压力下的合作 绿地香港60亿上海黄金热地携手华润置地

　　当下，开发商似乎越来越热衷于“拿地在先、合作在后”的玩法。

　　就在绿地香港豪掷60亿拍下上海黄浦区黄金热地近一个月之后，该公司突然宣布，计划将该地块50%的股本权益出售予华润置地，两家公司将合作发开。

　　引入华润

　　绿地香港控股有限公司1月14日晚间公告称，已与华润置地有限公司订立合作协议，双方将通过各自的全资子公司分别间接持有黄浦地块项目公司50%的股权。

　　与此同时，两家公司将以50:50的股权比例承担项目公司的注册股本、股东贷款、土地代价、未来资金需求以及安排溢利分派等。

　　据资料，该幅地块是上海2013年总价第二高的经营性用地，由绿地香港在当年12月11日以底价59.5亿元竞得。照此粗略计算，此次交易之中，华润置地需要支付的交易金额主要是土地款的一半，即约30亿元。

　　除此之外，公告还披露了更多交易细节。

　　根据合作协议，华润置地将认购合营企业将配发及发行新股份，这部分相当于合营企业在认购事项后扩大已发行股本的50%，认购价为1.00美元。与此同时，盛高置地管理（绿地香港的全资子公司）将按一元换一元的基准出销售贷款给华润置地。

　　在合作协议日期前，盛高置地管理向True Thrive（合营企业的全资子公司）垫付1.95亿美元，以就该土地支付拍卖担保付款，而销售贷款就相当于盛高置地管理向TrueThrive垫付有关股东贷款的50%。

　　对于此次与华润置地的合作，绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军表示满意，并指出合作双方在关于该项目的未来发展的规划和方向上理念一致，与华润置地联手组建策略联盟能够为开发项目增添更多财务、发展、管理等资源的灵活性，有助于将该项目打造成为上海市的新地标。

　　资料显示，黄埔地块位于上海市中心，东至蒙自路，南至龙华东路，西至鲁班路，北至规划绿化，紧靠南北高架路，土地面积为6.498万平方米，规划建筑面积为24.6万平方米。土地规划用途为商业、住宅和办工综合用地，交地状况为净地。

　　压力与合作

　　对于投资者来说，绿地香港与华润置地合作开发60亿地块应该是一件喜闻乐见的事情。

　　1月15日，穆迪助理副总裁及分析师梁镇邦在接受观点地产新媒体采访时表示，黄浦区地块差不多60亿的土地款，尽管对于绿地集团来说并不是很大，但对于绿地香港来说还是挺大的。

　　“绿地香港的总资产不算很大，如果他们独自去做这个项目的话，财务上的负债、资金流动性的负担会比较重，引入华润置地对资金和负债也是有帮助的。”

　　截至2013年6月底，绿地香港的负债杠杆率（即调整后债务/资本比率）约为60%。鉴于绿地香港的扩张迅速，穆迪预计未来12个月该公司的负债杠杆率将升至显著高于60%的水平。

　　穆迪在最新发布的评级报告中亦指出，这次出售上海地块部分权益的所得资金，将相等于截至2013年6月底绿地香港总资产约18%及现金余额的165%。因此，该公司在未来3-6个月的土地金成本将可大幅减少。

　　另有专业人士指出，在商业方面，华润置地的开发运营能力比绿地更强，这个项目商业所占比重也较大，所以华润的进入对于整个项目价值的提升有帮助。

　　但值得注意的是，谈及合作，绿地方面似乎并没有大规模推进的意愿。

　　“从总体上来看，我们仍然会以独资为主来做，这是我们一贯的风格跟模式。”不久之前，绿地集团董事长、总裁张玉良在接受观点地产新媒体采访时表示，绿地集团旗下的合作项目较少，仅从去年开始在一些较大亦或较敏感的项目有所合作。

　　他指出，在特殊的情况下，绿地才会选择以合作的方式进行开发。

　　“比如别人需要我们合作，或者我们确实也需要一些单位，需要进入一些项目。除此之外，有些公司可能在某些地区市场份额很大，我们可以在当地市场跟对方合作。”

　　据张玉良透露，合作项目在绿地集团整个收入当中占的比重很少，不会超过10%。