阳光城梁飞建：做商业切记盲目跟风 应回归市场需求

　　毋庸置疑，2013年将成为中国商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象。然而，在同质化、泡沫化的重压之下，开发商也必须居安思危，探寻变革。缺少积累的中国商业地产注定还有很长的路要探索，而行业翘楚对未来的思索，将成为行业创新和前行的动力。　 

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　　（赢商网12月27日报道）2013年，房地产由于受到严厉调控，各路资本纷纷涌向商业地产，随着供应量增加，同质化问题也持续升级，为了差异化经营，同时对抗电商的冲击，开发商积极调整经营战略，大幅度加持体验业态的比例。

　　然而，凡事都要从理性出发，回归市场需求，阳光城集团股份有限公司商业及酒店管理中心总经理梁飞建在接受赢商网记者采访时表示，目前大部分人做商业，习惯盲目跟风，把它当作一种口号，而没有真正进行认真研读和思考，从项目本身所在位置的市场需求出发，所以同质化的问题一直得不到解决。

　　另外，随着移动电子设备的发达，微信支付成为新兴的一种付款模式，梁飞建认为，现今微信支付模式还不是很成熟，由于人具有一定的消费习惯，这种模式短时间之内是不会取代现金支付或者是信用卡支付，但对于消费者来说，的确是多了一种支付选择，他认为，微信支付的出现和当初信用卡支付一样，是一件很自然的事，我们不必要去夸大它的存在。

　　梁飞建还谈到，开发商应该明确，开发020营销模式的最终目的是为了提高购物中心的服务品质和提高传统销售业绩，而不是用020来取代传统购物中心的零售。

阳光城集团股份有限公司商业及酒店管理中心总经理梁飞建

　　以下是赢商网专访阳光城集团商业与投资总经理梁飞建的实录：

　　1、2013年即将结束，纵观商业地产一年的发展，您认为今年的商业地产在发展过程中，整体出现了哪些变化？面临最多的问题是什么？　 

　　梁飞建：商业地产经历了由前几年逐渐发展的状态到飞速发展的状态，在目前这种大的市场环境下来说，商业地产发展相对比较严峻，此外，现在商业地产整体后续的运作也并不像从前那样容易，你如果有一个很好的项目，就可以很好的进行招商、进行规划。然而目前的市场环境，对经营团队来说是一个更大的挑战。　 

　　当各个城市，尤其是一二线城市，或者是相对活跃的城市，像沈阳、长沙，这些市场面临放量供应，即是供过于求，这样的结果就会导致一些城市项目过多，我们必须思考，这个项目对这个商业团队来讲，它是否是科学的，它又是否适合市场，如何用差异化的战略进行开发和运营。

　　2、在购物中心同质化严重的情况下，开发商纷纷加大餐饮、休闲娱乐、儿童等业态比重，会否又成为购物中心同质化的另一灾区？您认为购物中心应怎样做好差异化、体验式商业？ 

　　梁飞建：我不太接受目前国内这种商业地产的做法，就是大家容易一窝蜂涌进去，把它当作一种口号，经常会有这么一些引导效应，比如今天是某某一个很代表性的、很具实力的开发商讲了一句话，大家没有很好的进行研读，没有很好的进行思考，甚至还断章取义。

　　就拿刚刚说到加大餐饮、休闲、儿童业态这个方向来说，从某种意思上来讲，不能一窝蜂去做，回归本身，我觉得应该从项目的市场需求来进行认真的调研和认真的分析，但作为一种大的趋势，或者说从市场消费的趋势来看，现在因为受到电商等各个方面的影响，逐渐去加大这种餐饮、休闲、儿童业态这个方向是对的，但要把握好这个“度”，不能盲目去加大，更不能在没经过市场的研读下一味的加大。

　　我认为主要还是看这个市场是否需要，如果旁边已经有一家影院做得很强大的购物中心，你再去弄个一模一样的其实是没有意义的，我们要思考这个区域的市场是否有容量可以支撑这么两个电影院，如果不够的话，别人已经做得很强大了，你可以考虑做其他的东西，就是刚刚提到的差异化战略。整体来讲，传统的购物中心去融入这些体验业态是对的，我们应当有所辨别的去接受去学习。

