益田张文德：体验致胜、创新为王是未来商业发展趋势

　　2013年已经过去，回顾这一年的商业地产发展，行业发生了天翻地覆的变化，越来越多的开发商加入商业地产开发大军，商业项目遍地开花，呈现出繁荣的景象，同时也进入激烈竞争较量的阶段，可谓是机遇与挑战并存。

　　事实上，在商业地产迅速猛增的爆炸时代，购物中心发展的挑战已大过于机遇。招商困难、品牌重叠、同质化严重等问题阻碍着商业地产的健康发展，如何在边缘化、泡沫化、同质化严重的现状中脱颖而出，已成为商业地产共同面临的重大课题。

　　为何购物中心同质化问题越来越严重？益田商业集团总裁张文德在接受赢商网专访时指出，近年来购物中心纷纷崛起，部分缺乏准确把握消费需求、追求粗放式发展的商业地产操盘者们单一复制模仿那些已经成功运营的购物中心,这是导致当前行业同质化的根源。

　　而面对这样的行业现状，益田商业似乎并不畏惧，早有一番应对措施。张文德认为，要想摆脱商业地产边缘化、泡沫化、同质化的根本，就是要个性化定位。

　　他表示，在差异化、体验式商业的打造上，益田不断创新，根据不同区位客群的消费特点，不但实现业态的个性化定位，更是在建筑、营销等方面进行差异化。“现在的购物中心不再是简单的Shopping Mall，而是一个精心打造的全新生活样板。”

　　对于未来的商业地产，张文德认为，今后的商业地产行业竞争将更为激烈，如何脱颖而出，出类拔萃，都是我们需要面临的更大挑战。

　　“毋庸置疑，体验致胜，创新为王将是行业发展的趋势。”张文德再次强调，随着电商的崛起，体验式营销已经成为商业地产项目成功与否的关键。

　　以下是益田商业集团总裁张文德在接受赢商网专访的实录整理：

　　赢商网：2013年即将结束，纵观商业地产一年的发展，您认为今年的商业地产在发展过程中，整体出现了哪些变化？面临最多的问题是什么？

　　张文德：2013年的商业地产迅速膨胀集中爆发，其竞争趋势已由此前的百货与购物中心之间的竞争转变为同城购物中心之间的激烈较量，而中国7大城市未来5年购物中心面积还将至少翻一番，远远超过了零售品牌商开店速度以及零售销售额增速，因此中国商业地产的发展必将会迎来优胜劣汰。

　　随着竞争的白热化，一些问题也不断呈现，逐渐显现“三化”态势：在电商冲击下步履维艰——边缘化；项目开发速度快但空置率高——泡沫化；业态分布及品牌内容大同小异——同质化。尽管我们内心焦灼，但是电商凭借便利性和价格优势以强劲的势头在抢占着传统零售市场的份额这是不争的事实。另一方面，购物中心的过度开发加大了空置率的风险，大多新兴商圈的购物中心已开始面临招租难的困境，零售物业空置率仍将继续上升。其中，尤为凸显的就是品牌重叠度高，同质化严重。品牌数量有限，短期内难以支撑深圳购物中心的爆炸式增长，同时，雷同的品牌组合，也使消费者逐渐出现“审美疲劳”。如何在边缘化、泡沫化、同质化严重的现状中脱颖而出，成为商业地产共同面临的重大课题。

　　摆脱边缘化、泡沫化、同质化的根本，就是个性化定位。秉承“铸树精品，创新无限”企业理念，益田商业集团根据项目区位及商圈特点，前瞻性的确立了假日广场、假日世界、假日天地以及假日步行街四条商业产品线。而引入国际最为先进的消费理念，创新性的提出打造lifestyle跨界新型购物中心的益田假日天地，就是益田集团对行业危机做出的最有力回应。

　　赢商网：在购物中心同质化严重的情况下，开发商纷纷加大餐饮、休闲娱乐、儿童等业态比重，会否又成为购物中心同质化的另一灾区？您认为购物中心应怎样做好差异化、体验式商业？

　　张文德：近年来购物中心纷纷崛起，部分缺乏准确把握消费需求、追求粗放式发展的商业地产操盘者们单一复制模仿那些已经成功运营的购物中心,这是导致当前行业同质化的根源。品牌的千篇一律,对于购物中心而言,后果是极为严重的,因为这意味着在与同行竞争时,购物中心失去了自身的核心竞争力，陷入到赤膊上阵的价格厮杀盲目混战当中。

　　面对行业现状，我们目标明确，胸有成竹。在差异化、体验式商业的打造上，益田不断创新，根据不同区位客群的消费特点，我们不但实现业态的个性化定位，更是在建筑、营销等方面进行差异化，现已逐步形成假日广场、假日世界、假日天地以及假日步行街四条商业产品线，定位不同、各具特色。其中“益田假日天地”融合集中式主题商业和开放式情景街区两大建筑特点，引入国际lifestyle新理念，打造最具生活体验感的购物中心。在业态设计上，加大娱乐和餐饮业态的占比，但定位更加匠心独运。其中娱乐方面，我们拒绝单一的项目引入，立足创新理念与国际级娱乐设计专家共同创新开发，打造集新奇特为一体的主题体验游乐场。而餐饮方面，区别与单独的、盲目的餐饮引入，我们致力于将中国八大菜系和异域美食汇聚于此，让所有美食一站即享。我们认为，现在的购物中心不再是简单的Shopping Mall，而是一个精心打造的全新生活样板！

