。总的来说，双合同对政府税收、房企、买方都是不利的，取消后对各方都更加有利。

　　公积金新规：先提“本”再提“息”

　　事件回顾：7月23日，广州住房公积金管理中心宣布，从8月1日起，执行新的提取额度核定办法。届时，市民首次以按揭购房条件申请提取住房公积金的，可提取额度暂以购房本金核定，不计算贷款利息，待提完购房本金后，再申请提取贷款还款利息。在此之前，按揭购房者可提取公积金的核定额度，是本息合计一次确定的，这一新规实施后，如果市民提早偿还贷款，随着利息支出的减少，提取公积金额度也会相应减少。在金九银十，广州公积金提取频频出现新规，如非首次提取不用房产证原件、跨行提取公积金等便民措施。

　　掌柜点评：2013年关于公积金的新闻也不在少数。在银行钱荒以及房贷收紧的大背景下，公积金贷款买房成为人们买房贷款的另一种选择。不过在楼价急剧高升之后，对于绝大多数市民来说，靠公积金贷款购房也越来越难实现。对于常年处于“沉睡”状态的公积金，有城市开始探索用公积金治病。对此，广州政府明确表示目前不会施行。其实，允许市民动用住房公积金用于其他紧急用途，特别是用于治病，既尊重了市民自由支配自己财产的权利，也是一种人文关怀，毕竟，相比买房，保命更重要。

　　增城副中心规划出炉 7年欲增百万人口

　　事件回顾：10月14日，广州市规划局公布了规划会审议通过的《广州市增城副中心规划》。规划中将增城定位为广州城市副中心，全市总面积1616平方公里，规划人口规模到2020年达235万人，比现状增加七成，基本生态控制线面积1364平方公里，建设用地规模达242平方公里(现状服务人口137.5万人，建设用地202平方公里)。规划中，除了城际轨道、三条国家铁路、四条地铁(13号、21号、16号、6号线)之外，增城副中心还规划了10条新型有轨电车线路，里程175.5公里、182个站点。

　　按照规划，未来，增城将按照“一核三区”的空间布局发力建设，具体指的是城市副中心核心区、北部生态区、科教生活区、东江新区。

　　掌柜点评：作为广州东拓的桥头堡，增城近几年在市政规划方面都有许多新动作，而房地产发展与城市基础设施的改善、人口的迁移、产业的聚集和升级关系颇深。地铁13号线有望在今年12月份开工为增城新塘迎来新的发展契机。目前，增城楼市尚处于价值洼地，吸引了一大批刚需置业者进驻，但对高层次人才的吸引力仍很不足。此外，增城发展应该避免重蹈番禺板块成为“卧城”的覆辙，进行产城联合开发，这才能起到舒缓中心城区人口的意义。

　　东部山水新城总体规划通过

　　事件回顾：10月28日，备受关注的《广州市东部山水新城总体规划》通过，东部山水新城“团聚”知识城、教育城、科学城三大新城，未来将成为广州第一居住板块。《规划》显示，东部山水新城规划总面积约为683平方公里。其中，萝岗区部分面积为351平方公里，增城市部分面积为332平方公里。到2020年，东部山水新城人口规模为170万人，建设用地规模为175.2平方公里。在综合交通方面，东部山水新城总体上规划形成“十横九纵”大交通骨架网络，规划新增10条高快速路和4条轨道线。广州市规划局局长李明表示会保证当地房价处于合理范围内。

　　掌柜点评：东部山水新城规划获得通过，加上萝岗土地价格刚被刷新，不少开发商趁机起价，萝岗房价“2时代”似乎会比预想中来得更早。不过肩负为中心城区纾解人口压力的东部山水新城应该充当房价的加压阀而不是助燃剂。明年萝岗楼市将有更多全新楼盘加入“抢客”大战，如若过早消耗掉利好，最终只会逼走刚需买家，“盘多客少”的窘况将令萝岗楼市“骑虎难下”，房价大起大落后致使买家对区域价值失去信心。

　　广州出台“穗六条”压制房价

　　事件回顾：继“深八条”“京七条”“沪七条”之后，广州的加码楼市调控的“穗六条”终于在11月18日出台，其中规定外地人买房需纳税三年、2套房首付款比例不得低于70%。虽有评论认为“穗六条”的政治意义大于实际意义，不过从最新公布的11月份广州楼市数据表明，“穗六条”确实起到一定的降温作用。12月18日，广州房管局公布数据称市辖10区网签均价13954 元/平方米，同比下降5.5%，环比下降8.1%，跌至今年以来房价最低点;其中中心六区一手住宅网上签约均价环比大降两成。

　　掌柜点评：千呼万唤始出来，在深、京、沪相继加码调控后，穗版楼市调控在人们翘首以盼下出台。虽然众多专家认为“穗六条”的政治意味浓过实际作用，不过在其公布满月时数据显示楼市确实有所松动，广州楼价从领涨全国变成领跌。但其后国家统计局公布的数据显示11月份广州楼价并没有下跌，同比大涨两成，环比依然略有小涨，楼价数据再现打架。也有分析认为广州楼价所谓的下跌是由于10月份起从化增城纳入楼价统计范畴，在一定方位内稀释了楼价。

　　不管真相如何，纷纷扰扰的2013即将过去，2014年广州楼市必然迎来新的改变，唯一不变的就是普通民众“有瓦遮头”的，最淳朴的居住梦。