　　3、电商发展突飞猛进，万达、宝龙、绿景等纷纷打造自己的购物中心电商平台，您怎么看电商平台在开发商商业发展中的作用？随着微信的火热，一些购物中心推行“o2o”营销模式，并对接微信支付，您认为这会成为一种消费趋势吗？

　　梁飞建：传统的零售和电子商务，我个人觉得不是谁取代谁的这种概念，相对在中国，电子商务在国外来说已发展得比较成熟，在国外来说作为一种消费渠道它是比较理智的。但是在国内来说电商，去年今年“双11”的业绩飘红，电商的迅速发展并不代表传统零售就应该要去惧怕他，或者说传统零售应该要给电商让位。

　　第一种观点，从市场的发展格局来讲，电商原来的技术是零，它从没有到有，所以会突显它发展得很快，但是到了一定程度，其实这两者应该是并局的。我不赞同电商来了，传统零售可能没法做了、没法生存了这种概念，传统零售和电商这两者应该是并局的，而不是谁取代谁。

　　第二种观点是，无可否认电商的出现，对传统零售，尤其是对服装行业造成了很大的冲击，但这对我们做购物中心传统的零售模式和渠道是一种新的挑战，促使我们把购物中心的服务标准定高了，现在我们积极的把购物中心里的服务品质提高，可以增加很多附加值的东西，比如提供非常舒适的很有氛围的试衣间，现在已经有很多服装店增设了会员休息区，会员可以在里边喝杯咖啡，非常舒适，这是电商永远都无法具备的一种东西。 

　　而谈到O2O的营销模式，举个例子说，王健林跟马云合作，这是好的，但反过来说，有一天王健林脱离实体，完全的去建一个电商，就是本末倒置了。现在传统的购物中心搭建这种O2O模式，扮演的角色和分量应该更多的是在修饰和优化购物中心的服务，而不是在做了传统购物中心之后，又要完全打造另外一种模式。我们在传统的购物中心里融入电商，和互联网合作，是为了要给传统的销售加分，是为了提高服务品质，而不是创造一个O2O来取代它。

　　对于微信支付，我个人的理解，它可能更多的是做一个推广和宣传平台，微信有它的便捷性，但是在短时间内，我觉得它不会代替我们在现场支付的渠道，对消费者而言，它多了一种支付途径，这很好，但是对商业地产的发展商和运营商来说，是否有必要去研发它，这个有待商榷。

　　微信支付这个模式，目前来说并没有很成熟，短时间内会发展到什么地步也不得知，毕竟人都有一个固定的消费习惯，习惯现金支付、习惯刷卡支付，接受微信支付，可能还需要一个过程，反过来讲，当有一天它发展得非常成熟，像我们当初的现金支付增加了一个信用卡支付，这是一个很自然的切入，我认为大家没必要把这个东西看作是很时髦很前卫的东西，然后大成本的去投入，我觉得这是一个很正常的事情，就跟当时信用卡出来是一个概念的，只是多了一个支付渠道，现在我们用信用卡支付，需要给银行扣点，有一天，微信或许也会，只是现在还没有提出而已。　 

　　4. 社区购物中心被誉为是商业地产下一座待开发的金矿，然而，目前，国内并没有成功的社区购物中心案例。未来，社区购物中心会否成为商业地产新的突破点，您对发展社区购物中心有什么建议？

　　梁飞建：当商业地产的量不断加大，大家都去投资和开发商业项目的时候，市场的辐射半径会不断的在缩短，三五年前，如果在做一个20多万平方的购物中心，他可能就是一个城市级的购物中心了，但是现在即使做到了30万平方米，他也不一定能够扮演这个城市级的购物中心，因为现在项目越来越多了。 

　　随着越来越多新项目的出现，以前大规模的商业项目，他的辐射半径会不断缩短，未来就会有一种趋势，就是商业体量做小的人会越来越多，做大的人会比较少，除非他的项目在非常独特的城市和非常优越的位置上面，这个项目可辐射的半径会很大。