　　赢商网：电商发展突飞猛进，万达、宝龙、绿景等纷纷打造自己的购物中心电商平台，您怎么看电商平台在开发商商业发展中的作用？随着微信的火热，一些购物中心推行“o2o”营销模式，并对接微信支付，您认为这会成为一种消费趋势吗？

　　张文德：电商的发展的确对实体商业造成了一定的影响，但主要集中在标准化，低价值的商品。高端商品的冲击较小，因为这部分消费者更注重消费商品过程中的感受，并且网络的消费风险也影响了其购买行为。

　　从商业地产的角度来说，电商平台的引入，是将节省渠道成本、打破地域限制的电子商务形式与注重体验感，高品质消费享受的实体商业模式完美结合，进一步拓宽了商业发展的市场。益田在这一点上是持乐观态度的，电商平台不仅不会影响原有的市场购买力，还能通过地域的无限扩展，开拓出新区域新份额的购买力，增大消费基数。且综合商业体带来的高端体验，休闲娱乐的生活方式是任何渠道都无法比拟的。

　　未来益田商业也将计划探讨引入电子商务平台，并在此基础上继续创新，打造线上线下同样高品质的精品体验平台。以即将开业的益田假日天地为例，我们的网站已经开始投入建设，其中就包含了兼具并超越普通电子商务平台的功能设计。体验感方面我们要求高标准的兼容性、快速性和整合性，保证任何移动终端都能够以最快的速度搜索并浏览我们的网站。功能方面具有较强的互动性，访问客户可以轻松实现积分查询，短信优惠验证码，在线点餐、影院在线订票选座，甚至在线购物和团购。线上线下双线交互，最大限度展现益田商业独一无二的体验感。

　　随着微信功能的不断拓展，微信支付的成熟，在积累大量的关注用户之后，逐步实现线上、线下结合购买，也就是我们一直所说的“O2O模式”，这的确是一个创新的趋势。但是微信如果要作为未来大众化的支付工具，还需要不断创新和完善。目前，微信支付的过程主要是以二维码和一串数字组成的辅助码实现，而二维码扫描支付受屏幕亮度、图像大小、网络环境等诸多因素影响，精确度无法保障，一定程度上影响用户体验和购物心情。除了支付形式，安全问题也是微信支付的重点难题，现阶段用户只需要一个支付密码就可以完成支付，快捷的同时毫无疑问也带来了安全上的风险。 

　　赢商网：社区购物中心被誉为是商业地产下一座待开发的金矿，然而，目前，国内并没有成功的社区购物中心案例。未来，社区购物中心会否成为商业地产新的突破点，您对发展社区购物中心有什么建议？

　　张文德：社区购物中心以满足社区居民的日常生活需求为主要市场目标，随着人们生活水平的提高，消费结构中服务比重上升，用于购买休闲、娱乐等方面的支出大大增加；虽然生活水平大幅提高，但轿车的普及率还处在较低水平，且人们对便捷性的要求始终放在首位，就近购物的倾向不易改变。因此社区型的购物中心，在很长一段时间里仍然有较大的发展空间。

　　  在社区型购物中心的未来发展上，与商业地产行业大环境的发展趋势应该是不谋而合的。

　　   绿色生态商业。商业地产同样存在低碳环保化的空间，包括环保、节能的格局设计，绿色出行，生态环境与购物融合，健康舒适的理念等。在现代化大都市的快节奏、高压力之下，商业的绿色生态化，将掀起一阵风潮。

　　   体验式消费是不变的主题。在消费模式上，体验式的贯彻是不变的原则。消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个性化品味的需求，同时更注重购物过程中经历的愉悦和满意感，并且这种需求对商业地产的影响还将不断增强。

　　   发展O2O模式。社区型购物中心的客群范围较集中，更有利于O2O模式的开展，可以为周边固定距离范围内的用户提供全面化细致的生活服务，以线下为载体，以线上平台为工具，有效吸纳家庭生活服务的所有需求。

　　赢商网：三中全会结束之后，对于房地产的政策并无多大详细提及，您觉得三中全会对于房地产，特别是商业地产会产生什么样的影响？在政策之后，开发商在商业地产的发展方面会采取哪些措施？

　　张文德：三中全会后政府调控思路逐步明确，一方面弱化政府调控，凸显市场作用，并加强住房和社会保障体系的建设；另一方面加快房地产税立法并适时推进改革，完善地方税体系。在住宅市场遭到调控，大量资金急需寻找新的投资渠道时，正在复苏上升期的商业地产势必成为最佳选择之一。同时，政府方面现阶段仍未对商业地产做出明确调控，这正是一个适宜商业地产加大投入，加速发展的绝佳时期，我们更应该抓住机遇，全速前进，打造更多行业精品。

　　赢商网：对于2014年中国商业地产的发展，您有怎样的预测和期望？

　　张文德：对未来的商业地产的发展，“体验致胜，创新为王”是毋庸置疑的趋势。如何在竞争白热化的行业背景下，脱颖而出，出类拔萃，我们都将面临更大的挑战。

　　    随着电商的崛起，体验式营销已经成为商业地产项目成功与否的关键。增加消费体验的深入研究，学习国际优秀理念，密切关注客户需求动向，突破行业困境，必将迎来商业地产新春天。

　　   “铸树精品，创新无限”是益田集团不变的经营理念，持续创新是我们保持核心竞争力的关键。包括精准的市场定位，精细化的运营管理，创新的策划思维，益田集团从未松懈。接下来益田假日天地项目的开业，必将为广大消费者提供一个独具魅力的娱乐时尚生活体验场。