“烂尾楼”海联大厦反哺珠光控股 咋舌的“蛇吞象”手法

　　（赢商网记者1月24日报道）它曾经是珠江新城最大的烂尾楼，拖欠土地使用权出让金3亿元“臭名昭著”，而它是烂尾楼专家，在手头拮据时却高息融资、期权对赌，再现资本世界里的伎俩--“空手套白狼”。两者碰撞，上演了一出“蛇吞象”的戏码。

　　1月23日，珠光控股以20.27亿出售广州海联大厦商业单位，看似平常的交易背后，却是蕴涵着珠光控股多年来，从接手、输血到盘活海联大厦，“呕心沥血”最终得到回报的历程。

　　资本腾挪：收购“第一烂尾楼”

　　据相关资料显示，海联大厦原是广州市CBD核心区珠江新城中的“第一烂尾楼”，1994年广东海联购得该黄金地块，后却因金融危机以及原董事长徐某涉案被捕而烂尾。

　　2004年1月，广州市国土房管部门公布的一份拖欠土地使用权出让金名单中，珠江新城A2-1地块就曾因欠款3亿元而名列榜首。

　　据悉，该地块占地面积约为10449平方米，其中规划建筑面积约为104487平方米，主要包括建筑面积约为79487平方米的两幢约36层高写字楼大厦，以及面积约为25000平方米的五层高购物商场和约430个车位。而当时，广东海联曾对项目进行过早期开发，仅完成3层地下室基础结构。

　　时间的转轴回到2011年，珠光控股在其中期报告称，“为了配合进军商业地产的需要，公司从今年4月21日起与一名独立卖方就股权转让事宜进行协议，计划收购诚昌控股有限公司之全部股权。该笔交易最终于9月5日完成。”

　　而报告所指的诚昌控股有限公司，其全资子公司惠丰公司持有广东海联80%权益。当年4月，珠光控股以4.92亿元收购诚昌全部股权，也意味着珠光控股间接拥有了广东海联旗下的广州市天河区珠江新城A2-1地块80%的权益。

　　然而，由于广东海联尚欠当地国土部门约2.855亿元债务，按相关规定，珠光控股为此需付出7.2亿元的代价。

　　为支付收购海联大厦项目的费用，手头拮据珠光控股，不惜以对赌的方式向投资者开出最高可达21%的年利率。那一年，是珠光集团借壳新南方国际登陆香港主板，并将上市公司更名为珠光控股后的第3年。

　　据2011年9月珠光控股的公告称，珠光控股通过转让诚昌的45%股权获得2.8亿港元，并以15%的年利率发行5亿港元于2014年到期的票据，筹得7.8亿港元的资金。其中提及的“15%的票据利率”，已经创下了中资地产股发债融资的新高。

　　此外，珠光控股又向投资者售出认沽期权，在认沽期权期间，投资者有权随时要求珠光控股回购该部分股权，价格相当于2.8亿港元的认购价加上按年利率上限21%计息之总和。

　　这样的豪气对赌看似信心满满，但实际上，珠光控股钱袋早已虚空。其2011年中期报告显示，截至2011年6月底，珠光控股公司总资产为18亿港元，总权益约10亿港元，账面流动资产约9300万港元，流动现金则仅有872万港元。

　　高于本身资金数十倍的融资，通过左手收购，右手资本腾挪，最终完成，展现了珠光控股以小博大的资本运作本领。

　　变身“皇帝女”：回笼资金超42亿

　　时移势易，后亚运时代，珠江新城商业价值飙升，戴着“最大烂尾楼”帽子的海联大厦，经历了改造，摇身变身为“皇帝女”。

　　据悉，调整规划设计后，海联大厦从138米的楼高增至168米，建筑面积约为13万平方米，一幢约35层高的商业综合大楼，包括29层写字楼，面积约为2.4万平方米的购物商场及3层地下停车场。

　　2013年底，海联大厦项目被改造成“珠控国际中心”顺利入市。

　　有报道称，珠控国际中心对外开售以来，随即卖出4套大面积商铺，面积为6831平方米，均价高达107340元每平方米，回笼资金7亿多元。而写字楼的出售均价亦达到了4万元每平方米。

　　而在此前，2013年4月24日，珠光控股向广东粤财信托出售转让海联大厦3年收益权，代价15亿元。这在以前开发商的借贷行为中较为少见。

　　2013年8月，珠光控股与平安银行签订框架协议，拟出售该海联大厦项目的若干总建筑面积约40357平方米的商业单位和193个停车位。

　　直至昨天，珠光控股宣布以20.27亿出售广州海联大厦商业单位予平安银行，证实了其8月签订框架协议的内容。

　　此时，珠控国际中心已经回笼资金超过42亿元，成为反哺珠光控股的项目，珠光控股多年来付出取得了初步收益。

　　“疯子”赌局：资产负债率高达68.14%

　　有人说，珠光控股是一个资本运作的高手，同时，不少人认为这样高风险的豪赌，是一个疯子的行为。

　　赢商网记者了解到，在珠光控股2013年中期业绩报告中显示，其上半年总资产约81.4亿港元，总负债约55.5亿港元，总权益约26亿港元。资产负债率高达68.14%，让人大吃一惊。

　　截至2013年6月30日，珠光控股已完成的合同销售总额及面积分别约为3.2亿港元及4.9万平方米，而珠光控股之银行及现金结余约为8.1亿港元。

　　虽然资金呈现“捉襟见肘”，但是，从去年下半年开始，珠光控股依旧保持扩充态势。

　　2013年6月，珠光控股其全资子公司宝豪国际有限公司与丰顺佳荣贸易有限公司订立买卖协议，拟3.5亿收购广州珠江新城一开发项目的收益权。

　　2013年9月，珠光控股购入一幅位于广州市白云山区域土地的50%股权，代价10亿元(约12.56亿港元)。

　　2013年10月，珠光控股收购珠光投资，拥有珠光投资的全部权益，由此也获得了其拥有的广州一幅地块的若干办公大楼的所有权，已支付4亿港元定金。

　　近期，珠光控股准备购入一幅位于广州天河区总用地面积达10.7399万平方米，已支付3亿元人民币的定金。

　　在半年的时间内，珠光控股已经为收购项目花费约20亿元。

　　不少业内人士表示，收购项目与开发项目都需要大量的资金投入，珠光控股最关键是解决资金紧张的问题。

　　据了解，珠光控股为筹集资金，采用融资与出售其他业务的方式。其在去年的10月份发行优先票据，总额达到2亿美元，年利率为12.5%。

　　在此的一个月后，珠光控股出售了位于广州市天河区地中海国际酒店总建筑面积约为1.64万平方米的零售物业，回笼资金约8.63亿港元。

　  而珠光控股的珠光御景壹号项目即将在注入，该项目地价86亿元，第一期以6万每平方米销售，今年将开发第二期，资产规模上百亿元。

　　在此大背景下，这次珠光控股出售广州海联大厦商业单位，不免会被人认为是为了解决资金困局的举措。

　　乔治·爱略特曾说过：“你想要钻入一个圆洞，你就必须将自己变为球形。”同样，在充满风险与利益的资本市场中，珠光控股要想“收获”就必须冒险。

　　而这样的“蛇吞象”手法，会否依然一直被“幸运女神”眷顾，我们将继续观望。（赢商网 林春辉）

位于珠江新城的珠控国际中心