　　另一方面，你要经营一个体量非常大的购物中心，对运营能力和运营团队来说也是非常考验的，他对品牌要有一个很好的资源整合，对运营要求很高，当大规模的购物中心井喷发展，就可能会向社区型购物中心靠拢。好比说，现在你的家门口，有一个项目规模不是特别大，但因为便捷性的原因，大家还是愿意去逛的。

　　我觉得做社区型购物中心应该要去解决一个问题——社区型购物中心到底要包含哪些业态？这个项目要体现什么样的一种业态结构和模式，这是非常重要的。我们现在之所以很难看到做得非常优秀的社区商业项目，原因是，到目前为止，大家对市场的容量，还有这个体量到底是做主题式的还是其他类型的，所在位置到底是一个高端社区、旅游区还是消费相对低端的区域，这里的群体的消费需求是什么，是要满足他们的生活需求还是社交需求，还是这两者都要，那占比分别又是多少，大家对这些问题考虑得还是太少。 

　   我认为做项目还是要以市场为准，以周边的市场为准，把这些问题想清楚了，无论是我们的市场导向、业态的定位，还是结构都会经得起运营的考验。

　　5.三中全会结束之后，对于房地产的政策并无多大详细提及，您觉得三中全会对于房地产，特别是商业地产会产生什么样的影响？在政策之后，开发商在商业地产的发展方面会采取哪些措施？

　　梁飞建：三中全会之后并没有特别明确的提到商业地产这一块，本来我们想他对这方面有非常具体的导向性指引，比如商业地产现在的速度是不是会受到相关条约的制约？从刚开始大力的去发展商业地产带动整个城市的城镇化建设，这个速度是不是过快，放量过大？从开始希望房地产公司投资项目到慢慢制约。

　　从前很简单，只要房产公司来投资，政府就给你批地，但是由于商业地产同质化严重，未来可能要局部去规划同一城市区位布局等等的问题。我认为政府是有必要做系统性的城镇规划的，比如你一个区有多大面积，应该在这里面建几个购物中心，建什么样的购物中心，这些其实是需要把他归纳到城市发展里边去的。这跟做高星级酒店是一样的道理，现在很多城市里的高星级酒店其实是没法经营了，因为政府一味的要去建商业建酒店，但是这个市场够不够容量去支撑这个东西？我觉得这是一个大问题，我们现在的政策导向和市场导向出现了一些矛盾。

　　6、阳光城集团未来的发展方向是怎样的？

　　梁飞建：阳光城的商业从自持开始就没有打算要做非常大规模的商业项目，它的商业更多是做社区配套，在这个过程里，我们需要把我们的项目做得更加科学和精致，不一定是要多么的高档，跟刚刚谈到的社区型购物中心有点相似，阳光城的商业项目最大的也就8万至10万方，比较多的是3-5万方的。

　　从结构上，我们希望每个商业项目能够更加优化和科学，现在市场有一些很大体量的商业体，他里面的很多业态其实是还没发挥作用的，而我们就会把这些对社区作用不大的业态作调整或删减，把结构更合理化，更加贴切市场的需求。

　　未来，阳光城会更多的与顾客进行互动，跟更大趋势的方向结合，如环保方面。我们要求的商业项目是更加贴近市场，更加符合周边群体需求的。

　　7、对于2014年中国商业地产的发展，您有怎样的预测和期望？

　　梁飞建：我觉得2013年的惯性会持续到明年，供大于求的现象短时间内是不会很快解决，但是作为一个商业地产的从业者，无论是对开发商来讲还是对运营团队来讲，必须要有一个理性的思维，不是你做商业地产就一定能够赚钱，就一定能够做到非常好。 

　　对项目来讲，无论是体验业态也好互动业态也好，我希望有更多的专业人士去管理，因为每个项目不仅是对开发商负责，更是要对市场负责，大家要认真去研读市场的现状，考虑市场是否需要这样一个项目，做出一个符合市场需求的商业项目，尽量避免这种商业地产的同质化，尤其是在一个具体的区域里一定要特别的注意差异化的安排，同时，在这个过程中也要寻求其他更好的发展途径，是不是会有更好的主题性的商业项目，包括未来商业运营等等方面也很关键。